Opco

Was ist eine Opco?

Eine "Opco", kurz für "Operating Company", ist entscheidend in der Struktur eines Opco/Propco-Deals, insbesondere bei der Gründung eines Real Estate Investment Trust (REIT). Dieses Modell trennt den Betrieb vom Immobilieneigentum, sodass die Opco die tägliche Verwaltung übernimmt, während die Propco alle Immobilien besitzt. Diese strategische Aufteilung verbessert finanzielle Vorteile, Bonitätsbewertungen und Leasingoperationen.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Opco, oder Operating Company, verwaltet die täglichen Geschäftsabläufe ohne direkten Immobilienbesitz in einem Opco/Propco-Deal.
• In einer Opco/Propco-Vereinbarung besitzt die Immobiliengesellschaft Vermögenswerte und zugehörige Schulden, wodurch finanzielle Verantwortlichkeiten von der Operating Company getrennt werden.
• Diese Strategie kann die finanzielle Leistung optimieren, indem sie Bonitätsbewertungen verbessert und Schulden aus der Bilanz der Operating Company reduziert.
• Casino-Unternehmen wie Penn National Gaming Inc. haben Opco/Propco-Modelle genutzt, um den Aktionärswert zu steigern und Abläufe zu optimieren.
• Der Unterschied zwischen REOCs und REITs liegt in den Investitions- und Einkommensverteilungsstrategien, wobei REITs hauptsächlich Einkommen an Investoren ausschütten.
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Verständnis der Funktionsweise einer Opco-Struktur

Bei einem Opco/Propco-Deal besitzt eine Tochtergesellschaft die ertragsbringenden Immobilien, während die Hauptgesellschaft den Betrieb führt, ohne die Immobilien zu besitzen. Opco/Propco-Deals ermöglichen es, dass alle finanzierungs- und bonitätsbezogenen Fragen für beide Unternehmen getrennt bleiben, wodurch die finanzielle Position jedes Unternehmens verbessert wird.

Bei dieser Strategie teilen sich Unternehmen in mindestens eine Opco und eine Propco auf. Die Propco besitzt ertragsbringende Vermögenswerte, und die Opco nutzt sie, um Umsätze zu erzielen.1

Eine Opco/Propco-Strategie ermöglicht es Unternehmen, bestimmte Elemente – nämlich Schulden und damit Schuldendienstverpflichtungen, Bonitätsbewertungen und verwandte Themen – außerhalb der Bilanz der Operating Company zu halten. Diese Vereinbarung führt oft zu finanziellen Vorteilen und Einsparungen für das Unternehmen. Wenn die Operating Company für alle ihre Immobilienbestände einen REIT gründet, kann sie die Doppelbesteuerung aller ihrer Einkommensausschüttungen vermeiden. Wenn die Kreditmärkte enger werden oder die Immobilienwerte einbrechen, sind Opco/Propco-Deal-Strategien weniger praktikabel und in vielen Fällen nicht einmal durchführbar.

Praxisbeispiel: Opco/Propco-Strategie in Aktion

Casino-Unternehmen, die in gewisser Weise oft als Unterhaltungs- oder Resort-REITs fungieren, können eine Opco/Propco-Umstrukturierung in Betracht ziehen, um Aktionärswerte zu schaffen und Abläufe zu optimieren. Das Vorbild dafür ist die Umstrukturierung von Penn National Gaming Inc. im Jahr 2013, bei der das Casino-Unternehmen vom US-amerikanischen Internal Revenue Service (IRS) die Genehmigung erhielt, seine Immobilien steuerfrei in einen neuen REIT auszugliedern.2

Die Steuervorschriften erlauben es dem REIT von Penn National Gaming, die Bundessteuer auf Mieteinnahmen von der Opco zu vermeiden. Nach Abschluss dieser Ausgliederung vermietete Gaming and Leisure Properties die Immobilien dann zurück an Penn National Gaming, das sie betrieb.3

Die besonderen Steuervorschriften, die für den REIT von Penn National Gaming gelten, verhindern, dass die Propco Bundessteuer auf Mieteinnahmen von der Opco zahlen muss. Der REIT von Penn National Gaming hat auch einen deutlich niedrigeren Zinssatz als ein Gaming-Unternehmen. Darüber hinaus, da Penn National Gaming alle direkten Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie durch die Übertragung des Eigentums an den REIT beseitigt hat, ermöglicht die leichtere Bilanz der Opco dem Casino-Unternehmen, die benötigten Mittel für den Betrieb sowie für die weitere Entwicklung und Expansion seiner Casinos aufzunehmen.

Vergleich von Real Estate Operating Companies (REOCs) und REITs

Es gibt funktionale und strategische Unterschiede zwischen Real Estate Operating Companies (REOCs) und REITs. Viele REITs konzentrieren sich darauf, Cashflow durch die Vermietung oder Verpachtung ihrer eigenen Immobilien zu generieren. Ihre Bau- und Akquisitionsinvestitionen zielen oft auf Mieteinnahmen ab. Diese Nettoeinnahmen fließen hauptsächlich in Ausschüttungen an die Investoren.

Eine Real Estate Operating Company könnte Neubauten finanzieren und die Immobilie dann gewinnbringend verkaufen. Das Unternehmen könnte auch eine Immobilie kaufen, das Gebäude renovieren und die Immobilie dann gewinnbringend weiterverkaufen. Eine REOC könnte ebenfalls als Verwaltungsgesellschaft fungieren, die die Immobilien überwacht.

Eine Real Estate Operating Company kann ihre Gewinne in Akquisitionen, Renovierungen und Neubauten reinvestieren. Dies ermöglicht es einer REOC, ihr Portfolio relativ schnell mit potenziellen langfristigen Perspektiven zu füllen. Dies steht im Gegensatz zu Vorschriften, die REITs verpflichten, den Großteil ihres Nettoeinkommens als Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Es gibt möglicherweise größere Wachstumschancen bei einer REOC, aber sie generieren möglicherweise nicht so viel unmittelbares Einkommen wie REITs.