Hypothek

Wichtige Erkenntnisse

• Hypotheken sind Darlehen, die zum Kauf von Häusern und anderen Immobilien verwendet werden. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit für das Darlehen.
• Hypotheken sind in verschiedenen Arten erhältlich, darunter Festzins- und variable Zinssätze.
• Die Kosten einer Hypothek hängen von der Art des Darlehens, der Laufzeit (z. B. 30 Jahre) und dem vom Kreditgeber berechneten Zinssatz ab.
• Die Hypothekenzinsen können je nach Art des Produkts und den Qualifikationen des Antragstellers stark variieren.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das zum Kauf oder zur Instandhaltung eines Hauses, eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie verwendet wird. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den Kreditgeber im Laufe der Zeit zurückzuzahlen, in der Regel in einer Reihe regelmäßiger Zahlungen, die in Tilgung und Zinsen aufgeteilt sind. Die Immobilie dient dann als Sicherheit für das Darlehen.

Ein Kreditnehmer muss bei seinem bevorzugten Kreditgeber einen Hypothekenantrag stellen und mehrere Anforderungen erfüllen, darunter Mindestkreditwürdigkeit und Anzahlungen. Hypothekenanträge durchlaufen vor der Abschlussphase einen strengen Underwriting-Prozess.

Investopedia / Zoe Hansen

Wie Hypotheken funktionieren

Einzelpersonen und Unternehmen nutzen Hypotheken, um Immobilien zu kaufen, ohne den gesamten Kaufpreis im Voraus zu bezahlen. Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen zuzüglich Zinsen über eine bestimmte Anzahl von Jahren zurück, bis er die Immobilie schuldenfrei besitzt. Die meisten traditionellen Hypotheken sind vollständig getilgt (amortisiert). Das bedeutet, dass die regelmäßige Zahlungshöhe gleich bleibt, aber über die Laufzeit des Darlehens mit jeder Zahlung unterschiedliche Anteile von Tilgung und Zinsen gezahlt werden. Typische Hypothekenlaufzeiten betragen 15 oder 30 Jahre, einige Hypothekenlaufzeiten können jedoch auch länger sein.1

Hypotheken werden auch als Grundpfandrechte oder Ansprüche auf Immobilien bezeichnet. Wenn der Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen einstellt, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern (foreclose).

Zum Beispiel verpfändet ein privater Hauskäufer sein Haus an seinen Kreditgeber, der dann einen Anspruch auf die Immobilie hat. Dies sichert das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie, falls der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber die Bewohner räumen lassen, die Immobilie verkaufen und das Geld aus dem Verkauf zur Tilgung der Hypothekenschuld verwenden.

Der Hypothekenprozess

Potenzielle Kreditnehmer beginnen den Prozess, indem sie einen Antrag bei einem oder mehreren Hypothekenkreditgebern stellen. Der Kreditgeber wird Nachweise verlangen, dass der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlen kann. Dazu können Konto- und Investmentauszüge, aktuelle Steuererklärungen und ein Nachweis der derzeitigen Beschäftigung gehören. Der Kreditgeber wird in der Regel auch eine Bonitätsprüfung durchführen.

Wenn der Antrag genehmigt wird, bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer ein Darlehen bis zu einem bestimmten Betrag und zu einem bestimmten Zinssatz an. Dank eines Prozesses, der als Vorabgenehmigung (Pre-Approval) bekannt ist, können Hauskäufer einen Hypothekenantrag stellen, nachdem sie eine Immobilie zum Kauf ausgewählt haben oder sogar während sie noch auf der Suche nach einer sind. Eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek kann Käufern in einem angespannten Immobilienmarkt einen Vorteil verschaffen, da Verkäufer wissen, dass sie das Geld haben, um ihr Angebot zu untermauern.

