Rabattpunkte

Was sind Rabattpunkte?

Rabattpunkte sind Vorabgebühren, die Hauskäufer an ihren Hypothekengeber zahlen können, um den Zinssatz ihres Darlehens zu senken, indem sie im Wesentlichen mehr bei Abschluss zahlen, um im Laufe der Zeit bei den monatlichen Zahlungen zu sparen.

Jeder Rabattpunkt kostet in der Regel 1 % des Darlehensbetrags und kann den Zinssatz um etwa 0,25 % senken. Bei einer Hypothek von 200.000 $ würde ein Punkt beispielsweise 2.000 $ kosten und den Zinssatz des Darlehens senken, was zu langfristigen Einsparungen führt, wenn der Hausbesitzer die Hypothek viele Jahre behält.

Rabattpunkte können besonders vorteilhaft für Kreditnehmer sein, die planen, langfristig in ihren Häusern zu bleiben, und sie sind gemäß den IRS-Regeln in der Regel steuerlich absetzbar, was einen zusätzlichen finanziellen Vorteil bietet.

Wichtige Erkenntnisse

• Rabattpunkte sind im Voraus gezahlte Zinsen, die den Zinssatz Ihrer Hypothek im Austausch gegen Vorabgebühren senken.
• Jeder Rabattpunkt kostet in der Regel 1 % des Darlehensbetrags und kann den Zinssatz um 0,25 % senken.
• Punkte sind am besten für diejenigen geeignet, die planen, eine Hypothek langfristig zu halten, um die Zinsersparnisse im Laufe der Zeit zu maximieren.
• Hypothekenpunkte sind steuerlich absetzbar, was die Ersparnisse potenziell erhöht, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.
• Berücksichtigen Sie den Break-even-Punkt, um zu entscheiden, ob die Zahlung von Rabattpunkten für Ihre finanziellen Pläne geeignet ist.

Verstehen, wie Hypotheken-Rabattpunkte die Zinssätze senken

Eine Art von Hypothekenpunkten, Rabattpunkte sind einmalige, im Voraus fällige Hypothekenabschlusskosten, die Ihnen Zugang zu einem reduzierten Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens verschaffen. Jeder Rabattpunkt kostet in der Regel 1 % des gesamten Darlehensbetrags, und jeder Punkt senkt den Zinssatz des Darlehens um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.

Bei einem Darlehen von 200.000 $ kostet jeder Punkt 2.000 $. Wenn der Zinssatz 4,5 % beträgt, senkt der Kauf von zwei Punkten ihn auf 4,0 %. Je nach Laufzeit der Hypothek zu diesem Zinssatz könnte dies im Laufe der Zeit zu erheblichen Einsparungen führen. Schauen wir uns an, wie sich die Zahlungen bei einem solchen Darlehen entwickeln – unter Annahme der klassischen 30-jährigen Hypothek:

Je länger die Laufzeit eines Darlehens, desto mehr Zinsen zahlen Sie darauf – so funktioniert Finanzierung im Allgemeinen. Punkte eignen sich gut für Festzinshypotheken mit langer Laufzeit (20 bis 30 Jahre), die wahrscheinlich nicht bald refinanziert werden.

Optionen zur Finanzierung Ihrer Hypotheken-Rabattpunkte

Ein Kreditnehmer, der Rabattpunkte zahlt, muss diese Kosten wahrscheinlich aus eigener Tasche bezahlen. In einigen Käufermärkten können Verkäufer anbieten, einen Teil der Abschlusskosten zu übernehmen. Wenn Abschlusskosten wie Bearbeitungsgebühren niedrig sind, können Käufer Rabattpunkte hinzufügen, um ihren Zinssatz zu senken.

Die Senkung Ihres Hypothekenzinssatzes durch Rabattpunkte erfordert nicht immer eine Zahlung aus eigener Tasche – insbesondere bei einer Refinanzierung, bei der der Kreditgeber Rabattpunkte sowie andere Abschlusskosten in den neuen Darlehenssaldo einbeziehen kann. Dies verhindert, dass Sie mehr Geld am Abschlusstisch zahlen, reduziert jedoch auch Ihre Eigenkapitalposition im Haus.

Wichtig

Da der Internal Revenue Service (IRS) Rabattpunkte als im Voraus gezahlte Hypothekenzinsen betrachtet, sind sie in der Regel über die Laufzeit des Darlehens steuerlich absetzbar. Sie können für das Jahr der Zahlung vollständig absetzbar sein, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Tipps zur Verhandlung von Hypotheken-Rabattpunkten mit Kreditgebern

Punkte sind definitiv verhandelbar. Die Anzahl der Punkte, die Sie kaufen – oder ob Sie überhaupt welche kaufen – liegt bei Ihnen. Kreditgeber zeigen in der Regel mehrere Zinssätze an, für die Sie qualifiziert sind, einschließlich solcher mit Rabattpunkten.

