Nutzung und Besitz Uo

Wichtige Erkenntnisse

• Nutzung und Besitz ist eine Immobilienvereinbarung, die einem Hauskäufer erlaubt, eine Immobilie vor dem Abschluss zu nutzen und/oder zu bewohnen, oder einem Verkäufer, nach dem Abschluss dort zu bleiben.
• U&O-Genehmigungen stellen sicher, dass alles den örtlichen Vorschriften und Verordnungen entspricht und dass alle zugehörigen Genehmigungen eingereicht wurden.
• U&O-Inspektionen müssen innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens abgeschlossen sein und sind nur für eine festgelegte Zeit gültig.
• Käufer und Verkäufer legen die Bedingungen der Vereinbarung in Gebieten ohne U&O-Anforderungen fest.

Was ist Nutzung und Besitz (U&O)?

Der Begriff Nutzung und Besitz (U&O) bezieht sich auf eine Immobilienvereinbarung zwischen zwei Parteien, einem Hauskäufer und einem Verkäufer. Sie kann einem Käufer erlauben, eine Immobilie zu nutzen und/oder zu bewohnen, bevor das Eigentum übertragen wird. Oder sie kann einem Hausverkäufer erlauben, nach dem Abschluss auf der Immobilie zu bleiben.

Eine U&O kann etwas Sicherheit bieten, wenn Komplikationen aufgrund von Finanzierungsproblemen auftreten oder wenn es Verzögerungen im Abschlussprozess gibt. Einige Regierungen verlangen U&Os, wann immer Immobilien verkauft werden, um die Rechte aller Beteiligten zu sichern.

Wie Nutzung und Besitz (U&O) funktioniert

Immobilientransaktionen verlaufen meist reibungslos. In einigen Fällen können jedoch Probleme auftreten. Beispielsweise kann der Käufer einer Transaktion Schwierigkeiten haben, eine Hypothekenfinanzierung zu sichern oder abzuschließen, oder es kann zu einer Verzögerung beim Abschluss kommen, wenn der Verkäufer Probleme hat, den Titel der Immobilie zu klären. Oder ein Verkäufer muss möglicherweise auf der Immobilie bleiben, weil der Bau eines neuen Hauses noch nicht abgeschlossen ist. Wenn eine der Parteien die Nutzung der Immobilie vor (der Käufer) oder nach (der Verkäufer) der Eigentumsübertragung benötigt, kann sie dies durch die Erstellung einer Nutzungs- und Besitzvereinbarung tun.

Kurzer Fakt

Nutzungs- und Besitzgenehmigungen erfordern die Zahlung einer Gebühr bei der Übertragung von Immobilieneigentum, die für die Bezahlung einer Hausinspektion verwendet wird.

U&O-Bestimmungen verlangen in der Regel, dass der Immobilienverkäufer eine Gebühr zahlt, die je nach Gemeinde variiert, und ermöglichen einem Regierungsbeamten, die Immobilie zu inspizieren. Die Inspektion stellt sicher, dass die Immobilie den örtlichen Bauvorschriften und Verordnungen entspricht und dass alle erforderlichen Genehmigungen eingereicht wurden. Die Inspektion – auch als Wiederverkaufsinspektion bezeichnet – muss innerhalb eines begrenzten Zeitrahmens abgeschlossen sein. Anschließend wird eine U&O-Bescheinigung oder Nutzungsgenehmigung (Certificate of Occupancy, CO) ausgestellt.

In Gebieten ohne U&O-Anforderung können Käufer und Verkäufer selbst über den Zustand entscheiden, zu dem sie Immobilien kaufen und verkaufen möchten, sodass die Transaktion schnell und reibungslos ablaufen kann.

Besondere Überlegungen

Der Käufer kann eine private Hausinspektion beauftragen und den Verkäufer bitten, Reparaturen als Bedingung für den Abschluss des Geschäfts durchzuführen. Der Verkäufer kann frei entscheiden, ob er die Reparaturen übernimmt, ob er verhandelt, dass der Käufer einen Teil der Reparaturen durchführt, oder ob er von der Transaktion zurücktritt. Wenn die lokale Regierung involviert ist, ist der Verkäufer gezwungen, Zeit und Geld aufzuwenden, um alles zu reparieren, was die Regierung für notwendig hält, unabhängig von den Anforderungen des potenziellen Käufers.

