Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit

Was sind Funds From Operations (FFO)?

Funds from operations (FFO) dienen als wichtige Kennzahl zur Bewertung der REIT-Leistung, indem sie Einblicke in den Cashflow und die operative Effizienz bieten. Im Gegensatz zu traditionellen Unternehmenskennzahlen beinhaltet FFO Anpassungen für Abschreibungen und Amortisationen und bietet so eine transparente Sicht auf die Ertragsfähigkeiten von REITs.

Wichtige Erkenntnisse

• Funds from operations ist eine wichtige Kennzahl zur Bewertung des Cashflows und der operativen Leistung von Real Estate Investment Trusts.
• FFO passt den Nettogewinn an, indem Abschreibungen und Amortisationen hinzugefügt und Gewinne aus Immobilienverkäufen sowie Zinserträge abgezogen werden, um die tatsächlichen operativen Erträge von REITs widerzuspiegeln.
• Adjusted funds from operations bietet ein genaueres Maß für das Ertragspotenzial eines REIT, indem wiederkehrende Kapitalausgaben berücksichtigt werden.
• FFO pro Aktie hilft Anlegern, die auf Aktienbasis erzielten Einnahmen zu bewerten, und ergänzt traditionelle Finanzkennzahlen wie den Gewinn pro Aktie.
• REITs sind verpflichtet, FFO in ihren Finanzberichten offenzulegen, die sich typischerweise in den Fußnoten ihrer Gewinn- und Verlustrechnungen befinden.
• Investopedia / Sydney Burns

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung der Funds From Operations (FFO)

Die Formel für FFO lautet:

FFO=(NI+D+A+PSL)−PSG−IIwobei:FFO=Funds from operationsNI=NettogewinnD=AbschreibungA=AmortisationPSL=Verluste aus ImmobilienverkäufenPSG=Gewinne aus ImmobilienverkäufenII=Zinserträge\begin{aligned}&\text{FFO} = (\text{NI} + \text{D} + \text{A} + \text{PSL} ) - \text{PSG} - \text{II} \\&\textbf{wobei:} \\&\text{FFO} = \text{Funds from operations} \\&\text{NI} = \text{Nettogewinn} \\&\text{D} = \text{Abschreibung} \\&\text{A} = \text{Amortisation} \\&\text{PSL} = \text{Verluste aus Immobilienverkäufen} \\&\text{PSG} = \text{Gewinne aus Immobilienverkäufen} \\&\text{II} = \text{Zinserträge} \\\end{aligned}​FFO=(NI+D+A+PSL)−PSG−IIwobei:FFO=Funds from operationsNI=NettogewinnD=AbschreibungA=AmortisationPSL=Verluste aus ImmobilienverkäufenPSG=Gewinne aus ImmobilienverkäufenII=Zinserträge​

Sie können Teile der FFO-Berechnung in der Gewinn- und Verlustrechnung eines REIT finden. Befolgen Sie diese Schritte, um sie zu berechnen:

Ermitteln Sie die Zahl für den Nettogewinn, der der Gewinn des Unternehmens ist und sich am Ende der Gewinn- und Verlustrechnung befindet.

Abschreibungen und Amortisationen sind die als Aufwand verbuchten Anteile der materiellen (physischen) und immateriellen Vermögenswerte eines Unternehmens für den Zeitraum. Abschreibungen und Amortisationen sind lediglich bilanzielle Maßnahmen, um Unternehmen dabei zu helfen, die Kosten ihrer Vermögenswerte zu verteilen. Die als Aufwand verbuchten Beträge reduzieren letztlich den Nettogewinn für die Rechnungsperiode. Daher werden Abschreibungen und Amortisationen zum Nettogewinn hinzugerechnet, um die tatsächlichen eingehenden Zahlungsmittel oder Einnahmen aus dem operativen Geschäft des REIT zu ermitteln.

Fügen Sie gegebenenfalls etwaige Verluste aus dem Verkauf von Geschäftsimmobilien hinzu. Dazu gehören in der Regel langfristige Vermögenswerte wie Sachanlagen (Property, Plant and Equipment, PP&E). Diese Verluste gelten als einmalig und nicht wiederkehrend und sind daher nicht Teil des normalen operativen Geschäfts und sollten nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

Ziehen Sie etwaige Gewinne oder Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien von der Gesamtzahl aus Nettogewinn, Abschreibungen und Amortisationen ab, um die Funds from Operations für den Zeitraum zu erhalten.

