Hybridarm

Wichtige Erkenntnisse

• Hybride hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) bieten zunächst einen festen Zinssatz, der dann jährlich angepasst wird.
• Nach Ablauf der Festzinsperiode werden hybride ARMs jährlich auf Basis der Marktbedingungen angepasst.
• Anfangs können hybride ARMs niedrigere Hypothekenzahlungen bieten, bergen jedoch ein Risiko, wenn die Zinssätze später steigen.
• Der 5/1 ARM ist beliebt, da er den Zinssatz für fünf Jahre festschreibt, bevor jährliche Anpassungen erfolgen.

Was ist ein Hybrid ARM?

Eine hybride Hypothek mit variablem Zinssatz, oder Hybrid ARM (auch als "Festzins-ARM" bekannt), vereint Merkmale einer Festzinshypothek mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Ein Hybrid ARM hat eine anfängliche Festzinsperiode, gefolgt von einer Periode mit variablem Zinssatz. Nach Ablauf der Festzinsperiode wird der Zinssatz auf Basis eines Index zuzüglich einer Marge angepasst. Der Zeitpunkt, an dem die Hypothek vom Festzins zum variablen Zinssatz wechselt, wird als Reset-Datum bezeichnet.

Die häufigste Konfiguration des Hybrid ARM ist der 5/1, der eine anfängliche Festzinslaufzeit von 5 Jahren hat, gefolgt von variablen Zinssätzen, die alle 12 Monate zurückgesetzt werden.1

Oscar Wong/Getty Images

Wie Hybrid ARMs funktionieren

Ein typisches Festzinsdarlehen hat einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens, die 15 oder 30 Jahre betragen kann. Im Gegensatz dazu hat eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) einen Zinssatz, der nicht fest ist und regelmäßig zurückgesetzt wird, was bedeutet, dass der Reset-Zinssatz höher sein kann als der anfängliche Zinssatz.

Ein Hybrid ARM ist eine Mischung aus Festzins- und variablen Hypotheken, die für einen festgelegten Zeitraum einen festen Zinssatz bietet und danach jährlich angepasst wird. Die Länge der anfänglichen Festzinsperiode kann variieren, z. B. drei, fünf oder sieben Jahre. Nach Ablauf der Festzinsperiode wandelt sich das Darlehen im Wesentlichen in eine Hypothek mit variablem Zinssatz um, bei der der Zinssatz regelmäßig auf Basis eines Index oder Referenzwerts zurückgesetzt wird.

Beispiele für Hybrid ARMs

Der 5/1 Hybrid ARM ist möglicherweise die beliebteste Art von Hypotheken mit variablem Zinssatz. Die "Fünf" bei einem 5/1 ARM bedeutet, dass die Festzinsperiode fünf Jahre beträgt. Die "Eins" bedeutet, dass der Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode einmal pro Jahr zurückgesetzt wird.

Es gibt viele Arten von ARMs, darunter 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Sie haben jedoch alle die gleiche Struktur, bei der die erste Zahl die Festzinsperiode und die zweite Zahl die Häufigkeit der anschließenden Zinsanpassungen darstellt. Mit anderen Worten: Die 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs bieten einen einführenden Festzins für drei, sieben bzw. zehn Jahre, nach dem sie jährlich angepasst werden.2

Es gibt andere ARM-Strukturen, wie die 5/5 und 5/6 ARMs, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase haben, gefolgt von einer Zinsanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Bemerkenswert ist, dass 15/15 ARMs sich nach 15 Jahren einmal anpassen.

Weniger verbreitet sind 2/28 und 3/27 ARMs.3 Bei ersterem gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren mit variablen Zinssätzen; bei letzterem beträgt der Festzins drei Jahre, mit Anpassungen in jedem der folgenden 27 Jahre. Einige dieser Darlehen passen sich alle sechs Monate anstatt jährlich an.

Risiken von Hybrid ARMs

Ein Kreditnehmer sollte bei der Wahl eines Hybrid ARM sorgfältig seinen Anlagehorizont berücksichtigen und die Risiken im Zusammenhang mit dem Reset-Datum oder dem Ablauf der Festzinsperiode erkennen. Wenn es eine große Veränderung der Zinssätze gegeben hat, könnte dieser Reset zu erheblich höheren Zahlungen führen.

