Hypothekenrückzahlung

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Hypotheken-Rückkauf (Mortgage Putback) liegt vor, wenn ein Hypothekengeber verpflichtet ist, eine Hypothek von einem Investor zurückzukaufen, aufgrund von Falschdarstellung oder fehlerhafter Vergabe.
• Hypotheken-Rückkäufe treten häufig aufgrund von Betrug oder falsch dargestellter Kreditwürdigkeit auf und wirken sich auf Investoren von hypothekenbesicherten Wertpapieren aus.
• Die Finanzkrise 2008 deckte weit verbreitete Probleme mit hypothekenbesicherten Wertpapieren auf, was zu häufigen Rückkaufsforderungen führte.
• Investoren können einen Hypotheken-Rückkauf verlangen, um Risiken aus fehlerhaften Hypotheken zu mindern und ihre Anlageinteressen zu schützen.
• Hypotheken-Rückkäufe sind heute zwar seltener, bleiben jedoch ein entscheidendes Risikomanagementinstrument für Anleger im Hypothekenmarkt.

Was ist ein Hypotheken-Rückkauf?

Ein Hypotheken-Rückkauf wird auch als Buyback bezeichnet. Es handelt sich um den erzwungenen Rückkauf einer Hypothek durch den Hypothekengeber. Der Kreditgeber muss das Darlehen von der Stelle zurückkaufen, die das Hypothekenwertpapier hält, beispielsweise einem institutionellen Anleger. Diese Maßnahme tritt am häufigsten bei hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) auf. Anleger haben das Recht, Hypotheken-Rückkäufe zu verlangen, um Risiken aus fehlerhaften Hypotheken zu minimieren und ihre Anlageinteressen zu schützen.

Ein Hypotheken-Rückkauf wird am häufigsten aufgrund von festgestellten betrügerischen oder fehlerhaften Vergabeunterlagen erforderlich. Die Kreditwürdigkeit des Hypothekenschuldners oder der geschätzte Wert der Immobilie wurden falsch dargestellt.

Wie Hypotheken-Rückkäufe funktionieren

Ein hypothekenbesichertes Wertpapier (MBS) ist eine Anlage ähnlich einer Anleihe, die aus einem Bündel von Hauskrediten besteht, die von den Banken gekauft wurden, die sie vergeben haben. Die Hauskredite werden zu einem einzigen Wertpapier umverpackt, das Anleger kaufen können. Anleger in MBS erhalten regelmäßige Zahlungen, ähnlich den Kuponzahlungen von Anleihen. Die Zahlungen, die ein Anleger aus einem MBS erhält, sind die Hypothekenzahlungen, die die Hausbesitzer für ihre Darlehen leisten.

Der Hypothekengeber ist der ursprüngliche Hypothekenkreditgeber. Dieser Kreditgeber kann entweder ein Hypothekenmakler oder ein Hypothekenbanker sein. Hypothekengeber können mehrere Hypotheken bündeln und ihren Anteil an diesen Hypotheken an Anleger verkaufen. Die Kreditgeber tun dies, um eine sofortige Auszahlung zu erzielen, das Risiko von Zahlungsausfällen der Käufer zu vermeiden und ihre Bilanz zu entlasten, damit sie mehr Hypothekendarlehen an neue Käufer vergeben können. Die Anleger, die die Hypotheken kaufen, sammeln über die Laufzeit der Darlehen Zahlungen von den Kreditnehmern. Dieser Vorgang wird als Verkauf hypothekenbesicherter Wertpapiere (MBS) bezeichnet.

Ein Hypotheken-Rückkauf tritt ein, wenn ein Anleger glaubt, dass eine oder mehrere zugrunde liegende Hypotheken im MBS ein Problem aufweisen. Dieses Problem könnte den Zahlungsstrom für den MBS-Anleger beeinträchtigen, beispielsweise wenn der Kreditnehmer mit seinem Darlehen in Verzug gerät. Sollte der Anleger glauben, dass ein Aspekt der Hypothek – oder des Hypothekenpakets – falsch dargestellt wurde, was sich negativ auf seine Anlage auswirkt, kann er einen Hypotheken-Rückkauf verlangen. Die Forderung verpflichtet den Kreditgeber, die Hypothek zurückzukaufen, wodurch das Risiko für den Anleger beseitigt wird.

Geschichte der Hypotheken-Rückkäufe

Nach dem Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes im Jahr 2008 und der darauffolgenden Finanzkrise stellte sich heraus, dass Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) im gesamten Finanzsystem weit verbreitet waren. Die Gültigkeit vieler Hypotheken und Dokumente war hinsichtlich der Kreditvergabestandards, der Einkommensüberprüfung und der Bewertungen fragwürdig.

