Negativverschuldung

Was ist Negative Gearing? Definition, Funktionsweise und Gewinnerzielung

Wichtige Erkenntnisse

Negative Gearing bedeutet, Kredite aufzunehmen, um einen Vermögenswert zu erwerben, der kurzfristig weniger Einkommen generiert als seine Kosten.
Anleger nutzen Negative Gearing, um von Steuerabzügen für Verluste zu profitieren, mit der Absicht, beim Verkauf des Vermögenswerts zu einem höheren Preis Gewinn zu erzielen.
Diese Praxis ist bei Immobilieninvestitionen üblich, insbesondere dort, wo große Kapitalgewinne erwartet werden.
Die Strategie ist nur dann finanziell tragfähig, wenn die Immobilienwerte steigen, sodass später ein gewinnbringender Verkauf möglich ist.
Die Berücksichtigung stabiler Zinssätze und der finanziellen Fähigkeit, Unterdeckungen auszugleichen, ist für Negative Gearing entscheidend.

Was ist Negative Gearing?

Negative Gearing ist eine bei Immobilieninvestitionen übliche Praxis. Es handelt sich um eine Form der finanziellen Hebelwirkung, die den Kauf eines einkommensgenerierenden Vermögenswerts, wie z. B. einer Mietimmobilie, beschreibt, wobei der Vermögenswert jedoch nicht genügend Einkommen erwirtschaftet, um seine Kosten zu decken. Idealerweise wird der Vermögenswert irgendwann genug Geld einbringen, um seine Kosten zu decken.

Ein Immobilienkäufer könnte Negative Gearing anwenden, weil die kurzfristigen Verluste in bestimmten Fällen steuerlich vorteilhaft für den Eigentümer sein können, aber es erfordert finanzielle Stabilität, um anfängliche Verluste zu bewältigen.

Wie Negative Gearing funktioniert

Ein negativ gehebelter Vermögenswert ist einer, der nicht genügend Einkommen zur Deckung seiner Kosten liefert. Dies führt zu einem Verlust für den Eigentümer des Vermögenswerts. Der Vorteil für den Käufer oder Investor besteht darin, dass – abhängig vom Heimatland des Investors – der Fehlbetrag zwischen erzieltem Einkommen und fälligen Zinsen von der aktuellen Einkommensteuer abgezogen werden kann.

Zu den Ländern, die diesen Steuerabzug erlauben, gehören Australien, Japan und Neuseeland.1 Andere Länder wie Kanada, Frankreich, Deutschland, Schweden und die Vereinigten Staaten erlauben den Abzug, jedoch mit Einschränkungen.2 Eine solche Investition kann sinnvoll sein, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs große Kapitalgewinne erwartet werden, die zwischenzeitliche Verluste ausgleichen.

Strategien zur Gewinnerzielung mit Negative Gearing

Negative Gearing wird erst dann zu einem profitablen Unternehmen, wenn die Immobilie schließlich durch Wertsteigerung verkauft wird. Zum Zeitpunkt des Verkaufs ist eine Voraussetzung, dass die Immobilienwerte steigen, nicht fallen oder stabil bleiben. Wenn die Immobilienwerte fallen oder stabil bleiben, kann der Eigentümer möglicherweise den Vermögenswert nicht zu einem ausreichend hohen Preis verkaufen, um die Verluste auszugleichen, die während der Zeit entstanden sind, in der der Vermögenswert nicht genügend Einkommen zur Deckung der Ausgaben erwirtschaftete.

Viele Anleger, die auf diese Weise spekulieren, suchen bewusst Negative Gearing wegen der Steuerabzüge in der Hoffnung, dass sie Gewinn erzielen, wenn die Immobilie mit Kapitalgewinn verkauft wird.

Wichtige Überlegungen zu Negative Gearing

Anleger, die eine solche Vereinbarung in Betracht ziehen, müssen über die finanzielle Stabilität verfügen, um den Fehlbetrag aus eigener Tasche zu finanzieren, bis die Immobilie verkauft wird und der volle Gewinn erzielt werden kann. Ebenso wichtig ist, dass der Zinssatz von Anfang an festgeschrieben ist oder, falls die Zinsen des Kreditnehmers auf Basis eines variablen Index berechnet werden, die vorherrschenden Zinssätze niedrig bleiben.

Ein Kritikpunkt an Negative Gearing ist, dass es den Wohnungsmarkt verzerren kann, indem es das Angebot an Wohnraum, insbesondere an Mietobjekten, verringert, möglicherweise die Mietpreise in die Höhe treibt und Überinvestitionen in Immobilien fördert.

Australische Regierung: Das Finanzministerium. "Negative Gearing." Zugriff am 30. April 2021.

Internal Revenue Service. "Publication 527 (2020), Residential Rental Property," Seite 12. Zugriff am 30. April 2021.

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