Opco Propco

Was ist ein Operating Company/Property Company Deal (Opco/Propco)?

Ein Operating Company/Property Company (Opco/Propco) Deal ist eine Geschäftsstruktur, bei der die Property Company ("Propco") die einnahmengenerierenden Immobilien besitzt, während die Operating Company ("Opco") die Kerngeschäftsabläufe verwaltet.

Diese Trennung trennt die Finanzierung und Bonitätsbewertung für jede Einheit, was oft den Zugang zu Kapital und finanzielle Stabilität verbessert. Opco/Propco-Strukturen sind besonders in der Immobilienbranche und bei der Gründung von Real Estate Investment Trusts (REITs) aufgrund ihrer steuerlichen Vorteile üblich. Allerdings können sie Kritik ausgesetzt sein, wie z.B. eine geringere Flexibilität bei der Schließung oder Verlegung von Immobilien, was in bestimmten Branchen die Geschäftsabläufe erschweren kann.

Wichtige Erkenntnisse

• Opco/Propco-Deals trennen strategisch das Eigentum an Immobilien von den operativen Tätigkeiten eines Unternehmens und ermöglichen so ein separates Finanz- und Bonitätsmanagement.
• Diese Deals können erhebliche steuerliche Vorteile bieten, da sie Unternehmen helfen, Steuerverbindlichkeiten zu minimieren, indem sie Immobilien- und Betriebseinkommen getrennt halten.
• Während Opco/Propco-Vereinbarungen finanzielle Vorteile bieten, können sie auch zu operativen Herausforderungen führen, wie z.B. der Schwierigkeit, leistungsschwache Standorte aufgrund von Eigentumskonflikten zu schließen.
• Eine häufige Anwendung von Opco/Propco-Strukturen ist die Gründung von Real Estate Investment Trusts (REITs), die diese Vereinbarung nutzen, um eine Doppelbesteuerung von Einkommensausschüttungen zu vermeiden.
• Kritiker argumentieren, dass diese Deals manchmal als Ausnutzung von Steuerschlupflöchern angesehen werden können, obwohl sie völlig legal sind und oft ein Zeichen kluger Geschäftsstrategie sind.

Wie Opco/Propco-Deals funktionieren

Muttergesellschaften können Konglomerate oder Holdinggesellschaften sein. Ein Konglomerat wie General Electric besitzt Unternehmen mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen zusätzlich zu seinen Kernaktivitäten. Im Gegensatz dazu wird eine Holdinggesellschaft mit dem spezifischen Zweck gegründet, eine Gruppe von Tochtergesellschaften zu halten, und führt keine eigenen Geschäftsabläufe durch. Holdinggesellschaften werden normalerweise gegründet, um steuerliche Vorteile zu realisieren.

Master Limited Partnerships (MLPs) verwenden ebenfalls eine ähnliche Mutter-/Tochtergesellschaftsstruktur. Die meisten MLPs werden öffentlich gehandelt. Aus steuerlichen Gründen können Anleger wählen, wie sie die vom Unternehmen erzielten Einkünfte erhalten möchten.

Ein MLP hat eine pass-through Steuerstruktur, was bedeutet, dass alle Gewinne und Verluste an die Kommanditisten weitergegeben werden. Das MLP selbst ist nicht zur Zahlung von Körperschaftssteuern auf seine Einnahmen verpflichtet und vermeidet so die Doppelbesteuerung der meisten Unternehmen.1 Die meisten MLPs sind in der Energiebranche tätig. Tochtergesellschaften besitzen Anteile (offiziell Einheiten) des Mutterunternehmens MLP und verteilen die passiven Einkünfte als reguläre Dividende durch die Gesellschaft.

Nachteile von Opco/Propco-Strukturen

Opco-Propco-Vereinbarungen ermöglichen es der Opco, Immobilien von der Propco zu mieten oder zu leasen. Sie ähneln oft einer Sale-and-Leaseback-Vereinbarung. Allerdings bleibt das Eigentum innerhalb derselben Gruppe, da Propco und Opco verbundene Unternehmen sind.

Obwohl dies wie das unternehmerische Äquivalent von "den Kuchen haben und gleichzeitig essen" klingen mag, kann die Gründung einer Propco mehrere Nachteile mit sich bringen. Wenn ein Unternehmen von mehreren Standorten aus arbeitet und nicht nur von einem primären, führt eine Propco-Vereinbarung zu einer Situation, in der die Schließung eines Standorts schwieriger wird.

In traditionellen Strukturen kann ein Unternehmen einen leistungsschwachen Standort schließen und die Immobilie verkaufen. In einer Propco-Vereinbarung besitzt die Propco die Immobilie und kann sie möglicherweise nicht verkaufen, wenn dies die Schulden nicht deckt. Folglich könnte die Opco Miete für ungenutzte Immobilien zahlen, weil die Propco diese Einnahmen zur Deckung von Schulden benötigt.

Beispiel für eine Opco/Propco-Vereinbarung

Im U.K. sind Opco/Propco-Deals eine beliebte Methode für Muttergesellschaften, um einen REIT zu gründen. Ein REIT besitzt, betreibt und/oder finanziert Immobilien, die Einkommen erwirtschaften. Die meisten REITs spezialisieren sich auf einen bestimmten Sektor, wie Büro-REITs oder Healthcare-REITs. Im Allgemeinen geben REITs die eingenommenen Mietzahlungen in Form von Dividenden an die Anleger weiter.

Ein REIT kann geschaffen werden, indem einnahmengenerierende Vermögenswerte von der Opco an ihre Tochtergesellschaft verkauft werden. Die Tochtergesellschaft least dann die Immobilie zurück an die Operating Company. Die Operating Company kann die Tochtergesellschaft anschließend als REIT ausgliedern. Der Vorteil dabei ist, dass das Unternehmen dann eine Doppelbesteuerung seiner Einkommensausschüttungen vermeiden kann.2