Wichtig

Verkäufer müssen in Gerichtsbarkeiten, die U&O-Vereinbarungen verlangen, alle von ihrer lokalen Regierung festgelegten Reparaturen durchführen, aber in Gebieten ohne U&O-Anforderungen können Verkäufer sich weigern, für Verbesserungen zu zahlen.

Vor- und Nachteile von Nutzungs- und Besitzvereinbarungen

U&O-Vereinbarungen zwischen Käufern und Verkäufern von Immobilien können verwendet werden, um unerwartete Änderungen des Einzugsdatums und der Nutzung der Immobilie abzudecken. Eine U&O-Vereinbarung könnte Bedingungen enthalten, die dem Käufer einer Immobilie den vorzeitigen Zugang gewähren, um Möbel und Besitztümer in die Räumlichkeiten zu bringen. Der Käufer müsste dennoch bis zum offiziellen Bezugstermin warten, bevor er die vollständige Inbesitznahme der Immobilie vornehmen kann. Dies kann notwendig sein, wenn der Käufer bereits den Verkauf seiner vorherigen Immobilie abgeschlossen hat und umziehen muss.

Der Verkäufer einer Immobilie könnte ebenfalls Probleme haben, die Transaktion abzuschließen und in eine neue Immobilie zu ziehen. Er könnte zwischen den beiden Immobilien feststecken, ohne einen Ort als Eigentümer zu haben. Eine Nutzungs- und Besitzvereinbarung würde dem neuen Eigentümer erlauben, dem Verkäufer zu gestatten, für einige zusätzliche Zeit auf dem Grundstück zu bleiben, während die Probleme gelöst werden.

Die Bedingungen einer U&O-Vereinbarung werden wahrscheinlich strenge zeitliche Begrenzungen dafür festlegen, wie lange der Käufer oder Verkäufer die Immobilie nutzen oder vorübergehend bewohnen darf. Die Vereinbarung könnte auch Richtlinien festlegen, die es dem aktuellen Eigentümer ermöglichen, einen vorübergehenden Bewohner bei Bedarf zu entfernen.

Was ist eine Nutzungsgenehmigung?

Eine Nutzungsgenehmigung (Certificate of Occupancy, CO), manchmal auch als U&O bezeichnet, ist ein Dokument, das bescheinigt, dass ein Gebäude sicher bewohnbar ist. In Gemeinden, die sie vorschreiben, werden COs von örtlichen Bau- oder Planungsbehörden ausgestellt. Sie werden in der Regel ausgestellt, wenn eine Immobilie erstmals gebaut wird, und eine Inspektion kann erforderlich sein, wenn die Immobilie verkauft wird.1

Wann benötigt ein Verkäufer eine Nutzungs- und Besitzvereinbarung?

Ein Hausverkäufer könnte eine U&O-Vereinbarung benötigen, wenn er für einen kurzen Zeitraum in seinem Haus bleiben möchte, weil der Bau des Hauses, in das er einziehen will, noch nicht abgeschlossen ist. Die U&O-Vereinbarung muss klarstellen, dass es sich nicht um einen Mietvertrag handelt und kein Vermieter-Mieter-Verhältnis begründet wird.2

Welche Risiken birgt eine U&O-Vereinbarung?

Für den Käufer können nicht erstattungsfähige Kosten anfallen, wie z. B. eine Nutzungsgebühr, die nicht Teil des Kaufpreises ist. Das Bewohnen des Hauses kann Probleme offenbaren, die zu finanziellen Komplikationen führen könnten. Verkäufer riskieren, einen Verkauf zu verlieren und das Haus neu inserieren zu müssen, wenn der Käufer beschließt, den Kauf nicht fortzusetzen. Es können auch Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie entstehen.3