Mietobergrenze

Mietobergrenze: Bedeutung, Vor- und Nachteile, Beispiel

Was ist eine Mietpreisobergrenze?

Der Begriff „Mietpreisobergrenze“ bezieht sich auf den maximalen Mietbetrag, den ein Vermieter einem Mieter berechnen darf. Mietpreisobergrenzen sind eine Form der Mietpreisregulierung und werden in der Regel gesetzlich festgelegt. Sie begrenzen, wie hoch die Miete in einem bestimmten Gebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt sein darf. Diese Grenzen sollen Mieter schützen, indem sie verhindern, dass Vermieter ihre Immobilien überteuern.

Studien haben gezeigt, dass Mietpreisobergrenzen die Investitionen in mietpreisregulierte Immobilien reduzieren, was zu einem allgemeinen Verfall des Wohnungsbestands führt. Mietpreisobergrenzen verringern auch die Steuereinnahmen einer Gemeinde mit Mietpreisobergrenzen aufgrund des Rückgangs der Immobilienwerte.1

Wichtige Erkenntnisse

Eine Mietpreisobergrenze ist der maximale Mietbetrag, den ein Vermieter einem Mieter berechnen darf.
Mietpreisobergrenzen sind Teil der Mietpreisregulierungsgesetze, die von lokalen Gemeinden durchgesetzt werden.
Diese Grenzen sollen die Rechte der Mieter schützen, indem sie Wohnraum erschwinglich halten – insbesondere für Menschen mit niedrigem oder festem Einkommen, ältere Menschen oder Menschen mit anderen Fähigkeiten.
Viele Ökonomen argumentieren, dass Mietpreisobergrenzen – und Mietpreisregulierung im Allgemeinen – destruktiv sind, weil sie Wohnungsknappheit verursachen und Investitionen hemmen.

Mietpreisobergrenzen verstehen

Die Mietpreisregulierung ist in den Vereinigten Staaten seit dem frühen 20. Jahrhundert in Kraft, um die Öffentlichkeit vor Wohnungsknappheit und stark überhöhten Mietpreisen zu schützen. Die Mietpreisregulierungsgesetze werden auch heute noch von lokalen Regierungen und in einigen Fällen von Bundesstaaten erlassen. Sie decken mehrere Schlüsselaspekte der Behandlung von Mietobjekten ab, darunter, wie viel Miete Vermieter ihren Mietern berechnen dürfen, um wie viel sie diese Miete erhöhen dürfen und wann dies erfolgen kann.2

Vermieter müssen ihre Immobilien über die örtliche Mietpreisregulierungsbehörde registrieren, indem sie regelmäßige Mietrollen in Gebieten einreichen, in denen das Gesetz in Kraft ist. Die Mietpreisregulierungsbehörde bestimmt den maximalen Mietbetrag basierend auf Lage, Größe und Zustand der Immobilie sowie anderen relevanten Informationen wie dem Zustand der Wirtschaft. Die Behörde entscheidet auch über den zulässigen Erhöhungssatz – falls vorhanden – jedes Jahr.2

Mietpreisregulierungsgesetze – einschließlich der Durchsetzung von Mietpreisobergrenzen – werden vor allem in dicht besiedelten Gebieten angewendet, in denen die Mieten hoch und bezahlbarer Wohnraum knapp oder schwer zu bekommen ist. Wie oben erwähnt, sollen diese Gesetze dazu beitragen, Wohnraum für Mieter erschwinglich zu halten – insbesondere für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Menschen mit festem Einkommen, ältere Menschen und Menschen mit unterschiedlichen Fähigkeiten.

Diese Gesetze werden jedoch nicht einheitlich in den gesamten Vereinigten Staaten durchgesetzt. Tatsächlich haben nur 182 lokale Regierungen Mietpreisregulierungsgesetze mit Mietpreisobergrenzen – alle in Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland und Washington, D.C. Oregon erließ 2019 ein landesweites Mietpreisregulierungsgesetz – der erste Bundesstaat, der dies tat. Siebenunddreißig Bundesstaaten verbieten ihren Gemeinden tatsächlich, Mietpreisregulierungsgesetze zu erlassen.345

Ökonomie der Mietpreisobergrenzen

Viele Ökonomen stellen die Wirksamkeit von Mietpreisobergrenzen in Frage. Sie geben an, dass diese Gesetze keine Wirkung haben, wenn der Gleichgewichtspreis unter der Obergrenze liegt. Wird die Obergrenze jedoch unter dem Gleichgewichtsniveau festgelegt, entsteht ein Wohlfahrtsverlust. Dies geschieht, wenn Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht sind. Weitere Probleme treten in Form von Schwarzmarkt, Suchzeit und Gebühren auf.

Wichtig

Es gibt viele Debatten darüber, ob Mietpreisobergrenzen und Mietpreisregulierung wirksam sind – einerseits helfen sie Wohnraum erschwinglich zu halten; andererseits glauben einige Ökonomen, dass sie Investitionen hemmen.

