Langfristige Einkommens-Wohnungssteuergutschrift

Was ist der Steuergutschrift für einkommensschwachen Wohnungsbau?

Die Steuergutschrift für einkommensschwachen Wohnungsbau (LIHTC) ist ein steuerlicher Anreiz für Wohnungsbauentwickler, um Mietwohnungen für einkommensschwache Einzelpersonen und Familien zu bauen, zu kaufen oder zu renovieren. Der LIHTC wurde in das Steuerreformgesetz von 1986 aufgenommen.1

Der LIHTC gibt staatlichen und lokalen Behörden die Befugnis, jährlich rund 9 Milliarden Dollar an bundesstaatlichen Steuergutschriften zu verteilen. Für jeden Dollar an Steuergutschrift, den Entwickler erhalten, können sie einen Dollar ihrer geschuldeten bundesstaatlichen Einkommenssteuer reduzieren.

Die Höhe der Steuergutschrift, die jedem Entwickler zur Verfügung steht, wird jedoch durch die Anzahl der einkommensschwachen Wohneinheiten bestimmt, die der Entwickler zu bauen plant.2

Um für einkommensschwache Mietwohnungen in Frage zu kommen, müssen Antragsteller ein geeignetes steuerbegünstigtes Objekt finden und in der Regel weniger als 60 % des mittleren Gebietseinkommens (AMI) verdienen.3

Wichtigste Erkenntnisse

• Der LIHTC soll die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum fördern, indem er eine 10-jährige Steuergutschrift für diese Projekte bietet.
• Das LIHTC-Programm gewährt die Gutschriften, um die Kosten der Entwickler zu senken, im Gegenzug dafür, dass die Entwickler zustimmen, einen bestimmten Prozentsatz der mietpreisgebundenen Einheiten für einkommensschwächere Familien zu reservieren.
• Die meisten Arten von Immobilien (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Apartmentkomplexe und Reihenhäuser) können für die LIHTC-Gutschrift in Frage kommen.
• Ein LIHTC-Wohnprojekt muss an Mieter vermieten, deren durchschnittliches Einkommen unter dem mittleren Einkommen des Gebiets liegt, und diese Verpflichtung muss für einen Zeitraum von 15 Jahren eingehalten werden.
• Die Steuergutschrift kostet die US-Regierung schätzungsweise 13,5 Milliarden Dollar pro Jahr.
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Wie die Steuergutschrift für einkommensschwachen Wohnungsbau funktioniert

Der LIHTC soll die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache und mittlere Familien fördern. Das LIHTC-Programm gewährt die kostenreduzierende Steuergutschrift im Gegenzug dafür, dass Entwickler zustimmen, einen bestimmten Prozentsatz der mietpreisgebundenen Einheiten für einkommensschwächere Familien zu reservieren.4

Arten von Gutschriften

Es gibt zwei Hauptarten von bundesstaatlichen Steuergutschriften, die Entwicklern zur Verfügung stehen.

Die 9%-Gutschrift, die nur verwendet werden kann, wenn das Bauprojekt keine anderen Gutschriften oder staatlichen Subventionen erhält5

Die 4%-Gutschrift, die in Verbindung mit bundesstaatlicher steuerfreier Anleihenfinanzierung verwendet werden kann6

Diese Gutschriften werden über einen Zeitraum von 10 Jahren nach Inbetriebnahme eines Gebäudes angewendet und können fast die gesamten steuerpflichtigen Kosten für das Gebäude abdecken.

An die Bundesstaaten zugewiesene Gutschriften

Nach Bundesrecht werden die Steuergutschriften von der Bundesregierung an jeden Bundesstaat zugewiesen. Von dort aus kann jeder Bundesstaat die Entwickler auswählen, die diese Gutschriften für ihre Wohnprojekte nutzen können.7

Nicht jeder Entwickler oder Investor wird dieses Programm nutzen können, da es mehr Anträge als verfügbare Baugenehmigungen gibt.

3,7 Millionen

Die Anzahl der erschwinglichen Wohneinheiten, die der LIHTC zwischen 1987 und 2023 geschaffen hat, laut den neuesten Daten des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).8

So qualifizieren Sie sich für die Steuergutschrift für einkommensschwachen Wohnungsbau

Eine Vielzahl von Immobilien kann für den LIHTC in Frage kommen, darunter Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Apartmentkomplexe und Reihenhäuser.

