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REITs verstehen: Was sie sind und Tipps für kluges Investieren

Wichtigste Erkenntnisse

Real Estate Investment Trusts (REITs) ermöglichen es Anlegern, Anteile an ertragsbringenden Immobilien zu besitzen, ohne die Immobilien selbst verwalten zu müssen.
REITs müssen mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden ausschütten, um ihren steuerlich begünstigten Status zu erhalten, was für Anleger zu stetigen Einkommensströmen führt.
Es gibt drei Haupttypen von REITs: Eigenkapital-REITs, Hypotheken-REITs und Hybrid-REITs, die jeweils einzigartige Anlageschwerpunkte und Risiken aufweisen.
REITs werden größtenteils öffentlich wie Aktien gehandelt, was Liquidität und Zugänglichkeit bietet, die bei direkten Immobilieninvestitionen nicht üblich sind. Diese Anlagen können oft über einen Online-Broker oder eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform erworben werden.
Anleger sollten sich vor REIT-bezogenem Betrug in Acht nehmen und wird empfohlen, die Registrierung und Legitimität von nicht börsengehandelten und privaten REITs über das EDGAR-System der SEC zu überprüfen.

Was ist ein Real Estate Investment Trust (REIT)?

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Unternehmen, die ertragsbringende Immobilien in einer Vielzahl von Immobiliensektoren besitzen, betreiben oder finanzieren. Diese Anlagen, die oft über erstklassige Broker- und Immobilien-Crowdfunding-Plattformen erworben werden können, ermöglichen es Ihnen, Einkünfte aus Immobilien zu erzielen, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

Eliana Rodgers / Investopedia

Verständnis der Funktionsweise von REITs

Der Kongress schuf REITs im Jahr 1960 durch eine Änderung der Cigar Excise Tax, die es Unternehmen ermöglichte, Geld von Anlegern zu sammeln, um große Immobilienportfolios zu kaufen.1 REITs funktionieren wie Investmentfonds, indem sie Geldmittelpools für Gruppen von Anlegern verwalten, jedoch für Immobilien statt für Aktien und Anleihen. Anleger erzielen Renditen aus Dividenden und Wertsteigerungen des REIT-Aktienkurses.

REITs nehmen Immobilien, die illiquide Vermögenswerte sind, und machen sie liquide. Sie investieren in verschiedene Immobilien, darunter Apartmentkomplexe, Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen, Hotels, Infrastruktur (Glasfaserkabel, Mobilfunkmasten und Energiepipelines), Bürogebäude, Einzelhandelszentren, Self-Storage-Einheiten, Forstflächen und Lagerhäuser. REITs spezialisieren sich oft auf bestimmte Immobiliensektoren, wie z. B. Gewerbeimmobilien. Viele halten jedoch diversifizierte Portfolios mit verschiedenen Immobilientypen.23

Wie Sie unten sehen können, ist der Betrag, den Anleger in REITs angelegt haben, in den letzten 25 Jahren erheblich gestiegen, fast genau verzehnfacht. Bemerkenswert ist auch die wellenförmige Bewegung des Liniendiagramms, wenn Marktblasen aufgebläht werden, Krisen und Rezessionen eintreten und sich die Zinssätze verschieben. Oft als das stabilste aller Aktienvermögenswerte angesehen – schließlich umfasst der Sektor den Boden unter Ihren Füßen – ist der Wert von Immobilien und damit die Renditen von REITs sicherlich nicht stabil.

Kriterien für die REIT-Qualifikation

Die meisten REITs vermieten Flächen, kassieren Mieten und schütten diese Einkünfte als Dividenden an die Aktionäre aus. Ein kleiner Prozentsatz von REITs, sogenannte Hypotheken-REITs, verdient Geld durch die Finanzierung von Immobilien, nicht durch deren Besitz.

