Nicht aufgezeichnete Urkunde

Was ist eine nicht eingetragene Urkunde?

Eine nicht eingetragene Urkunde bezieht sich auf die Situation, in der der Eigentumstitel einer Immobilie, in der Regel Grundstücke, nicht beim zuständigen öffentlichen Registeramt eingetragen ist.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine nicht eingetragene Urkunde bezieht sich auf die Situation, in der der Eigentumstitel einer Immobilie, in der Regel Grundstücke, nicht beim zuständigen öffentlichen Registeramt eingetragen ist.
• Nicht eingetragene Urkunden können für Verkäufer (oder Übertragende) und Käufer (oder Erwerber) viele Probleme verursachen, wie den Nachweis des Eigentums und steuerliche Auswirkungen.
• Ein Käufer könnte große Schwierigkeiten beim Verkauf, der Versicherung oder der Kreditaufnahme für eine Immobilie haben, wenn Finanzinstitute und Versicherungsgesellschaften keinen klaren Eigentumstitel feststellen können.
• Eine nicht eingetragene Urkunde schafft das Potenzial, dass ein Verkäufer die gleiche Immobilie an einen weiteren Käufer verkauft.

Verständnis einer nicht eingetragenen Urkunde

Eine nicht eingetragene Urkunde ist eine Urkunde für Grundstücke, die weder der Käufer noch der Verkäufer bei einer zuständigen Behörde eingereicht hat. Nicht eingetragene Urkunden können für Verkäufer (oder Übertragende) und Käufer (oder Erwerber) viele Probleme verursachen, wie den Nachweis des Eigentums und steuerliche Auswirkungen.

Eine Urkunde überträgt bestimmte Eigentumsrechte an einer Immobilie zwischen zwei Parteien. Die meisten Rechtsordnungen verlangen, dass Verkäufer eine Originalurkunde bei einer Behörde einreichen, die solche Aufzeichnungen in einer Gemeinde führt. In den USA geschieht dies oft auf Kreisebene. Diese Aufzeichnung dient der öffentlichen Bekanntmachung des Immobilienverkaufs, was wiederum Sicherheit über den aktuellen Eigentümer für alle an der Immobilie beteiligten Transaktionen bietet, wie die Vergabe einer Hypothek oder eines Eigenheimdarlehens, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient.

Die Nichtregistrierung einer Urkunde macht es der Öffentlichkeit faktisch unmöglich, von der Übertragung einer Immobilie zu erfahren. Das bedeutet, dass der rechtliche Eigentümer der Immobilie scheinbar jemand anderes ist als der Käufer – eine Situation mit schwerwiegenden Folgen. Ein Käufer könnte beispielsweise große Schwierigkeiten beim Verkauf, der Versicherung oder der Kreditaufnahme für eine Immobilie haben, wenn Finanzinstitute und Versicherungsgesellschaften keinen klaren Eigentumstitel feststellen können. Schlimmer noch: Eine nicht eingetragene Urkunde schafft das Potenzial, dass ein Verkäufer die gleiche Immobilie an einen weiteren Käufer verkauft.

Die meisten Hypothekenbanken verlangen von potenziellen Hauskäufern, eine Eigentumsrecherche durchzuführen und eine Eigentumsversicherung für die zu kaufende Immobilie abzuschließen. Die Eigentumsrecherche prüft bestehende öffentliche Aufzeichnungen, um eine saubere Eigentumsübertragung sicherzustellen – ein Verfahren, das durch offene Grundpfandrechte oder rückständige Grundsteuern gestört werden könnte.

Wichtig

Selbstfinanzierte Käufer sollten in Betracht ziehen, eine Eigentumsrecherche durchzuführen und eine Eigentumsversicherung für jede Immobilie abzuschließen, die sie kaufen möchten.

Die Eigentumsversicherung bietet eine weitere Absicherung, indem sie den Versicherungsnehmer vor Verlusten schützt, die auf Mängel am Eigentumstitel zurückzuführen sind, die bei der Eigentumsrecherche nicht aufgedeckt wurden. Käufer sollten beachten, dass Kreditgeber oft eine separate Eigentumsversicherung verlangen, die nur das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie schützt. Daher sollten Käufer möglicherweise auch eine Police abschließen, die ihre eigenen Interessen abdeckt.

Angenommen, ein Hausbesitzer hat den Kauf eines Hauses mit einer nicht eingetragenen Urkunde selbst finanziert und der Verkäufer hat es versäumt, eine bestehende zweite Hypothek zu begleichen. Wenn der Verkäufer mit dem Darlehen in Verzug gerät, würde die Bank eine Sicherungshypothek auf die Sicherheit eintragen lassen, die aufgrund der nicht eingetragenen Urkunde immer noch dem Verkäufer zu gehören scheint.

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