Mitteilung der Nichtverantwortlichkeit

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Haftungsausschlusserklärung (Notice of Non-Responsibility) schützt Grundstückseigentümer vor Haftung für unbezahlte Bauleistungen.
• Grundstückseigentümer müssen bundeslandspezifische Protokolle befolgen, um eine Haftungsausschlusserklärung wirksam zu nutzen.
• Diese Erklärungen schützen nicht gegen Pfandrechte für vom Eigentümer in Auftrag gegebene oder ihm bekannte Arbeiten.
• Bauhandwerkerpfandrechte (Construction Liens) werden von Auftragnehmern für unbezahlte Arbeiten eingereicht.
• In Kalifornien haben Eigentümer 10 Tage Zeit, eine Haftungsausschlusserklärung für von Mietern veranlasste Verbesserungen einzureichen.

Was ist eine Haftungsausschlusserklärung?

Eine Haftungsausschlusserklärung ist ein Dokument, das Grundstückseigentümer davor schützt, für unbezahlte Arbeiten auf ihrem Grundstück haftbar gemacht zu werden, aber ihre Wirksamkeit hängt von der Einhaltung bundeslandspezifischer Regeln ab. Sie dient als Schutz gegen Bauhandwerker- oder Konstruktionspfandrechte, die Auftragnehmer einreichen können, wenn sie nicht für Verbesserungen bezahlt werden.

Die Funktion einer Haftungsausschlusserklärung verstehen

Haftungsausschlusserklärungen variieren von Bundesland zu Bundesland, im Allgemeinen sind sie jedoch Formulare, die von einem Grundstückseigentümer ausgefüllt, beim Bezirksgericht eingereicht und auf dem Grundstück des Eigentümers ausgehängt werden, in denen erklärt wird, dass der Grundstückseigentümer nicht für Arbeiten haftet, die auf dem Grundstück durchgeführt wurden, wenn der Eigentümer diese Arbeiten nicht direkt in Auftrag gegeben hat.

Manche Grundstückseigentümer glauben fälschlicherweise, dass Haftungsausschlusserklärungen mächtiger sind, als sie tatsächlich sind. In den meisten Rechtsräumen schützen diese Erklärungen Grundstückseigentümer nicht vor Bauhandwerkerpfandrechten für Arbeiten, von denen sie Kenntnis haben oder die sie selbst in Auftrag gegeben haben. Darüber hinaus schützen sie Grundstückseigentümer nicht, wenn das ordnungsgemäße Verfahren zur Einreichung der Erklärungen nicht befolgt wird.

Vergleich von Haftungsausschlusserklärung und Bauhandwerkerpfandrecht

Bauhandwerkerpfandrechte, auch als Mechanikerpfandrechte bekannt, werden üblicherweise von Auftragnehmern eingereicht, wenn sie nicht für abgeschlossene Arbeiten bezahlt wurden. Die Priorität mehrerer Pfandrechte wird in der Regel durch die Reihenfolge bestimmt, in der die Arbeiten begonnen wurden.

Beispiel aus der Praxis: Haftungsausschlusserklärung in Aktion

Beispielsweise erlaubt das kalifornische Landesrecht Grundstückseigentümern oder -verwaltern, Haftungsausschlusserklärungen für jegliche Ansprüche auszufüllen und einzureichen, die sich aus Mieterverbesserungen auf dem Grundstück ergeben können.1

Nach kalifornischem Recht hat ein Grundstückseigentümer, der eine Immobilie an einen Mieter vermietet hat und der Mieter dann ohne Zustimmung des Eigentümers einen Vertrag mit einem Bauunternehmen zur Verbesserung der Immobilie abschließt, zehn Tage Zeit, eine Haftungsausschlusserklärung beim Bezirksgericht einzureichen und auf dem Grundstück auszuhängen. Bei korrekter Anwendung kann eine solche Erklärung den Grundstückseigentümer vor einem Bauhandwerkerpfandrecht schützen, wenn der Mieter das Bauunternehmen nicht für erbrachte Leistungen bezahlt.