Maximaler_Beleihungsauslauf

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) misst die Höhe eines Kredits im Vergleich zum Wert der zu erwerbenden Immobilie.
• Das maximale Beleihungsauslaufverhältnis ist das höchste LTV, das ein Kreditgeber für eine Finanzierung in Betracht zieht.
• Höhere LTV-Verhältnisse deuten auf einen größeren Prozentsatz des Immobilienwerts hin, der finanziert wird, was das Risiko für den Kreditgeber erhöht.
• Kreditgeber verwenden LTV-Verhältnisse, um das mit der Kreditvergabe verbundene Risiko auf der Grundlage des Werts der Immobilie als Sicherheit zu bewerten.
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Was ist ein maximales Beleihungsauslaufverhältnis?

Ein maximales Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) ist der höchste Prozentsatz des Wertes einer Immobilie, den ein Kreditgeber mit einem Darlehen zu finanzieren bereit ist. Einfach ausgedrückt zeigt es, wie viel Sie im Vergleich zum Wert des Vermögenswerts leihen können. Kreditgeber verwenden das LTV-Verhältnis als Risikomaß, da ein höheres Verhältnis weniger Eigenkapital des Kreditnehmers und ein höheres Risiko bedeutet, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Das Verständnis des maximalen LTV zeigt Ihnen, wie viel Sie anzahlen müssen und wie Kreditgeber Risiken bewerten.

Wie das maximale Beleihungsauslaufverhältnis funktioniert

Kreditgeber legen maximale Beleihungsauslaufverhältnisse fest, um sicherzustellen, dass sie ihr Geld (oder zumindest einen guten Teil davon) zurückerhalten, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät und der Kreditgeber die Sicherheit beschlagnahmen und verkaufen muss. Je niedriger das Beleihungsauslaufverhältnis ist, desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Maximale Beleihungsauslaufverhältnisse werden bei vielen Kreditarten verwendet, insbesondere bei Hypotheken und Autokrediten.

Einige Wohnungsdarlehensprogramme, die speziell für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen und Erstkäufer konzipiert sind, erlauben relativ hohe maximale Beleihungsauslaufverhältnisse. Viele dieser Kredite, die von privaten Kreditgebern wie Banken angeboten werden, werden von staatlichen und lokalen Regierungen, der Federal Housing Administration (FHA) und der Veterans Administration unter anderem gesponsert und subventioniert. Ihre Garantien verringern das finanzielle Risiko des Kreditgebers.

Das maximale Beleihungsauslaufverhältnis, das ein Kreditgeber akzeptiert, kann auch von Kreditnehmer zu Kreditnehmer variieren. Kreditgeber treffen diese Entscheidung auf der Grundlage einer Reihe von Faktoren, wie dem Kreditprofil des Kreditnehmers und der Leichtigkeit, die Sicherheit im Falle eines Zahlungsausfalls zu verkaufen.

Wichtig

Vorabgebühren für Fannie Mae- und Freddie Mac-Wohnungsdarlehen haben sich im Mai 2023 geändert. Die Gebühren wurden für Hauskäufer mit höheren Kredit-Scores, z. B. 740 oder höher, erhöht, während sie für Hauskäufer mit niedrigeren Kredit-Scores, z. B. unter 640, gesenkt wurden. Eine weitere Änderung: Ihre Anzahlung beeinflusst, wie hoch Ihre Gebühr ausfällt. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger Ihre Gebühren, obwohl dies dennoch von Ihrem Kredit-Score abhängt. Fannie Mae stellt die kreditbezogenen Preisanpassungen auf seiner Website zur Verfügung.1

So berechnen Sie das maximale Beleihungsauslaufverhältnis

Kreditgeber bieten selten Darlehen an, die 100% des Kaufpreises eines Hauses oder eines anderen Vermögenswerts abdecken. Stattdessen wird vom Kreditnehmer eine Baranzahlung verlangt. Bei einigen staatlich subventionierten Hypotheken kann diese bis zu 3% betragen. (Zwei Ausnahmen sind VA-Darlehen und USDA-Darlehen, die teilweise von der Veterans Administration bzw. dem US-Landwirtschaftsministerium subventioniert werden; sie erlauben in bestimmten Fällen Anzahlungen von bis zu 0%).23 Andere Kreditgeber verlangen höhere Anzahlungen, z. B. 10%, 15% oder 20%. Eine Anzahlung von 20% war früher der übliche Standard.