Ziehen Sie etwaige Zinserträge ab, die das Unternehmen erzielt hat. Zinserträge sind im Allgemeinen kein regulärer Bestandteil des normalen operativen Geschäfts eines Unternehmens und sollten daher nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

Wenn beispielsweise ein REIT Abschreibungen in Höhe von 20.000 $, Gewinne aus Immobilienverkäufen in Höhe von 40.000 $ und einen Nettogewinn von 100.000 $ hätte, würde sein FFO 80.000 $ betragen.

Tipp

In der Regel müssen Sie den FFO eines REIT nicht selbst berechnen, da er in den öffentlichen Finanzberichten ausgewiesen wird. Die FFO-Zahl wird normalerweise in den Fußnoten zur Gewinn- und Verlustrechnung offengelegt.

Einblicke durch Funds From Operations (FFO)

FFO ist ein Maß für den von einem REIT generierten Cashflow. Immobilienunternehmen verwenden FFO als Benchmark für die operative Leistung. Die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) hat diese Kennzahl ursprünglich entwickelt, die eine Non-GAAP-Kennzahl ist.

FFO zeigt die Netto-Cashflows aus regulären Geschäftstätigkeiten. FFO sollte nicht als Alternative zum Cashflow oder als Maß für die Liquidität betrachtet werden.

Zum Beispiel umfasst der Cashflow eines typischen Unternehmens Geld aus Vermögensverkäufen, aber FFO schließt diese Gewinne aus. Ebenso würde ein typisches Unternehmen einen Mittelzufluss in seiner Kapitalflussrechnung (CFS) ausweisen, wenn das Unternehmen Darlehensmittel von einer Bank erhalten hat. FFO umfasst solche Mittelzuflüsse jedoch nicht. Stattdessen ist es lediglich ein Maß für die Einnahmen aus Geschäftstätigkeiten.

Wichtig

Verwechseln Sie die Funds from Operations eines REIT nicht mit anderen Kennzahlen wie dem Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit. Diese Zahl wird in der Kapitalflussrechnung (CFS) ausgewiesen und stellt das Geld dar, das ein Unternehmen aus seinem normalen Kerngeschäft erwirtschaftet. Auch das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) ist anders. Diese Kennzahl misst die Rentabilität des Unternehmens im Verhältnis zum Nettogewinn, indem Abschreibungs- und Amortisationskosten sowie Steuern und Verbindlichkeitskosten herausgerechnet werden.

Warum Funds From Operations (FFO) für die Bewertung von REITs unerlässlich ist

FFO passt Buchhaltungsmethoden an, die die tatsächliche Leistung eines REIT möglicherweise nicht genau widerspiegeln. GAAP verlangt von allen REITs, ihre Anlageimmobilien im Laufe der Zeit mit Standardmethoden abzuschreiben. Viele Anlageimmobilien steigen jedoch tatsächlich im Wert, sodass die Abschreibung bei der Beschreibung des Wertes eines REIT ungenau ist. Abschreibungen und Amortisationen müssen zum Nettogewinn hinzugerechnet werden, um dieses Problem zu beheben.

FFO zieht auch etwaige Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, da diese Art von Verkäufen als nicht wiederkehrend angesehen wird. REITs müssen 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Anleger ausschütten. Gewinne aus Immobilienverkäufen erhöhen das steuerpflichtige Einkommen eines REIT nicht und sollten daher nicht in die Bewertung von Wert und Leistung einbezogen werden.

Wie bereits erwähnt, wird der FFO pro Aktie von Unternehmen manchmal als Ergänzung zum EPS angegeben. Der Gewinn pro Aktie (EPS) ist der Nettogewinn eines Unternehmens geteilt durch die ausstehenden Aktien. EPS und FFO pro Aktie bieten ein Maß dafür, wie viel Einkommen auf Aktienbasis erzielt wird.

