Persönliche Dienstbarkeit

Was ist eine persönliche Dienstbarkeit?

Eine Dienstbarkeit ist ein gesetzliches Recht, das es einer Partei erlaubt, das Eigentum einer anderen in einer bestimmten Weise zu nutzen, oft für Zugang oder Versorgungseinrichtungen. Eine persönliche Dienstbarkeit (Easement in Gross) gewährt dieses Recht im Gegensatz zu einer an das Grundstück gebundenen Dienstbarkeit einer Einzelperson oder einer Organisation und nicht dem Grundstück selbst.

Diese Dienstbarkeiten sind in der Regel persönlich, nicht übertragbar und können enden, wenn der Inhaber oder das Eigentum den Besitzer wechselt. Übliche Beispiele sind Versorgungsunternehmen, die das Recht erhalten, Strom- oder Wasserleitungen zu warten. Dies steht im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten (Easements Appurtenant), die an das Grundstück gebunden sind und mit dem Eigentum übergehen.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine persönliche Dienstbarkeit knüpft Rechte an eine Einzelperson oder Organisation, nicht an das Grundstück selbst, und ist in der Regel nicht übertragbar.
• Versorgungsunternehmen erhalten häufig persönliche Dienstbarkeiten, um Infrastruktur auf Privatgrundstücken zu installieren und zu warten.
• Persönliche Dienstbarkeiten enden in der Regel, wenn das Grundstück verkauft wird, im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten, die mit dem Eigentum übergehen.
• Verkäufer müssen Käufern alle Dienstbarkeiten auf ihrem Grundstück offenlegen; Käufer können rechtliche Schritte einleiten, wenn nicht offengelegte Dienstbarkeiten den Grundstückswert beeinträchtigen.
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Wie persönliche Dienstbarkeiten funktionieren

Eine typische Grundstücksdienstbarkeit gewährt einer Person, die nicht Eigentümer eines Grundstücks ist, einen eingeschränkten Zugang. Beispielsweise könnte ein Grundstückseigentümer eine Dienstbarkeit benötigen, um die Einfahrt eines Nachbarn zu nutzen, um auf sein eigenes Land zu gelangen.1

Eine persönliche Dienstbarkeit ist eine Dienstbarkeit, die einer Einzelperson oder Organisation gewährt wird, die die damit verbundenen Rechte in der Regel nicht auf eine andere Person übertragen kann. Wenn der Inhaber einer Dienstbarkeit sein Eigentum an jemand anderen überträgt – durch Verkauf, Erbschaft oder einen anderen Mechanismus – kann die bestehende persönliche Dienstbarkeit als ungültig betrachtet werden.

Der neue Grundstückseigentümer kann versuchen, eine neue Vereinbarung über eine persönliche Dienstbarkeit zu treffen, aber es gibt keine Garantie, dass das Recht gewährt wird.

Beispiele für persönliche Dienstbarkeiten aus der Praxis

Ein bekanntes Beispiel für eine persönliche Dienstbarkeit ist eine Versorgungsdienstbarkeit. Dabei handelt es sich um rechtliche Vereinbarungen, die Versorgungsunternehmen erlauben, Infrastruktur auf Privatgrundstücken zu installieren und zu warten. Unter den Bedingungen der Dienstbarkeit ist es dem Hausbesitzer untersagt, Grabungs- oder Bauarbeiten durchzuführen, die die Versorgungseinrichtungen beschädigen könnten.2

Die Partei, die von einer persönlichen Dienstbarkeit profitiert, muss kein benachbartes Grundstück besitzen oder bewohnen, um die damit verbundenen Rechte zu erhalten.3 Darüber hinaus können die in der Dienstbarkeit gewährten Berechtigungen so umfassend oder spezifisch sein, wie gewünscht. Bei persönlichen Dienstbarkeiten hat der Grundstückseigentümer oft das größte Mitspracherecht hinsichtlich der in der Dienstbarkeit festgelegten Einschränkungen.

Warnung

Verkäufer können verpflichtet sein, potenziellen Käufern alle Dienstbarkeiten auf ihrem Grundstück offenzulegen.

Vergleich zwischen persönlichen Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten

Persönliche Dienstbarkeiten gewähren bestimmte Rechte oder Privilegien einer anderen Person als dem Grundstückseigentümer. Im Gegensatz dazu gewährt eine Grunddienstbarkeit Rechte dem Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks. Das Grundstück, das von der Dienstbarkeit profitiert, wird als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet, während das Grundstück, das die Dienstbarkeit gewährt, als „dienendes Grundstück“ bezeichnet wird.4

Es wird gesagt, dass eine Grunddienstbarkeit „mit dem Grundstück läuft“, was bedeutet, dass die Dienstbarkeitsrechte auf den neuen Grundstückseigentümer übergehen, wenn der Inhaber der Dienstbarkeit sein Grundstück verkauft. Übliche Beispiele wären eine Dienstbarkeit, die den Zugang zu einem öffentlichen Park ermöglicht, oder eine, die einem Nachbarn erlaubt, das Land eines anderen zu überqueren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen.4

Einige Dienstbarkeiten, insbesondere solche, die Versorgungsunternehmen gewährt werden, haben ein erhebliches Interesse und können letztendlich an andere Parteien übertragen werden. Wenn ein Grundstück gekauft wird, ohne dass der Verkäufer die Art einer Dienstbarkeit offenlegt, kann der Käufer rechtliche Schritte einleiten, wenn die Dienstbarkeit den Wert des Grundstücks mindert.5

Wie kann ich eine Dienstbarkeit beenden?

Eine Dienstbarkeit kann auf acht Arten beendet werden: Aufgabe, Vereinigung, Wegfall der Notwendigkeit, Abriss, Grundbucheintrag, Enteignung, Ersitzung und Freigabe. Der vielleicht einfachste Weg, eine Dienstbarkeit zu beenden, ist, den Begünstigten zu überzeugen, seine Rechte an der Dienstbarkeit aufzugeben oder freizugeben.6

Was ist eine Naturschutzdienstbarkeit?

Eine Naturschutzdienstbarkeit schränkt die Nutzung von Privatgrundstücken ein, um natürliche Ressourcen wie eine gefährdete Art oder ein Ökosystem zu schützen. Naturschutzdienstbarkeiten sind immer persönliche Dienstbarkeiten, da sie nicht an ein benachbartes Grundstück gebunden sind.7

Wer ist der Inhaber einer persönlichen Dienstbarkeit?

Der Inhaber einer persönlichen Dienstbarkeit ist die Person oder Organisation, die von dieser Dienstbarkeit profitiert. Diese Art von Dienstbarkeit kann in der Regel nicht übertragen werden, obwohl es Ausnahmen gibt. Beispielsweise kann bei einer Fusion zweier Versorgungsunternehmen das neue Unternehmen alle Dienstbarkeiten seiner Vorgänger erben.

Was ist der Unterschied zwischen einer persönlichen Dienstbarkeit und einer Grunddienstbarkeit?

Der Hauptunterschied besteht darin, dass eine persönliche Dienstbarkeit nicht an ein bestimmtes Grundstück gebunden ist. Stattdessen wird sie vom Eigentümer eines Grundstücks einer einzelnen Person oder Organisation gewährt. Diese Gewährung endet in der Regel, wenn der Eigentümer das Grundstück verkauft. Im Gegensatz dazu besteht eine Grunddienstbarkeit, da sie an das Grundstück gebunden ist, bei Verkauf eines der beiden Grundstücke auf unbestimmte Zeit fort.