Allerdings ist der Betrag, um den der Zinssatz angepasst werden kann, in der Regel durch eine Zinsobergrenze begrenzt. Bei der Überlegung für einen Hybrid ARM sollten Sie recherchieren, um einen Hypothekengeber zu finden, der viel Erfahrung mit variablen Hypotheken hat.4

Warnung

Hybride ARMs bergen erhebliche Risiken für Kreditnehmer, die planen, die Hypothek nach dem Reset zu refinanzieren oder die Immobilie zu verkaufen. Wenn der Kreditnehmer arbeitslos wird oder ein Marktabschwung eintritt, kann der Kreditnehmer möglicherweise das Darlehen zu dem höheren Zinssatz nicht zurückzahlen und/oder die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Infolgedessen kann der Kreditnehmer in die Zwangsvollstreckung geraten.5

Struktur von Hybrid ARMs

Hybride Hypotheken mit variablem Zinssatz können mit Festzinsintervallen von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren festgelegt werden, wobei der variable Zinssatz am Reset-Datum ausgelöst wird. Nach Erreichen des Reset-Datums wird der Zinssatz der Hypothek in der Regel jährlich bewertet und neu berechnet.

Langfristige Festzinshypotheken, insbesondere solche mit einer Laufzeit von 30 Jahren, können niedrige Zinssätze aufweisen, die wettbewerbsfähig sind; Hybrid ARMs bieten Hauskäufern Optionen, die möglicherweise besser für ihre Bedürfnisse geeignet sind. Beispielsweise bleiben einige Hausbesitzer nicht 30 Jahre in ihren Wohnungen, sodass es attraktiver ist, eine Hypothek zu verfolgen, die Zinssätze bietet, die besser zu dem Zeitrahmen passen, in dem sie die Immobilie voraussichtlich halten werden.

Bei einem Hybrid ARM wird eine Marge zu einem Referenzzinssatz hinzugefügt, um den neuen Reset zu bestimmen. Es gibt eine Vielzahl von Referenzwerten. Für die variable Zinsperiode der Hypothek wird eine Untergrenze festgelegt, um den absolut niedrigsten Zinssatz zu bestimmen, auf den der Zinssatz des Darlehens angepasst werden kann. Der Kreditgeber könnte beispielsweise festlegen, dass der Zinssatz nicht unter die angegebene Marge fallen darf.

Die Berechnung des neuen variablen Zinssatzes kann einen Rückblickzeitraum umfassen, in dem der Kreditgeber am Reset-Datum auf den Index innerhalb des Rückblickzeitraums verweist. Die Länge dieses Zeitraums kann je nach Kreditgeber variieren und auf etwa 45 Tage festgelegt werden.

Wie unterscheiden sich ARMs und Hybrid ARMs?

Ein ARM ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, bei der der Zinssatz regelmäßig zurückgesetzt wird. Ein Hybrid ARM hat einen festen Zinssatz für die Anfangszeit und wird danach in der Regel jährlich angepasst. Die Anfangszeit kann variieren und drei, fünf oder sieben Jahre betragen.

Was ist ein 5/1 ARM Darlehen?

Die 5/1 Hypothek mit variablem Zinssatz hat eine fünfjährige Laufzeit mit einem festen Zinssatz, der danach jährlich zurückgesetzt oder angepasst wird. Die "Fünf" steht für die Festzinsperiode, während die "Eins" angibt, wie oft der Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode pro Jahr zurückgesetzt wird – einmal jährlich.

Welche Risiken birgt ein Hybrid ARM?

Wenn der Kreditnehmer den neuen Zinssatz nach dem Reset nicht bezahlen kann, kann es zu Zahlungsverzug kommen. Wenn der Kreditnehmer plant, das Haus nach dem Reset zu verkaufen und der Immobilienwert gesunken ist, kann der Kreditnehmer einen Verlust beim Verkauf erleiden, wenn der Wert des Hauses geringer ist als der geschuldete Betrag des Darlehens.