Ökonomen sind sich recht einig in dem Schluss, dass Mietpreisregulierungen destruktiv sind und mit dem Konzept des freien Marktes kollidieren. In einer Studie von 2021 über die Auswirkungen der Einführung der Mietpreisregulierung in St. Paul, Minnesota, führte die Mietpreisregulierung zu einem Rückgang der Immobilienwerte um 6–7 %, was einem Gesamtverlust von 1,6 Milliarden US-Dollar entspricht. Die Mieter, die am meisten von der Mietpreisregulierung profitierten, hatten höhere Einkommen und waren überwiegend weiß, während die Eigentümer, die negativ betroffen waren, überwiegend Minderheiten angehörten und niedrigere Einkommen hatten.6

Vor- und Nachteile von Mietpreisobergrenzen

Vorteile

Die Miete ist in einigen Großstädten oft sehr hoch. New York City zum Beispiel hat einige der teuersten Immobilien in den Vereinigten Staaten, was es für Menschen fast unmöglich macht, sich die Miete leisten zu können. Lokale Regierungen können eingreifen, um zu versuchen, diese Situation zu beheben – insbesondere für Einwohner, die sich keine marktüblichen Wohnungen leisten können.

Mietpreisobergrenzen und andere Formen der Mietpreisregulierung können die Interessen von Mietern schützen, die sonst gezwungen sein könnten, hohe Mieten zu zahlen, die von skrupellosen Vermietern verlangt werden. Mietgesetze schützen laut dem Brookings Institute auch einkommensschwache Mieter, die „nachbarschaftsspezifisches Kapital entwickelt haben, wie ein Netzwerk von Freunden und Familie, Nähe zu einem Arbeitsplatz oder Kinder, die in örtlichen Schulen eingeschrieben sind“, die sonst durch eine plötzliche Mieterhöhung vertrieben werden könnten.7

Nachteile

Die künstliche Senkung der Preise durch Mietpreisobergrenzen erhöht jedoch die Nachfrage nach Immobilien mit Mietpreisobergrenzen und verringert dadurch das verfügbare Angebot. Das liegt daran, dass eine Mietpreisobergrenze die Anzahl der Menschen erhöht, die tatsächlich in der Lage sind, Wohnungen zu bezahlen.

Wie oben erwähnt, können Mietpreisobergrenzen auch zu Schwarzmärkten führen. Wenn ein potenzieller Mieter beispielsweise anbietet, zusätzlich 100 bis 150 Dollar Miete zu zahlen, kann er möglicherweise eine Warteliste für eine mietpreisregulierte Wohnung überspringen. Der Haken: Die zusätzliche Miete würde separat bar bezahlt werden, sodass sie nicht in den Büchern auftaucht.

Ökonomen sagen auch, dass Mietpreisregulierung neue Investitionen umlenkt, die sonst in Mietwohnungen und grünere Weiden geflossen wären – grüner im Sinne der Verbraucherbedürfnisse. Sie glauben, dass dies zu Wohnungsverfall, weniger Reparaturen und geringerer Instandhaltung führt. Wenn die Mietpreisregulierung aufgehoben wird, steigen auch die Werte von nicht mietpreisregulierten Immobilien.7

Ist Mietpreisregulierung ein Beispiel für eine Preisobergrenze?

Ja, Mietpreisregulierung ist ein Beispiel für eine Preisobergrenze. Eine Preisobergrenze ist das Maximum, das ein Verkäufer gesetzlich für ein Produkt oder eine Dienstleistung verlangen darf. Die Mietpreisregulierung begrenzt den Betrag, den ein Vermieter für seine Immobilie verlangen und/oder die Miete erhöhen kann.

Was sind die wichtigsten wirtschaftlichen Auswirkungen von Mietpreisobergrenzen?

Mietpreisobergrenzen helfen Mietern und anderen, Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu haben, ohne die wirtschaftliche Sorge, sich diesen Wohnraum in Zukunft nicht leisten zu können; langfristig haben Mietpreisobergrenzen jedoch gezeigt, dass sie negative wirtschaftliche Auswirkungen haben. Dazu gehören eine Abnahme der Erschwinglichkeit, eine Verlangsamung des Neubaus, die Förderung von Gentrifizierung, der Verfall von mietpreisregulierten Gebäuden und eine Verringerung des verfügbaren Gebäudeangebots.

Was ist ein Beispiel für Mietpreisregulierung?

Ein Beispiel für Mietpreisregulierung wäre ein Gesetz in einem Wohnbezirk, das vorschreibt, dass ein Vermieter die Miete für seine Immobilie nicht um mehr als 2 % pro Jahr erhöhen darf. Wenn die Mietpreise in diesem Bezirk für nicht mietpreisregulierte Immobilien um mehr als 2 % gestiegen sind, darf der Vermieter nicht den Marktpreis verlangen und muss das Mietpreisregulierungsgesetz einhalten.

Manhattan Institute. "Issues 2020: Rent Control Does Not Make Housing Affordable."

New York State. "Fact Sheet: # 1 Rent Stabilization and Rent Control."

Urban Institute. "Rent Control: What Does the Research Tell Us about the Effectiveness of Local Action?" Page 3.

Oregon State Bar. "Rent Increases."

National Multifamily Housing Council. "Rent Control Laws by State."

University of Southern California-Marshall School of Business. "Robbing Peter to Pay Paul? The Redistribution of Wealth Caused by Rent Control-Kenneth R. Ahern and Marco Giacoletti."

Brookings Institute. "What Does Economic Evidence Tell Us About the Effects of Rent Control?"

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