Es wurde festgestellt, dass toxische Hypotheken und Hypotheken, die zum Ausfall neigten, mit anderen Hypothekendarlehen gebündelt und dann als hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) an Anleger weiterverkauft wurden. Wenn Kreditnehmer solcher Hypotheken Zahlungen ausließen oder in Verzug gerieten, suchten Käufer und Anleger dieser Hypotheken Informationen von den Kreditgebern über die Transaktionen.

Selbst wenn ein Anspruch auf Hypotheken-Rückkauf nach festgestellten Unstimmigkeiten oder möglichem Betrug geltend gemacht wurde, verfügte der Kreditgeber nicht immer über die Mittel, um diese Anleger zurückzuzahlen, da seine Vermögenswerte möglicherweise bereits aufgebraucht waren.

Darüber hinaus behaupteten einige Kreditgeber nach der Subprime-Hypothekenkrise, dass die Kreditnehmer sie betrogen hätten. Wenn Gerichte zugunsten einer solchen Verteidigung entschieden – bei der der Kreditgeber nachweist, dass er in gutem Glauben gehandelt hat und der Kreditnehmer seine Vermögenswerte und seine Fähigkeit zur Rückzahlung der Hypothek gefälscht oder falsch dargestellt hat – könnte der Rückkaufsanspruch abgelehnt werden.

Wichtig

Viele Inhaber von Hypothekenwertpapieren verlangten Hypotheken-Rückkäufe von Kreditgebern, die ihre Sorgfaltspflicht nicht erfüllt oder in einigen Fällen die Branche offen betrogen hatten.

Wichtige Faktoren bei Hypotheken-Rückkäufen

Zusätzlich zu den Hypothekengebern könnte ein Anleger mit einem Anspruch auf Hypotheken-Rückkauf Schadensersatz fordern, der die Sponsoren hypothekenbesicherter Wertpapiere (MBS) als verantwortlich für die Darstellung eines solchen Finanzinstruments nennt.

Wenn toxische Hypotheken mit Hypotheken gebündelt werden, die aktuell und mit Zahlungen auf dem neuesten Stand sind, könnte ein Hypotheken-Rückkauf tatsächlich nicht säumige Hypotheken einschließen. Die Anleger möchten sich möglicherweise vollständig von den verantwortlichen Parteien trennen, oder die Struktur des hypothekenbesicherten Wertpapiers (MBS) könnte die Einbeziehung aller Hypotheken im Bündel erfordern, wenn ein Rückkaufsanspruch geltend gemacht wird.

Kurzer Fakt

In den Jahren nach der Wohnungskrise 2008-09 waren Kreditgeber zurückhaltend, neue Hypothekendarlehen zu vergeben. Um die Kreditvergabestandards zu lockern und den Wohnungsmarkt anzukurbeln, kündigten Freddie Mac und Fannie Mae eine Reihe von Hypotheken-Rückkaufsregeln an, um die Transparenz zu erhöhen und die Kreditvergabe zu fördern.1

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einem hypothekenbesicherten Wertpapier (MBS)?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das ein potenzieller Hauskäufer aufnimmt, um den Kauf eines Hauses zu finanzieren. Die meisten Häuser kosten mehr, als eine Person bar bezahlen kann. Um das Haus zu kaufen, muss eine Person Geld von einer Bank leihen. Das geliehene Geld ist eine Hypothek.

Ein hypothekenbesichertes Wertpapier (MBS) ist ein Finanzwertpapier, ähnlich einer Anleihe, das aus vielen verschiedenen Hypotheken besteht, die zu einem Finanzwertpapier gebündelt sind. Ein Anleger kauft ein MBS als Anlage, wie er eine Anleihe oder Aktie kaufen würde, von einer Bank und erhält die Hypothekenzahlungen für diese Darlehen als Einkommensstrom, die Rendite seiner Anlage.

Was ist ein Hypotheken-Rückkauf (Mortgage Repurchase)?

Ein Hypotheken-Rückkauf (Mortgage Repurchase) ist dasselbe wie ein Hypotheken-Rückkauf (Mortgage Putback); wenn die Anleger eines hypothekenbesicherten Wertpapiers (MBS) verlangen, dass der Kreditgeber einer Hypothek diese Hypothek aufgrund von vermeintlichen Problemen im Zusammenhang mit der Genehmigung der Hypothek durch die Bank zurückkauft.

Was ist ein Darlehensrückkauf (Loan Buyback)?

Ein Darlehensrückkauf (Loan Buyback), auch bekannt als Schuldenrückkauf (Debt Buyback), tritt ein, wenn ein Kreditnehmer einen Teil des Darlehens zu einem niedrigeren als dem versprochenen Betrag zurückzahlt. Beispielsweise könnte ein Anleiheemittent mit Anleihen im Nennwert von 1.000 USD 80 % der Emission zu 900 USD pro Anleihe zurückkaufen. Dies wird oft als Notfall-Zugeständnis getätigt, wenn der Kreditnehmer mit finanziellen Problemen zu kämpfen hat und die Kreditgeber befürchten, dass ein schwerwiegenderer Zahlungsausfall drohen könnte.