Diese Kennzahlen helfen Anlegern, die effektive Nutzung der Mittel durch das Management zu bewerten. Viele Analysten und Anleger bewerten auch das Kurs-FFO-Verhältnis eines REIT als Ergänzung zum Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV), das der Aktienkurs geteilt durch den Gewinn pro Aktie ist. Bei einem REIT würde der Marktpreis des REIT durch seinen FFO pro Aktie geteilt.

FFO vs. AFFO: Wichtige Unterschiede erklärt

Immobilienanalysten berechnen zunehmend die Adjusted Funds From Operations (AFFO) eines REIT. Diese Berechnung nimmt den FFO eines REIT und zieht alle wiederkehrenden Ausgaben ab, die aktiviert und dann amortisiert werden, sowie die lineare Mietanpassung (straight-lining of rents). Diese wiederkehrenden Kapitalausgaben können Wartungskosten wie Malerarbeiten oder Dachreparaturen umfassen. AFFO wird als genauere Schätzung des Ertragspotenzials eines REIT angesehen.

Die AFFO-Kennzahl wurde entwickelt, um ein besseres Maß für die Cash-Generierung oder Dividendenausschüttungsfähigkeit eines REIT zu bieten. Neben AFFO wird diese alternative Kennzahl manchmal auch als „funds available for distribution“ oder „cash available for distribution“ bezeichnet.

Praktisches Beispiel: Wie Funds From Operations (FFO) angewendet wird

Simon Property Group ist ein bekannter Mall-REIT. Es wies in seiner Gewinn- und Verlustrechnung für 2017 Funds from Operations in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar aus, ein Anstieg um 6 % gegenüber 2016. Der Nettogewinn des Unternehmens belief sich dagegen auf 2,2 Milliarden US-Dollar.

Um zum FFO zu gelangen, addierte das Unternehmen Abschreibungen und Amortisationen in Höhe von etwa 1,8 Milliarden US-Dollar hinzu und nahm weitere Anpassungen für kleinere Beträge vor, darunter eine Reduzierung um 5,3 Millionen US-Dollar für die Zahlung von Vorzugsausschüttungen und Dividenden sowie einen Anteil nicht beherrschender Gesellschafter an Abschreibungen und Amortisationen, der zu einer weiteren Reduzierung um 17,1 Millionen US-Dollar führte.

Simon meldete einen verwässerten FFO pro Aktie von 11,21 US-Dollar, verglichen mit einem verwässerten EPS von 6,24 US-Dollar.

Was sagen die Funds From Operations eines Unternehmens aus?

Funds from operations zeigen, wie viel Bargeld ein REIT generiert. Dieses Bargeld stammt aus verschiedenen Quellen, darunter reguläre Geschäftstätigkeiten. FFO ist die Art und Weise, wie REITs ihre operative Leistung messen. Beachten Sie, dass FFO nicht die Gewinne enthält, die ein REIT aus dem Verkauf seiner Immobilien erzielt. Das liegt daran, dass dies nicht als fortlaufende oder wiederkehrende Aktivität zählt.

Wo finden Sie die Funds From Operations eines REIT?

REITs müssen ihre Funds from Operations öffentlich offenlegen. Sie können diese Zahl leicht in den öffentlichen Finanzberichten eines REIT finden. Suchen Sie nach der Gewinn- und Verlustrechnung und schauen Sie in den Fußnoten nach. Sie können den FFO auch berechnen, indem Sie den Nettogewinn, die Abschreibungen, die Amortisationen und die Verluste aus Immobilienverkäufen des REIT addieren. Ziehen Sie dann diese Zahl von etwaigen Gewinnen aus Immobilienverkäufen und etwaigen Zinserträgen ab.

Was ist der Unterschied zwischen Funds From Operations und dem Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit?

Es kann leicht passieren, dass man die Funds From Operations eines REIT mit dem Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit verwechselt. Aber die beiden unterscheiden sich voneinander. Der FFO stellt die operative Leistung dar und berücksichtigt Nettogewinn, Abschreibungen, Amortisationen und Verluste aus Immobilienverkäufen, während Zinserträge und Gewinne aus Immobilienverkäufen herausgerechnet werden.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit hingegen wird in der Kapitalflussrechnung ausgewiesen. Es handelt sich um den Gesamtbetrag an Bargeld, den ein Unternehmen im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit erwirtschaftet. Dies umfasst Working Capital, Einnahmen und Ausgaben.