Mortgage Electronic Registration System Mers

Was ist das Mortgage Electronic Registration System?

Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde. Als vertrauliches elektronisches Register von in den Vereinigten Staaten vergebenen Hypotheken verfolgt es Übertragungen und Änderungen von Bedienungsrechten und Eigentum der Darlehen. Die Immobilienfinanzierungsbranche nutzt die Datenbank zur Erfassung und zum Handel von Wohn- und Gewerbehypothekendarlehen.1

MERS, das sich auch auf das private Unternehmen bezieht, das die Datenbank verwaltet, wird von staatlich geförderten Unternehmen wie der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) und der Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) sowie von Regierungsbehörden wie der Federal Housing Administration (FHA) und dem Department of Veterans Administration (VA) anerkannt, die an Wohnungsbaudarlehen beteiligt sind.2 Auch die California and Utah Housing Finance Agencies und alle großen Wall-Street-Ratingagenturen nutzen es.1

Wichtige Erkenntnisse

• Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine private Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde, um die Registrierung und Übertragung von Hypotheken zu vereinfachen.
• Durch die elektronische Verfolgung von Hypothekenübertragungen macht MERS die Notwendigkeit für einen Kreditgeber überflüssig, die Übertragung beim County Recorder zu registrieren, jedes Mal wenn das Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird.
• Manchmal ist MERS selbst als Hypothekengeber (Mortgagee) benannt.
• Obwohl MERS Zeit und Registrierungskosten sparen kann, hat es Kritik auf sich gezogen, weil es schwierig macht zu erkennen, wer der aktuelle Eigentümer einer Hypothek ist.
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Wie das Mortgage Electronic Registration System funktioniert

Jedes Mal, wenn eine Hypothek von einer Bank an eine andere verkauft wird, wird theoretisch eine Abtretung – ein Dokument, das die Übertragung der Hypothek zeigt – erstellt und in den County-Grundbuchakten eingetragen. Die Abtretung überträgt das Interesse des ursprünglichen Kreditgebers unter der Hypothek auf die neue Bank.

Durch die elektronische Verfolgung von Darlehensübertragungen macht MERS die langjährige Anforderung überflüssig, dass Kreditgeber eine Abtretung beim County Recorder eintragen lassen müssen, jedes Mal wenn ein Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird.

Das MERS-System wird von Hypothekenoriginatoren, Servicern, Warehouse-Lendern, Wholesale-Lendern, Retail-Lendern, Dokumentenverwaltern, Abwicklungsagenten, Eigentumsgesellschaften, Versicherern, Investoren, County-Recordern und Verbrauchern genutzt. Kreis- und Aufsichtsbeamte sowie Hausbesitzer können kostenlos auf MERS zugreifen. Hausbesitzer können Informationen über ihre eigenen Hypotheken abrufen, die im System registriert sind.1

Um die elektronische Verfolgung zu nutzen, weist der Hypothekenservicer eine Hypothekenidentifikationsnummer (MIN) zu und registriert das Darlehen dann in der MERS-Datenbank.3 Manchmal wird MERS selbst als Hypothekennehmer (Mortgagee) bezeichnet, wie der ursprüngliche Kreditgeber offiziell in den Hypothekenunterlagen genannt wird; ein solches Darlehen wird als Original Mortgagee (MOM)-Darlehen bezeichnet. Von dort aus kann der Verkäufer die Hypothek mit MERS als Nominee des Kreditgebers (auch als Begünstigter bezeichnet) aufnehmen und dann die Darlehensabtretung an MERS in den County-Grundbuchakten abtreten oder eintragen lassen. Dies würde MERS zum eingetragenen Hypothekennehmer (Mortgagee of Record) machen.4

Wichtig

Obwohl MERS in den County-Grundbuchakten als Hypothekennehmer auftreten kann, besitzt es das Hypothekendarlehen nicht tatsächlich.

Wenn der Kreditgeber das Darlehen verkauft, aktualisiert MERS seine Informationen bezüglich der Hypothek. Der Hypothekenservicer kann es aus der MERS-Datenbank entfernen lassen, indem er einen Antrag auf Deaktivierung stellt. MERS wird dann Fannie Mae benachrichtigen. Wenn der Hypothekengeber seine Mitgliedschaft bei MERS vollständig beenden möchte, muss er ebenfalls so schnell wie möglich Fannie Mae benachrichtigen.

Vor- und Nachteile des Mortgage Electronic Registration Systems

Als elektronische One-Stop-Site für Hypothekenunterlagen – Treuhandurkunden und Schuldscheine – vereinfacht MERS den Hypothekenprozess erheblich. MERS kann bis zu einem gewissen Grad als kostensparende Maßnahme wirken, da es als Hypothekennehmer die Kosten für die Eintragung der Übertragung einer Hypothek von einem Kreditgeber an einen anderen senkt. Die Führung des Darlehens im Namen von MERS (als Nominee) in den Grundbuchakten spart Zeit und Registrierungskosten, da bei jedem Besitzerwechsel des Darlehens keine mehrfachen Abtretungen erforderlich sind.

Die Datenbank hat jedoch einige Kritik auf sich gezogen. Während der Wohnungskrise 2008 machte es das System manchmal schwierig zu bestimmen, wer tatsächlich Hypotheken besaß. Das stellte eine Herausforderung für Hausbesitzer dar, die von Zwangsvollstreckung oder Entlastung von ihren Darlehen betroffen waren, da sie wissen mussten, wer ihre Hypotheken hielt, um eine Lösung zu finden.5

Was tun Mortgage Electronic Registration Systems?

MERS verfolgt elektronisch, wann immer eine Hypothek übertragen wird. Das System weist jeder Hypothek eine Hypothekenidentifikationsnummer zu und registriert das Darlehen in der MERS-Datenbank. Dies soll die Übertragungen und Änderungen von Bedienungsrechten und Eigentum der Darlehen optimieren.

Was ist das größte Problem mit dem Mortgage Electronic Registration System?

Obwohl MERS den Darlehensübertragungsprozess optimieren kann, kann es schwierig machen zu erkennen, wer das Darlehen tatsächlich besitzt.

Wie erhalte ich Zugang zu MERS?

Ihr Hypothekengeber sollte die Hypothekenidentifikationsnummer für Ihr Darlehen bereitstellen, und Sie können das Mortgage Electronic Registration System unter 1-888-679-MERS (679-6377) anrufen, um Informationen über Ihr Konto zu erhalten.