Kombinierter Beleihungsauslauf

Wichtige Erkenntnisse

• Das CLTV-Verhältnis umfasst alle Kredite auf eine Immobilie im Vergleich zu ihrem Gesamtwert.
• Kreditgeber bevorzugen Kreditnehmer mit einem CLTV-Verhältnis von 80 % oder weniger.
• Ein hohes CLTV-Verhältnis kann zu höheren Zinssätzen oder zur Ablehnung des Kredits führen.
• CLTV umfasst Erst- und Zweithypotheken, Eigenheimkredite und HELOCs.
• Gelockerte CLTV-Standards trugen zur Zwangsvollstreckungskrise in den späten 2000er Jahren bei.

Was ist das kombinierte Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV)?

Das kombinierte Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV) ist das Verhältnis aller gesicherten Kredite auf eine Immobilie zum Wert der Immobilie. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Kreditnehmers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit verwendet wird.

Das CLTV unterscheidet sich vom einfachen Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) dadurch, dass das LTV nur die erste oder primäre Hypothek in seine Berechnung einbezieht.

Wie berechnet man das kombinierte Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV)

Ein CLTV-Verhältnis wird berechnet, indem der Betrag aller Kredite auf die Immobilie, einschließlich des beantragten, durch ihren Wert geteilt wird. Es wird als Prozentsatz ausgedrückt. Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite mit einem CLTV-Verhältnis von 80 % und darunter an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Die folgende Formel kann zur Berechnung des kombinierten Beleihungsauslaufverhältnisses (CLTV) verwendet werden:

CLTV=VL1+VL2+⋯+VLnTotal Value of the Propertywhere:VL=Value of loan\begin{aligned}&\text{CLTV}=\frac{\text{VL1}+\text{VL2}+\dots+\text{VLn}}{\text{Total Value of the Property}}\\&\textbf{where:}\\&\text{VL}=\text{Value of loan}\end{aligned}​CLTV=Total Value of the PropertyVL1+VL2+⋯+VLn​where:VL=Value of loan​

Die Auswirkungen des CLTV-Verhältnisses verstehen

Das kombinierte Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV) ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditfachleuten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des Eigentums eines Hausbesitzers zu bestimmen, der mit Pfandrechten (Schuldenverpflichtungen) belastet ist, im Vergleich zum Wert der Immobilie. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis zusammen mit einigen anderen Berechnungen, wie dem Schulden-Einkommen-Verhältnis und dem standardmäßigen Beleihungsauslaufverhältnis (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten.

Viele Ökonomen betrachten gelockerte CLTV-Standards als einen der Faktoren, die zur Zwangsvollstreckungskrise beigetragen haben, die die Vereinigten Staaten in den späten 2000er Jahren heimgesucht hat. Ab den 1990er Jahren und besonders während der frühen und mittleren 2000er Jahre nahmen Hauskäufer häufig zum Zeitpunkt des Kaufs zweite Hypotheken auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Kreditgeber, die das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber verlieren wollten, stimmten solchen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.1

Vor der Immobilienblase, die von den späten 1990er Jahren bis zur Mitte der 2000er Jahre expandierte, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20 % des Kaufpreises leisteten. Die meisten Kreditgeber hielten ihre Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80 % begrenzten.

Als die Blase zu heizen begann, ergriffen viele dieser Unternehmen Maßnahmen, um es Kunden zu ermöglichen, die 20%-Anzahlung zu umgehen. Einige Kreditgeber erhöhten die LTV-Obergrenzen oder schafften sie ganz ab und boten Hypotheken mit geringeren oder keinen Anzahlungen an, während andere die LTV-Anforderungen beibehielten, aber die CLTV-Obergrenzen erhöhten. Dieser Kunstgriff ermöglichte es Kunden, zweite Hypotheken aufzunehmen, um ihre 20%-Anzahlungen zu finanzieren.2

Der Anstieg der Zwangsvollstreckungen ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Eigenkapital, wie eine anfängliche Barauslage von 100.000 $ für ein 500.000 $-Haus, gibt einem Hausbesitzer einen starken Anreiz, nur das zu leihen, was er sich leisten kann, und die Hypothekenzahlungen nach der Kreditaufnahme einzuhalten. Wenn die Bank die Zwangsvollstreckung einleitet, verliert ein Hausbesitzer nicht nur sein Haus, sondern auch den Bargeldbetrag, den er für den Abschluss der Immobilie gezahlt hat.