Sobald sich Käufer und Verkäufer auf die Bedingungen ihres Geschäfts geeinigt haben, treffen sie oder ihre Vertreter sich zu einem sogenannten Abschluss (Closing). Dabei leistet der Kreditnehmer seine Anzahlung an den Kreditgeber. Der Verkäufer überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer und erhält die vereinbarte Summe, und der Käufer unterzeichnet alle verbleibenden Hypothekenunterlagen. Der Kreditgeber kann beim Abschluss Gebühren für die Darlehensvergabe (manchmal in Form von Punkten) erheben.

Optionen

Es gibt Hunderte von Möglichkeiten, wo Sie eine Hypothek erhalten können. Sie können eine über eine Kreditgenossenschaft, eine Bank, einen hypothekspezifischen Kreditgeber, einen reinen Online-Kreditgeber oder einen Hypothekenmakler erhalten. Unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden, vergleichen Sie die Zinssätze über die verschiedenen Arten hinweg, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.

Arten von Hypotheken

Es gibt viele Arten von Hypotheken. Die gebräuchlichsten sind 30- und 15-jährige Festzinshypotheken. Einige Laufzeiten sind nur fünf Jahre lang, während andere 40 Jahre oder länger betragen können. Eine Verlängerung Ihres Darlehens kann Ihre monatliche Zahlung senken, erhöht jedoch den Gesamtbetrag der Zinsen, die Sie im Laufe der Zeit zahlen werden.1

Andere Arten von Hausdarlehen, wie FHA-Darlehen (Federal Housing Administration), USDA-Darlehen (United States Department of Agriculture) und VA-Darlehen (U.S. Department of Veterans Affairs), sind nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen verfügbar, die möglicherweise nicht über das Einkommen, die Kreditwürdigkeit oder die Anzahlungen verfügen, die für herkömmliche Hypotheken erforderlich sind.

Im Folgenden finden Sie nur einige Beispiele für die gängigsten Hypothekenarten, die Kreditnehmern zur Verfügung stehen.

Festzinshypotheken

Bei einer Festzinshypothek oder traditionellen Hypothek bleiben der Zinssatz und die monatliche Zahlung während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich.1

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund Ihrer Rasse, Religion, Ihres Geschlechts, Familienstands, der Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, Ihrer nationalen Herkunft, einer Behinderung oder Ihres Alters diskriminiert worden zu sein, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).

Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz (Adjustable-Rate Mortgage, ARM) ist der Zinssatz für eine anfängliche Laufzeit festgelegt, danach kann er sich basierend auf den vorherrschenden Marktzinssätzen regelmäßig ändern. Der anfängliche Zinssatz liegt oft unter dem Marktniveau, was die Hypothek kurzfristig erschwinglicher machen kann, aber langfristig möglicherweise weniger erschwinglich, wenn der Zinssatz erheblich steigt.

ARMs haben in der Regel Grenzen (Caps), wie stark der Zinssatz bei jeder Anpassung und insgesamt über die Laufzeit des Darlehens steigen kann.

Tipp

Eine 5/1-Hypothek mit variablem Zinssatz ist ein ARM, der in den ersten fünf Jahren einen festen Zinssatz beibehält und sich danach jährlich anpasst.

Zinszahlungsdarlehen

Andere, weniger verbreitete Hypothekenarten wie Zinszahlungsdarlehen (Interest-Only Mortgages) und ARMs mit Zahlungsoption (Payment-Option ARMs) können komplexe Rückzahlungspläne beinhalten und werden am besten von erfahrenen Kreditnehmern genutzt. Diese Darlehen können am Ende eine große Schlusszahlung (Balloon Payment) aufweisen.