Um sich zu qualifizieren, müssen Immobilieneigentümer, Investoren oder Entwickler spezifische Anforderungen hinsichtlich des Einkommensniveaus ihrer Mieter und der Anzahl der angebotenen einkommensschwachen Einheiten erfüllen. Ein Projekt muss einen von drei Einkommenstests bestehen:9

Mindestens 20 % der Mieteinheiten werden an Mieter vermietet, deren Einkommen nicht mehr als 50 % des AMI beträgt, angepasst an die Familiengröße.

Mindestens 40 % der Mieteinheiten werden an Mieter vermietet, deren Einkommen nicht mehr als 60 % des AMI beträgt.

Mindestens 40 % der Mieteinheiten werden an Mieter vermietet, deren Einkommen nicht mehr als 60 % des AMI beträgt, und keine Einheiten werden an Mieter vermietet, die mehr als 80 % des AMI verdienen.

Alle Projekte, die den LIHTC erhalten, müssen eine dieser Einkommensbedingungen für einen Zeitraum von 15 Jahren weiterhin erfüllen. Wenn das Projekt nicht konform ist, kann der Wert der Steuergutschrift zurückgefordert werden.

Eine häufige Kritik an diesem Programm ist, dass viele Immobilien in begehrten Gegenden nach der anfänglichen 15-jährigen Frist für einkommensschwache Familien oft unerschwinglich werden.

Unterstützung für Menschen, die einkommensschwachen Wohnraum suchen

Einkommensschwacher Wohnraum bezieht sich auf jedes Wohnprojekt oder Wohngebäude, das Einheiten an Mieter vermietet, die aufgrund von Einkommen und Familiengröße Anspruch auf eine reduzierte Miete haben oder Wohnberechtigungsscheine erhalten, um ihre monatliche Mietzahlung zu unterstützen.

Einkommensschwache Wohneinheiten können entweder von einer Wohnungsbaubehörde oder von privaten Vermietern betrieben werden, die staatliche Zahlungen zusammen mit der Mietzahlung des Mieters akzeptieren.

Es gibt andere Arten von Unterstützung für einkommensschwache Einzelpersonen und Haushalte, wie z. B. Wohnsubventionen des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).

Die Einkommensqualifikationen sind auf der HUD-Website zu finden und können sich ändern, wenn die Löhne in einem bestimmten Gebiet steigen oder fallen. Um sich zu qualifizieren, muss das Einkommen eines potenziellen Mieters unter 50 % des mittleren Einkommens in seiner Region liegen.

Während HUD-Wohnsubventionen sowohl für einzelne Mieter als auch für Familien verfügbar sind, gibt es Qualifikationen für die Zimmeranzahl in potenziellen Wohnungen, und einzelne Mieter können aufgrund fehlender Verfügbarkeit von passend großen Einheiten von einem Wohnprojekt ausgeschlossen werden.

Tipp

Einkommensschwacher Wohnraum sollte nicht mit bezahlbarem Wohnraum verwechselt werden, der für Familien gedacht ist, die mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnen ausgeben.

Wie viel kostet der LIHTC die Steuerzahler?

Die Steuergutschrift kostet die US-Regierung schätzungsweise 13,5 Milliarden Dollar pro Jahr.4 Im Dezember 2024 schätzte der Gemeinsame Steuerausschuss des US-Kongresses, dass der LIHTC die Vereinigten Staaten bis 2028 15,5 Milliarden Dollar kosten würde.10

Gibt es Nachteile beim LIHTC?

Kritikpunkte am LIHTC sind unter anderem, dass er zur Inflation der Immobilienpreise beiträgt, zu Gebieten mit höherer Armut führt und die hohen Wohnkosten aufgrund der begrenzten Dauer der Erschwinglichkeit nicht angemessen angeht.

Wie erfolgreich war das LIHTC-Programm?

Obwohl es Kritiker gibt, wird das LIHTC-Programm von einigen als recht erfolgreich angesehen. Es kommen weiterhin bezahlbare Wohneinheiten auf den Markt. Weniger als 1 % der Immobilien wurden zwangsversteigert (weniger als bei jeder anderen Immobilienart). Und sein marktbasierter Ansatz für Wohnraum (Partnerschaft zwischen privaten Investitionen und öffentlichen Subventionen) setzt Kapital effektiv ein.1112

Welche Änderungen stehen beim LIHTC-Programm an?

Der One Big Beautiful Act Bill, den Präsident Donald Trump am 4. Juli 2025 in Kraft setzte, nimmt Änderungen am LIHTC-Programm vor, die 2026 in Kraft treten.13 Dazu gehören die Erhöhung der jährlichen Zuteilungsbefugnis der Bundesstaaten von 9 % auf 12 % und die Senkung der Anforderung an die bundesstaatliche steuerfreie Anleihenfinanzierung von 50 % auf 25 %.14