Immobilien

Immobilien: Definition, Arten, Wie man investiert

Wichtige Erkenntnisse

Immobilien gelten als unbewegliches Eigentum, das Grundstücke und alles, was dauerhaft darauf befestigt oder darauf gebaut ist, sei es natürlich oder künstlich, umfasst.
Es gibt fünf Hauptkategorien von Immobilien: Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Rohland und Sondernutzung.
Investitionen in Immobilien umfassen den Kauf eines Eigenheims, einer Mietimmobilie oder eines Grundstücks.
Indirekte Investitionen in Immobilien können über REITs oder über gebündelte Immobilieninvestments getätigt werden.

Was sind Immobilien?

Immobilien werden definiert als das Grundstück und alle dauerhaften Strukturen, wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Es kann auch alle Verbesserungen am Grundstück bedeuten, ob natürlich oder künstlich. Immobilien sind eine Form von unbeweglichem Eigentum. Sie unterscheiden sich von beweglichem Eigentum, das nicht dauerhaft mit dem Grundstück verbunden ist, wie Fahrzeuge, Boote, Schmuck, Möbel und landwirtschaftliche Geräte.

Immobilien verstehen

Die Begriffe Grundstück, Immobilie und unbewegliches Eigentum werden oft synonym verwendet, aber es gibt Unterschiede. Grundstück bezieht sich auf die Erdoberfläche bis zum Mittelpunkt des Planeten, einschließlich der Bäume, Mineralien und des Wassers. Die physischen Eigenschaften eines Grundstücks umfassen seine Unbeweglichkeit, Unzerstörbarkeit und Einzigartigkeit, wobei jedes Grundstück geografisch unterschiedlich ist.

Immobilien umfassen das Grundstück sowie alle dauerhaften künstlichen Ergänzungen wie Häuser und andere Gebäude. Ergänzungen oder Veränderungen am Grundstück, die den Wert der Immobilie beeinflussen, werden als Verbesserung bezeichnet.

Sobald ein Grundstück verbessert wurde, stellen das gesamte Kapital und die Arbeitskraft, die für die Verbesserung aufgewendet wurden, eine beträchtliche Fixinvestition dar. Obwohl ein Gebäude abgerissen werden kann, sind Ergänzungen wie Entwässerung, Elektrizität, Wasser- und Abwassersysteme in der Regel dauerhaft.

Unbewegliches Eigentum umfasst das Grundstück und die Ergänzungen zum Grundstück sowie die Rechte, die mit dessen Eigentum und Nutzung verbunden sind.

Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist ein lizenzierter Fachmann, der Immobilientransaktionen arrangiert, Käufer und Verkäufer zusammenbringt und sie bei Verhandlungen vertritt.

Welche Arten von Immobilien gibt es?

Wohnimmobilien: Jede Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird. Beispiele sind Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser.

Gewerbeimmobilien: Jede Immobilie, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird, wie Apartmentanlagen, Tankstellen, Lebensmittelgeschäfte, Krankenhäuser, Hotels, Büros, Parkhäuser, Restaurants, Einkaufszentren, Geschäfte und Theater.

Industrieimmobilien: Jede Immobilie, die für Fertigung, Produktion, Vertrieb, Lagerung sowie Forschung und Entwicklung genutzt wird.

Grundstücke: Umfasst unbebaute Grundstücke, leere Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen wie Bauernhöfe, Obstplantagen, Ranches und Forstland.

Sondernutzung: Immobilien, die von der Öffentlichkeit genutzt werden, wie Friedhöfe, Regierungsgebäude, Bibliotheken, Parks, Gotteshäuser und Schulen.

Die Ökonomie der Immobilien

Immobilien sind ein entscheidender Treiber des Wirtschaftswachstums in den USA. Die Baubeginne (Housing Starts), die Anzahl der neuen Wohnbauprojekte in einem bestimmten Monat, die vom US Census Bureau veröffentlicht werden, sind ein wichtiger Wirtschaftsindikator. Der Bericht enthält Daten zu Baugenehmigungen, Baubeginnen und Baufertigstellungen für Einfamilienhäuser, Häuser mit zwei bis vier Einheiten und Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Einheiten, wie Apartmentkomplexe.1

Investoren und Analysten beobachten die Baubeginne genau, da die Zahlen einen allgemeinen Eindruck von der wirtschaftlichen Richtung geben können. Darüber hinaus können die Arten der neuen Baubeginne Hinweise darauf geben, wie sich die Wirtschaft entwickelt.