Viele Hausbesitzer gerieten während der Immobilienblase Anfang der 2000er Jahre mit diesen Hypothekenarten in finanzielle Schwierigkeiten.2

Umkehrhypotheken

Umkehrhypotheken (Reverse Mortgages) sind für Hausbesitzer ab 62 Jahren konzipiert, die einen Teil des Eigenkapitals ihres Hauses in Bargeld umwandeln möchten. Bei einer Umkehrhypothek können Hausbesitzer Kredite gegen den Wert ihres Hauses aufnehmen und das Geld als Einmalzahlung, feste monatliche Zahlung oder als Kreditlinie (Line of Credit, LOC) erhalten.3 Der gesamte Darlehenssaldo wird fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft auszieht oder das Haus verkauft.4

Tipp

Innerhalb jeder Hypothekenart können Kreditnehmer Discount Points kaufen, um ihren Zinssatz zu senken. Points sind im Wesentlichen eine Gebühr, die Kreditnehmer im Voraus zahlen, um den Zinssatz über die Laufzeit ihres Darlehens zu senken. Vergleichen Sie bei Hypothekenzinsen die Zinssätze mit der gleichen Anzahl von Discount Points, um einen echten Äpfel-mit-Äpfel-Vergleich zu erhalten.5

Durchschnittliche Hypothekenzinsen (bisher für 2025)

Wie viel Sie für eine Hypothek zahlen müssen, hängt von der Art (z. B. fest oder variabel), der Laufzeit (z. B. 20 oder 30 Jahre), etwaigen gezahlten Discount Points und den aktuellen Zinssätzen ab. Die Zinssätze können von Woche zu Woche und von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren, daher lohnt es sich, sich umzusehen.

Die Hypothekenzinsen sanken 2020 und 2021 auf historische Tiefststände und verzeichneten ihre günstigsten Werte seit fast 50 Jahren. Von etwa Beginn der Pandemie im April 2020 bis Januar 2022 lag der Durchschnitt für 30-jährige Festzinshypotheken unter 3,50 % – mit einem ultimativen Tiefstwert von 2,65 %.6

Aber 2022 und 2023 stiegen die Hypothekenzinsen sprunghaft an und stellten Rekorde in die entgegengesetzte Richtung auf. Der Durchschnitt für 30-jährige Festzinshypotheken überschritt im Oktober 2022 erstmals seit 20 Jahren die 7%-Schwelle. Seitdem schwankte der 30-jährige Hypothekenzins im Bereich von 6% bis 8%.6

Laut Freddie Mac betragen die durchschnittlichen Zinssätze Stand November 2025:7

30-jährige Festzinshypothek: 6,22%

15-jährige Festzinshypothek: 5,5%

Wie man Hypotheken vergleicht

Früher waren Banken, Bausparkassen und Kreditgenossenschaften praktisch die einzigen Quellen für Hypotheken. Heute umfasst ein wachsender Anteil des Hypothekenmarktes jedoch auch Nichtbanken-Kreditgeber wie Better, loanDepot, Rocket Mortgage und SoFi.

Wenn Sie eine Hypothek suchen, kann Ihnen ein Online-Hypothekenrechner helfen, geschätzte monatliche Zahlungen basierend auf der Art der Hypothek, dem Zinssatz und der Höhe der geplanten Anzahlung zu vergleichen. Er kann Ihnen auch helfen festzustellen, wie teuer eine Immobilie ist, die Sie sich vernünftigerweise leisten können.

Zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen, die Sie für die Hypothek leisten, kann der Kreditgeber oder Hypothekendienstleister ein Treuhandkonto (Escrow Account) einrichten, um lokale Grundsteuern, Wohngebäudeversicherungsprämien und andere Ausgaben zu bezahlen. Diese Kosten erhöhen Ihre monatliche Hypothekenzahlung.

Wenn Sie bei Aufnahme Ihrer Hypothek weniger als 20% Anzahlung leisten, verlangt Ihr Kreditgeber möglicherweise den Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI), was eine weitere monatliche Kosten darstellt.8

Wichtig

Wenn Sie eine Hypothek haben, besitzen Sie immer noch Ihr Haus. Ihre Bank hat Ihnen möglicherweise Geld geliehen, um das Haus zu kaufen, aber anstatt die Immobilie zu besitzen, hat sie ein Grundpfandrecht (Lien) darauf erhoben. Wenn Sie jedoch in Verzug geraten und Ihre Hypothek zwangsversteigert wird, kann die Bank der neue Eigentümer Ihres Hauses werden.

