Kostenansatz

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eine Immobilienbewertungsmethode, die annimmt, dass der Preis einer bestehenden Immobilie den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entspricht. Beim Sachwertverfahren ist der Wert der Immobilie gleich den Kosten des Grundstücks plus den gesamten Baukosten abzüglich der Abschreibung.

Das Sachwertverfahren liefert in der Regel einen genaueren Marktwert für neue Immobilien als andere Methoden. Es wird häufig für einzigartige Immobilien ohne ähnliche Gebäude in der Nähe verwendet. Es ist ein wichtiger Faktor für die genaue Bestimmung des Immobilienwerts, wenn keine vergleichbaren Verkaufsdaten verfügbar sind. Diese Methode ist entscheidend für Versicherungsbewertungen und Gewerbeimmobilien.

Das Sachwertverfahren ist eine von drei Immobilienbewertungsmethoden, neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren.

Wichtige Erkenntnisse

• Das Sachwertverfahren bewertet Immobilien, indem es Grundstücks- und Baukosten addiert und dann Abschreibungen abzieht.
• Es ist ideal für Neubauten oder einzigartige Gebäude ohne vergleichbare Verkäufe.
• Versicherungsbewertungen verwenden diese Methode, um Grundstück und Verbesserungen getrennt zu bewerten.
• Das Sachwertverfahren hilft bei der Bewertung von Sondernutzungsimmobilien wie Schulen und Kirchen.
• Im Gegensatz zu Marktvergleichen kann diese Methode anzeigen, ob die Marktbedingungen überhitzt sind.

Die Mechanik des Sachwertverfahrens verstehen

Anstatt auf ähnliche Immobilienpreise oder das Ertragspotenzial einer Immobilie zu schauen, bewertet das Sachwertverfahren Immobilien, indem es die heutigen Kosten für den Ersatz des Gebäudes im Falle der Zerstörung schätzt. Es umfasst den Wert des Grundstücks und zieht etwaige Abschreibungen ab.

Die Logik hinter dem Sachwertverfahren ist, dass es für Käufer wenig Sinn ergibt, mehr für eine Immobilie zu bezahlen, als es kosten würde, sie von Grund auf neu zu bauen.

Das Sachwertverfahren hat zwei Hauptbewertungsarten:

Reproduktionsmethode: Diese schätzt die Kosten für den Bau einer exakten Nachbildung unter Verwendung der Originalmaterialien.

Ersatzmethode. Geht davon aus, dass die neue Struktur die gleiche Funktion erfüllt, aber neuere Materialien und aktualisierte Designs verwendet.

Wenn alle Schätzungen gesammelt sind, wird das Sachwertverfahren wie folgt berechnet:

Bewertung der Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ist oft weniger zuverlässig als das Ertrags- und das Vergleichswertverfahren. Es erfordert bestimmte Annahmen, darunter die stillschweigende Voraussetzung, dass genügend verfügbares Land vorhanden ist, damit der Käufer eine identische Immobilie bauen kann.

Wenn kein vergleichbares unbebautes Grundstück verfügbar ist, verringern Schätzungen die Genauigkeit der Bewertung. Ein Mangel an ähnlichen Materialien kann Bewertungen ungenauer und subjektiver machen. Es ist nicht einfach, die Abschreibung bei älteren Immobilien zu messen.

Die getrennte Bewertung verschiedener Immobilienteile hilft bei neuen oder einzigartig anderen Immobilien.

Ideale Szenarien für die Anwendung des Sachwertverfahrens in der Immobilienwirtschaft

Sondernutzungsimmobilien

Das Sachwertverfahren ist oft unerlässlich für die Bewertung von Gebäuden mit exklusiver Nutzung wie Bibliotheken, Schulen und Kirchen. Diese Ressourcen generieren wenig Einkommen und werden nicht oft vermarktet, was das Ertrags- und das Vergleichswertverfahren ungültig macht.

Neubauten

Das Sachwertverfahren wird auch häufig bei Neubauten angewendet. Baufinanzierer verlangen Sachwertbewertungen, da jeder Marktwert oder Ertragswert von den Projektstandards und der Fertigstellung abhängt. Projekte werden in verschiedenen Bauphasen neu bewertet, um die Freigabe von Mitteln für die nächste Fertigstellungsphase zu ermöglichen.

Versicherung

Versicherungsbewertungen verwenden oft das Sachwertverfahren, da nur Verbesserungen versicherbar sind und getrennt vom Grundstückswert. Die Wahl zwischen abgeschriebenem Wert und vollem Wiederbeschaffungs- oder Reproduktionswert ist der entscheidende Faktor für die Bewertung.

Gewerbeimmobilien

Das Sachwertverfahren hilft manchmal bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden, Geschäften und Hotels. Das Ertragswertverfahren ist hier die wichtigste Methode, obwohl ein Sachwertverfahren angewendet werden kann, wenn Design, Bauweise, funktionale Nutzbarkeit oder Materialqualität individuelle Anpassungen erfordern.

Wichtige zu berücksichtigende Faktoren beim Sachwertverfahren

Die meisten Wohnimmobilienbewertungen verzichten auf das Sachwertverfahren und verwenden stattdessen Verkaufsvergleiche für Marktbewertungen.

Wenn eine Sachwertbewertung unter dem Marktpreis liegt, kann dies ein Zeichen für einen überhitzten Markt sein. Umgekehrt könnten häufige Bewertungen über dem Marktpreis eine Kaufgelegenheit anzeigen.

Eine Ausnahme besteht, wenn eine Immobilie im Vergleich zu ihrer Nachbarschaft unter- oder überverbessert ist. In diesem Fall trägt eine genaue Schätzung des Werts der Verbesserungen zur Präzision der Wertbestimmung bei, was mit dem Vergleichswertverfahren allein nicht möglich ist.