Wenn die Baubeginne weniger Einfamilienhäuser und mehr Mehrfamilienhäuser anzeigen, könnte dies auf einen bevorstehenden Angebotsmangel bei Einfamilienhäusern hindeuten, was die Hauspreise in die Höhe treibt. Die folgende Grafik zeigt 20 Jahre Baubeginne, vom 1. Januar 2000 bis zum 1. Februar 2020.2

Wie man in Immobilien investiert

Zu den gängigsten Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, gehören Wohneigentum, Investitions- oder Mietobjekte und Hausflipping. Eine Art von Immobilieninvestor ist ein Immobilien-Großhändler (Wholesaler), der ein Haus mit einem Verkäufer vertraglich vereinbart und dann einen Interessenten findet, der es kauft. Immobilien-Großhändler finden und vertraglich vereinbaren in der Regel notleidende Immobilien, führen aber keine Renovierungen oder Ergänzungen durch.

Die Einnahmen aus Investitionen in Immobilien stammen aus Mieten oder Pacht sowie aus der Wertsteigerung der Immobilie. Immobilien werden stark von ihrer Lage beeinflusst, und Faktoren wie Beschäftigungsquoten, die lokale Wirtschaft, Kriminalitätsraten, Verkehrsanbindungen, Schulqualität, kommunale Dienstleistungen und Grundsteuern können den Wert der Immobilie beeinflussen.

Vor- und Nachteile von direkten Immobilieninvestitionen

Bietet stetiges Einkommen

Bietet Kapitalwertsteigerung

Diversifiziert das Portfolio

Kann mit Hebelwirkung gekauft werden

Ist in der Regel illiquide

Stark von lokalen Faktoren beeinflusst

Erfordert hohen anfänglichen Kapitaleinsatz

Kann aktives Management und Fachkenntnisse erfordern

Indirektes Investieren in Immobilien erfolgt über einen Real Estate Investment Trust (REIT), ein Unternehmen, das ein Portfolio von einkommensgenerierenden Immobilien hält. Es gibt verschiedene Arten von REITs, darunter Eigenkapital-, Hypotheken- und Hybrid-REITs, die danach klassifiziert werden, wie ihre Anteile gekauft und verkauft werden. Zu diesen Klassifikationen gehören börsengehandelte REITs, öffentliche nicht börsengehandelte REITs und private REITs.

Die beliebteste Möglichkeit, in einen REIT zu investieren, ist der Kauf von Anteilen, die öffentlich an einer Börse gehandelt werden. Die Anteile werden wie jedes andere an einer Börse gehandelte Wertpapier gehandelt, was REITs sehr liquide und transparent macht. Einnahmen aus REITs werden durch Dividendenzahlungen und Wertsteigerung der Anteile erzielt. Neben einzelnen REITs können Anleger in Immobilieninvestmentfonds und Immobilien-Exchange-Traded Funds (ETFs) handeln.3

Eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, sind hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS), wie der Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), der aus von Bundesbehörden besicherten MBS mit einer Mindestpoolgröße von 1 Milliarde US-Dollar und einer Mindestlaufzeit von einem Jahr besteht.4 Der iShares MBS ETF (MBB) konzentriert sich auf festverzinsliche Hypothekenwertpapiere und bildet den Bloomberg U.S. MBS Index ab. Seine Bestände umfassen Anleihen, die von staatlich geförderten Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac emittiert oder garantiert werden.5

Vor- und Nachteile von indirekten Immobilieninvestitionen

Liquidität

Diversifikation

Stetige Dividenden

Risikoadjustierte Renditen

Geringes Wachstum/geringe Kapitalwertsteigerung

Nicht steuerbegünstigt

Unterliegt Marktrisiken

Hohe Gebühren

Warnhinweis

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen.6 Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Meldung beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).

Was sind die besten Möglichkeiten, eine Immobilieninvestition zu finanzieren?

Immobilien werden üblicherweise mit Bargeld gekauft oder über eine Hypothek von einem privaten oder gewerblichen Kreditgeber finanziert.

Was ist Immobilienentwicklung?

Immobilienentwicklung, auch als Grundstücksentwicklung bekannt, umfasst eine Reihe von Aktivitäten, die von der Renovierung bestehender Gebäude bis zum Erwerb von Rohland und dem Verkauf von erschlossenem Land oder Parzellen an andere reichen.

Welche Karrieren sind in der Immobilienbranche üblich?

Zu den üblichen Berufen in der Immobilienbranche gehören Leasingagent, Zwangsversteigerungsspezialist, Titelsachverständiger, Hausinspektor, Immobiliengutachter, Immobilienmakler und Hypothekenmakler.