Die Berechnung eines Beleihungsauslaufverhältnisses ist einfach. Sie teilen den Kreditbetrag durch den Kaufpreis des Vermögenswerts.

Angenommen, Sie möchten ein Haus für 200.000 $ kaufen und planen eine Anzahlung von 20 %, also 40.000 $. Das bedeutet, dass Sie die restlichen 160.000 $ leihen müssen. In diesem Fall wäre das Beleihungsauslaufverhältnis 0,80 (160.000 $ geteilt durch 200.000 $) oder 80%.

Kurzer Fakt

Die typische Anzahlung für Erstkäufer von Eigenheimen betrug 2021 7 %, während Wiederholungskäufer in der Regel 17 % anzahlen, so die National Association of Realtors.4

Wenn Sie andererseits dasselbe Haus mit einer Anzahlung von 3% kaufen könnten, z. B. durch ein Fannie Mae-Darlehen, wäre Ihre Anzahlung 6.000 $, und Ihre Hypothek würde die restlichen 194.000 $ abdecken. Hier wäre Ihr Beleihungsauslaufverhältnis 0,97 (194.000 $ geteilt durch 200.000 $) oder 97%.

Bemerkenswert ist, dass der Kreditgeber bei einer Anzahlung von weniger als 20 % bei einer konventionellen Hypothek wahrscheinlich verlangen wird, dass Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. Der Zweck der PMI besteht darin, dem Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls zusätzlichen Schutz zu bieten. Wenn das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, einen Punkt erreicht, der 20 % des ursprünglichen Kaufpreises entspricht oder übersteigt, können Sie den Kreditgeber bitten, die PMI zu kündigen.5

Die Kosten für eine PMI variieren je nach Beleihungsauslaufverhältnis der Hypothek, der Bonität des Kreditnehmers und anderen Faktoren. Sie können auch von einem Versicherer zum anderen unterschiedlich sein, selbst unter identischen Umständen. Als allgemeine Regel gilt laut der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac): "Sie können damit rechnen, zwischen 30 und 150 $ pro Monat für jeweils 100.000 $ zu zahlen, die Sie leihen."6

FHA- und USDA-Darlehen können ebenfalls Anforderungen an eine Hypothekenversicherung haben.7

Was ist Fannie Mae?

Fannie Mae, formell bekannt als Federal National Mortgage Association, ist ein staatlich gefördertes Unternehmen, das selbst kein Geld verleiht, sondern Hypotheken von Kreditgebern kauft, wodurch mehr Geld für die Vergabe neuer Hypotheken freigesetzt wird. Fannie Mae bündelt diese Hypotheken dann in hypothekenbesicherte Wertpapiere, die es an Investoren verkauft.8

Was ist das maximale Beleihungsauslaufverhältnis bei einem Fannie Mae-Darlehen?

Die Mindestanzahlung bei einem Fannie Mae-Darlehen kann bis zu 3% betragen, was einem maximalen Beleihungsauslaufverhältnis von 97% entspricht.9

Was ist Fredde Mac?

Fredde Mac ist ein staatlich gefördertes Unternehmen, das Fannie Mae ähnelt. Der Hauptunterschied zwischen beiden besteht darin, dass Fredde Mac eher Kredite von kleineren Banken kauft. Wie bei Fannie Mae kann die Anzahlung bei einem Fredde Mac-Darlehen bis zu 3% betragen.10

Was ist das maximale Beleihungsauslaufverhältnis bei einem FHA-Darlehen?

Die Mindestanzahlung bei einem FHA-Darlehen beträgt 3,5%, was einem maximalen Beleihungsauslaufverhältnis von 96,5% entspricht.11

Was ist eine konventionelle Hypothek?

Eine konventionelle Hypothek ist eine, die von privaten Kreditgebern angeboten wird und nicht staatlich subventioniert ist. Konventionelle Hypotheken können entweder konform sein (d. h., sie entsprechen den Anforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac, was sie für den Rückkauf qualifiziert) oder nicht konform, wie z. B. Jumbo-Darlehen, die die Grenzen von Fannie Mae und Freddie Mac überschreiten.