Streng genommen verhandeln Sie nicht über die Punkte selbst, sondern über einen niedrigeren Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens. Die Bedingungen der Punkte – die Kosten pro Punkt und wie stark er den effektiven Jahreszins (APR) senkt – werden vom Finanzinstitut festgelegt. Aber wenn Sie sich umgesehen haben und ihnen ein besseres Angebot anderswo zeigen können, könnten sie es anpassen – insbesondere wenn Sie eine gute Kreditgeschichte haben und wie ein verantwortungsvoller, wünschenswerter Kunde wirken.

Warnung

Rabattpunkte und Bearbeitungspunkte sind nicht dasselbe. Bearbeitungspunkte sind Gebühren, die Kreditgeber für den Abschluss einer Hypothek erheben – Teil der Abschlusskosten beim Hauskauf. Bearbeitungspunkte sind im Wesentlichen ein Zuschlag, der nichts mit dem Zinssatz zu tun hat, und sie sind in der Regel nicht optional, verhandelbar oder steuerlich absetzbar.

Entscheiden, ob Hypotheken-Rabattpunkte für Sie richtig sind

Für Kreditgeber haben Rabattpunkte einen deutlichen Vorteil: Sie erhalten Bargeld im Voraus, anstatt auf Geld in Form von Zinszahlungen im Laufe der Zeit warten zu müssen. Dies kann die Liquidität des Finanzinstituts verbessern.

Auch Kreditnehmer profitieren von Rabattpunkten – der Hauptvorteil sind niedrigere Zahlungen über die Laufzeit Ihres Darlehens. Im Grunde zahlen Sie einen Teil der Zinsen im Voraus – zu Beginn Ihrer Hypothek – im Austausch für einen späteren niedrigeren Zinssatz. Dieser Vorteil gilt jedoch nur, wenn Sie planen, die Hypothek lange genug zu behalten, um durch die geringeren Zinszahlungen Geld zu sparen.

Beispielsweise muss ein Kreditnehmer, der 4.000 $ in Rabattpunkten zahlt, um 80 $ pro Monat an Zinskosten zu sparen, das Darlehen 50 Monate oder vier Jahre und zwei Monate behalten, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Wenn der Kreditnehmer glaubt, dass er die Immobilie vor Ablauf von 50 Monaten verkaufen oder sein Darlehen refinanzieren könnte, sollte er in Betracht ziehen, die Zahlung für Rabattpunkte zu reduzieren und einen etwas höheren Zinssatz zu akzeptieren.

Im Allgemeinen gilt: Je länger Sie planen, das Haus zu besitzen, desto mehr helfen Ihnen Punkte, über die Laufzeit des Darlehens Zinsen zu sparen. Letztendlich hängt es von der Rechnung ab, ob Rabattpunkte vorteilhaft sind. Wenn Sie es sich leisten können, ein paar tausend mehr im Voraus auszugeben, können sie langfristig zu erheblichen Kosteneinsparungen führen, insbesondere wenn das Haus Renovierungen benötigt. Oder sie können unnötige Kosten sein, die der Kreditnehmer mit etwas strukturierterer Planung hätte vermeiden können.

Wie viel senkt 1 Punkt den Hypothekenzins?

Wenn Sie 1 Punkt kaufen, um Ihre Hypothekenzinsen zu senken, können Sie diese in der Regel um 0,25 % senken, obwohl der genaue Betrag je nach Kreditgeber variiert. Wenn Ihr Zinssatz also 6,5 % betrug und Sie zwei Punkte gekauft haben, könnte Ihr neuer Zinssatz 6 % betragen. Ein Hypothekenpunkt kostet in der Regel 1 % Ihrer Hypothek.

Was sind Kreditgebergutschriften?

Kreditgebergutschriften, das Gegenteil von Hypotheken-Rabattpunkten, liegen vor, wenn Sie einen höheren Zinssatz erhalten und der Kreditgeber Ihnen im Gegenzug Mittel zur Verfügung stellt, um Ihre Abschlusskosten auszugleichen. Wenn Sie Kreditgebergutschriften nutzen, zahlen Sie langfristig mehr Zinsen.

Wie viele Hypothekenpunkte können Sie kaufen?

Kreditgeber können ihre eigenen Bedingungen für die Höhe der Gebühren für Punkte und Kosten festlegen. Für Kreditgeber, die qualifizierte Hypotheken gemäß der Rückzahlungsfähigkeitsregel vergeben, begrenzt das Consumer Financial Protection Bureau dann die Höhe der Punkte und Gebühren, die sie verlangen können. Bei Darlehen von 100.000 $ oder mehr dürfen Kreditgeber für qualifizierte Hypotheken nur bis zu 3 % des Darlehens verlangen.