Erklärt wie für ein 5-jähriges Kind

Ein besichertes Darlehen ist eine Möglichkeit, Geld zu leihen, das durch einen wertvollen Vermögenswert abgesichert ist. Wenn ein Kreditnehmer seine Schulden nicht zurückzahlen kann, kann der Kreditgeber den Vermögenswert beschlagnahmen, um seinen Verlust auszugleichen. Eine Hypothek ist eine Art besicherter Schuld, die zum Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie verwendet wird, die als Sicherheit dient. Wenn ein Kreditnehmer also mit seiner Hypothek in Verzug gerät, kann der Kreditgeber die Immobilie in Besitz nehmen.

Aufgrund des Preises eines typischen Hauses können sich nur wenige Menschen leisten, eines aus eigener Tasche zu bezahlen. Eine Hypothek ermöglicht es einem Kreditnehmer, ein Haus zu kaufen, indem er nur eine relativ kleine Anzahlung (z. B. 20% des Kaufpreises) leistet und ein Darlehen zur Deckung der restlichen Kosten aufnimmt. Sobald Ihre Hypothek genehmigt wurde, beginnen Sie mit monatlichen Zahlungen, um diese Schulden schließlich zurückzuzahlen.

Zusätzlich zur Rückzahlung des geliehenen Betrags werden regelmäßig Zinsen auf den ausstehenden Saldo erhoben. Je länger die Darlehenslaufzeit, desto mehr Gelegenheiten für Zinsanfall. Daher bedeutet eine längere Darlehenslaufzeit, dass Sie über die Laufzeit der Hypothek mehr Zinsen zahlen. Zusätzliche Darlehenskosten können auch Versicherungen und Gebühren umfassen.

Kann jeder eine Hypothek bekommen?

Hypothekenkreditgeber müssen potenzielle Kreditnehmer durch einen Antrags- und Underwriting-Prozess genehmigen. Hausdarlehen werden nur an diejenigen vergeben, die über ausreichende Vermögenswerte und Einkommen im Verhältnis zu ihren Schulden verfügen. Kreditgeber prüfen die Kreditwürdigkeit (Credit Score) eines Antragstellers, bevor sie eine Hypothek genehmigen. Der Zinssatz variiert ebenfalls, wobei risikoreichere Kreditnehmer höhere Zinssätze erhalten.9

Hypotheken werden von verschiedenen Quellen angeboten. Banken und Kreditgenossenschaften bieten oft Hausdarlehen an, ebenso wie spezialisierte Hypothekenunternehmen, die sich nur mit Hausdarlehen befassen. Sie können auch einen unabhängigen Hypothekenmakler beauftragen, der Ihnen hilft, den besten Zinssatz bei verschiedenen Kreditgebern zu finden.

Wie viele Hypotheken kann ich auf mein Haus haben?

Kreditgeber vergeben in der Regel eine erste oder primäre Hypothek, bevor sie eine zweite zulassen. Diese zusätzliche Hypothek wird allgemein als Eigenheimkredit (Home Equity Loan) bezeichnet. Es gibt technisch gesehen keine Begrenzung, wie viele nachrangige Hypotheken Sie auf Ihr Haus haben können, solange Sie über das Eigenkapital, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (Debt-to-Income, DTI) und die Kreditwürdigkeit verfügen, um diese genehmigt zu bekommen.

Warum heißt es Hypothek?

Das Wort "Hypothek" stammt aus dem Altenglischen und Französischen und bedeutet "Todesgelübde". Es hat diesen Namen, weil diese Art von Darlehen "stirbt", wenn es entweder vollständig zurückgezahlt ist oder wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät.10