Noi

Wichtige Erkenntnisse

• Der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit (NOI) misst die Rentabilität einer einkommensgenerierenden Immobilie.
• Zur Berechnung des NOI werden alle auf eine Immobilie angefallenen Betriebsausgaben von allen erzielten Einnahmen abgezogen.
• Der NOI hilft einem Immobilieneigentümer festzustellen, ob die Vermietung einer Immobilie die Kosten für Besitz und Instandhaltung wert ist.
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• Jessica Olah / Investopedia

Was ist der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit (NOI)?

Der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit (NOI) zeigt die Rentabilität von einkommensgenerierenden Immobilieninvestitionen. Der NOI umfasst alle Einnahmen aus der Immobilie abzüglich der notwendigen Betriebsausgaben. Der NOI ist jedoch eine Zahl vor Einkommenssteuern in der Gewinn- und Verlustrechnung und der Cashflow-Rechnung einer Immobilie und schließt Zins- und Tilgungszahlungen für Darlehen, Investitionsausgaben, Abschreibungen und Amortisationen aus.

Was der NOI Immobilieninvestoren sagt

Der NOI betrachtet die Gesamteinnahmen im Vergleich zu den gesamten Betriebsausgaben einer Mietimmobilie. Einnahmen stammen aus Miete, Park- oder Lagergebühren sowie aus Automaten oder Wäschereidiensten vor Ort. Zu den Betriebsausgaben gehören Wartung und Reparaturen, Grundsteuern und Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Reinigungsdienste und Nebenkosten. Investitionsausgaben wie Kosten für eine neue Klimaanlage für das gesamte Gebäude sind nicht im NOI enthalten.

Der NOI wird zur Berechnung der Kapitalisierungsrate verwendet, einem Maß für die Rentabilität einer Anlageimmobilie im Verhältnis zu ihren Gesamtkosten. Die Kapitalisierungsrate wird berechnet, indem der NOI durch die Gesamtkosten der Immobilie geteilt wird. Als Prozentsatz ausgedrückt, hilft die Kapitalisierungsrate Investoren, die Renditen verschiedener Immobilien zu vergleichen.

Für finanzierte Immobilien wird der NOI auch im Schuldendienstdeckungsgrad (DCR) verwendet, der Kreditgebern und Investoren anzeigt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebsausgaben und Schuldenzahlungen decken. Der NOI wird auch zur Berechnung des Nettoeinkommensmultiplikators, der Cash-Rendite auf die Investition und der Gesamtrendite auf die Investition verwendet.

Wichtig

Die Kapitalisierungsrate einer Immobilie wird im Immobilienbereich auch als Return on Investment (ROI) bezeichnet.

Formel und Beispiel

Net operating income=RR−OEwhere:RR=real estate revenueOE=operating expenses\begin{aligned} &\text{Net operating income} = RR - OE \\ &\textbf{where:}\\ &RR=\text{real estate revenue}\\ &OE=\text{operating expenses}\\ \end{aligned}​Net operating income=RR−OEwhere:RR=real estate revenueOE=operating expenses​

Die folgenden Informationen sind ein Beispiel für eine Mietwohnung:

Einnahmen:

Rental income: $20,000

Parking fees: $5,000

Laundry machines: $1,000

Total Revenues = $26,000

Betriebsausgaben:

Property management fees: $1,000

Property taxes: $5,000

Repair and maintenance: $3,000

Insurance: $1,000

Total Operating Expenses = $10,000

Der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit (NOI) beträgt $26,000 - $10,000 = $16,000.

Gewinn und Verlust

Ein Eigentümer, der $120,000 an Einnahmen erzielt und $80,000 an Betriebsausgaben hat, erhält einen NOI von $40,000 ($120,000 - $80,000). Ist der Gesamtbetrag negativ, mit höheren Kosten als Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettoverlust aus der Betriebstätigkeit (NOL) bezeichnet.

Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich stark auf den NOI, um das Ertragspotenzial einer beliehenen Immobilie zu bestimmen. Der NOI hilft Kreditgebern, die Cashflows einer Immobilie zu prognostizieren. Wenn eine Immobilie profitabel ist, verwenden die Kreditgeber diese Zahl auch, um den Betrag zu bestimmen, den sie bereit sind zu leihen. Kreditgeber können einen Hypothekenantrag ablehnen, wenn eine Immobilie einen Nettoverlust aus der Betriebstätigkeit aufweist.1

Immobilieneigentümer können Betriebsausgaben manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben verschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch durch Erhöhung der Mieten und anderer Gebühren bei gleichzeitiger Senkung der Betriebskosten gesteigert werden. Wenn ein Wohnungseigentümer die jährliche Miete eines Mieters in Höhe von $12,000 erlässt, im Austausch dafür, dass dieser Mieter als Hausverwalter fungiert, bewertet mit Kosten von $30,000, kann der Eigentümer die Kosten von den Einnahmen abziehen.

Wie unterscheidet sich der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit vom Bruttoertrag aus der Betriebstätigkeit?

Der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit schätzt die potenziellen Einnahmen aus einer Anlageimmobilie. Er berücksichtigt jedoch keine Kosten wie Hypothekenfinanzierung. Der NOI unterscheidet sich vom Bruttoertrag aus der Betriebstätigkeit. Der Nettoertrag aus der Betriebstätigkeit ist der Bruttoertrag aus der Betriebstätigkeit abzüglich der Betriebsausgaben.

Wird der NOI auch in anderen Branchen oder Sektoren verwendet?

Der NOI wird in anderen Branchen verwendet und als EBIT bezeichnet, was für Gewinn vor Zinsen und Steuern steht.

Was ist ein guter Prozentsatz des Nettoertrags aus der Betriebstätigkeit?

Der NOI ist kein Prozentsatz, sondern eine Zahl, die die Einnahmen mit den Ausgaben einer Immobilie vergleicht. Er kann mit dem Wert der Immobilie verglichen werden, als ob sie bar bezahlt worden wäre. In diesem Fall gilt: Je höher der Prozentsatz des Nettoertrags aus der Betriebstätigkeit zum Immobilienpreis, desto besser.