Die Forderung nach Eigenkapital in der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Eine Anzahlung von 20 % reduziert die monatliche Zahlung im Vergleich zu einer geringeren Anzahlung oder gar keiner erheblich. Es zeigt auch, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, das Geld für die Zahlungen aufzubringen. Größere Anzahlungen helfen Banken auch dabei, verantwortungsvollere Kreditentscheidungen zu treffen. Sie haben jedoch die Macht, solche Sicherheitsvorkehrungen zu entfernen, wie sie es in den 2000er Jahren taten.

Wichtige Überlegungen zur Verwaltung von CLTV-Verhältnissen

Einige Hauskäufer entscheiden sich dafür, ihre Anzahlung zu reduzieren, indem sie mehrere Hypotheken auf eine Immobilie aufnehmen, was zu einem niedrigeren Beleihungsauslaufverhältnis für die primäre Hypothek führt. Aufgrund des niedrigeren LTV-Verhältnisses vermeiden viele Hauskäufer erfolgreich die private Hypothekenversicherung (PMI).

Folglich ist der Zinssatz für eine zweite Hypothek aufgrund des höheren Risikos in der Regel höher als der Zinssatz für eine erste Hypothek. Ob es besser ist, eine zweite Hypothek aufzunehmen oder die Kosten für PMI in Kauf zu nehmen, hängt von den jeweiligen Umständen des Kreditnehmers ab.

CLTV-Verhältnis-Beispiel: Verständnis durch Berechnung

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 200.000 $. Um die Immobilie zu sichern, leisten Sie eine Anzahlung von 50.000 $ und erhalten zwei Hypotheken: eine über 100.000 $ (primär) und eine über 50.000 $ (sekundär). Ihr kombiniertes Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV) beträgt 75 %: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).

Vergleich von Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) und kombiniertem Beleihungsauslaufverhältnis (CLTV)

Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) und CLTV sind zwei der gebräuchlichsten Verhältnisse, die während des Hypothekenzeichnungsprozesses verwendet werden. Die meisten Kreditgeber legen Höchstwerte für beide Werte fest, bei deren Überschreitung der potenzielle Kreditnehmer nicht für einen Kredit in Frage kommt. Das LTV-Verhältnis berücksichtigt nur den Saldo der primären Hypothek, während das CLTV alle Kredite auf die Immobilie einbezieht, wie Eigenheimkredite und Eigenheimkreditlinien (HELOCs).

Die meisten Kreditgeber legen LTV-Höchstwerte von 80 % fest. Kreditnehmer mit gutem Kreditprofil können diese Anforderung umgehen, müssen aber eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen, solange ihr primärer Kreditsaldo mehr als 80 % des Hauswerts beträgt. PMI schützt den Kreditgeber, nicht den Kreditnehmer, vor Verlusten, wenn der Wert eines Hauses unter den Kreditsaldo fällt.3

Primäre Kreditgeber sind tendenziell großzügiger mit CLTV-Anforderungen. Betrachtet man das obige Beispiel, so erhält im Falle einer Zwangsvollstreckung der Inhaber der ersten Hypothek sein Geld vollständig, bevor der Inhaber der zweiten Hypothek etwas erhält.

Kehren wir zu unserem früheren Beispiel zurück: Wenn der Immobilienwert auf 125.000 $ sinkt, bevor der Kreditnehmer in Verzug gerät, erhält der erste Pfandgläubiger den gesamten geschuldeten Betrag (100.000 $), während der zweite Pfandgläubiger nur die verbleibenden 25.000 $ erhält, obwohl ihm 50.000 $ geschuldet werden. Der erste Pfandgläubiger trägt bei sinkenden Immobilienwerten ein geringeres Risiko und kann es sich leisten, zu einem höheren CLTV zu verleihen.4

Wie wirkt sich mein CLTV-Verhältnis auf die Zinssätze aus?

Im Allgemeinen wird ein Kreditnehmer mit einem hohen CLTV-Verhältnis von einem Kreditgeber als höheres Risiko eingestuft. Dies kann dazu führen, dass der Kredit abgelehnt oder zu einem höheren Zinssatz genehmigt wird.

Was ist ein gutes CLTV-Verhältnis?

Kreditgeber sehen in der Regel gerne ein CLTV-Verhältnis von 80 % oder weniger. Kreditnehmer benötigen zudem gute Bonitätsbewertungen.

Welche Kredite werden in einem CLTV-Verhältnis berücksichtigt?

Bei der Berechnung eines CLTV-Verhältnisses beziehen die Kreditgeber alle gesicherten Kredite auf die Immobilie ein. Dazu gehören erste Hypotheken, zweite Hypotheken, Eigenheimkredite und Eigenheimkreditlinien (HELOCs).