Um als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen mehrere Anforderungen erfüllen, darunter:4

Mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Staatsanleihen investieren

Mindestens 75 % der Bruttoeinnahmen aus Mieten, Zinsen auf Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen erzielen

Mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an ihre Aktionäre ausschütten

Eine steuerpflichtige Kapitalgesellschaft sein

Von einem Vorstand oder Treuhändern verwaltet werden

Mindestens 100 Aktionäre haben

Nicht mehr als 50 % ihrer Aktien von fünf oder weniger Personen gehalten werden

Kurzer Fakt

Healthpeak Properties (DOC) ist ein REIT. Es ist ein S&P-500-Unternehmen, das Gesundheitsimmobilien besitzt, verwaltet und entwickelt.5

Verschiedene Arten von REITs erklärt

Obwohl REITs nach den verschiedenen Arten von Immobilien kategorisiert werden, in die sie investieren, gibt es traditionell drei Haupttypen:6

Eigenkapital-REITs. Eigenkapital-REITs besitzen und verwalten ertragsbringende Immobilien. Die Einnahmen werden hauptsächlich durch Mieten erzielt, nicht durch den Weiterverkauf von Immobilien.

Hypotheken-REITs. Hypotheken-REITs emittieren oder vergeben Hypotheken und Darlehen oder investieren in hypothekenbesicherte Wertpapiere. Der Großteil ihrer Einnahmen stammt aus der Nettozinsmarge, also der Spanne zwischen den erhaltenen Zinsen auf Hypothekendarlehen und den Kosten für deren Finanzierung. Sie reagieren empfindlich auf Zinserhöhungen, obwohl Eigenkapital-REITs ebenfalls stark von Zinsänderungen betroffen sind.

Hybrid-REITs. Diese REITs mischen Strategien von Eigenkapital- und Hypotheken-REITs. Nach der Finanzkrise 2008 verschwanden diese Trusts, die bereits im Niedergang begriffen waren, weitgehend, da sich die Vorschriften änderten und REITs spezialisierter wurden.

Ein Leitfaden für Investitionen in REITs

Einige REITs akquirieren Finanzmittel auf unterschiedliche Weise. Diese Unterschiede sind für Anfänger, die in REITs investieren, wichtig:23

Börsengehandelte REITs. Aktien von börsengehandelten REITs werden an einer Börse notiert, wo sie von einzelnen Anlegern gekauft und verkauft werden. Diese unterliegen den Vorschriften der US-amerikanischen Börsenaufsicht SEC (Securities and Exchange Commission).

Öffentliche nicht börsengehandelte REITs. Diese REITs sind bei der SEC registriert, werden aber nicht an Börsen gehandelt. Daher sind sie weniger liquide als börsengehandelte REITs. Sie sind stabiler, da sie keiner Marktvolatilität unterliegen. Sie können nicht börsengehandelte REIT-Anteile über einen Broker oder Finanzberater kaufen, der an deren Angebot teilnimmt.

Private REITs. Diese REITs sind nicht bei der SEC registriert und werden nicht an Börsen gehandelt. Private REITs werden nur an institutionelle Anleger verkauft. Sie sind auch der Ort vieler REIT-bezogener Betrugsfälle. Die meisten sind legitim, aber es ist für Betrüger einfacher, in diesem Bereich ihr Unwesen zu treiben als innerhalb der regulierten Märkte.

Darüber hinaus können REITs in leistungsorientierte und beitragsorientierte Pläne über Investmentfonds und börsengehandelte Fonds (ETFs) aufgenommen werden. Somit besitzen viele US-Anleger Anteile an REITs über ihre Altersvorsorge.

Wesentliche Tipps für REIT-Anlageanfänger

Wenn Sie neu im REIT-Investieren sind, finden Sie hier Tipps für den Einstieg:

1. Beginnen Sie mit börsengehandelten REITs

Für Neulinge bieten börsengehandelte REITs den einfachsten Einstieg. Sie benötigen keine riesige Geldsumme – die Einstiegskosten sind der Aktienkurs des Trusts, der Sie interessiert. Private REITs hingegen stehen nur akkreditierten Anlegern mit Mindestanlagen im niedrigen Tausenderbereich offen.7

Bei der Investition in börsengehandelte REITs sollten Sie folgende Strategien in Betracht ziehen:

Machen Sie Ihre Hausaufgaben: Untersuchen Sie das Portfolio, das Managementteam, die Verschuldungsgrade und die Dividendenhistorie eines REITs, bevor Sie investieren.

Denken Sie langfristig: REITs sind aufgrund ihrer Art der Einkommensgenerierung in der Regel am besten für langfristige Strategien geeignet.

Prüfen Sie die Gebühren: Beim Kauf oder Verkauf von Aktien fallen außer den üblichen Brokerprovisionen keine direkten Gebühren an. Die Verwaltungsgebühren der REITs sind in den Betriebskosten enthalten und beeinflussen Ihre Gesamtrendite. Daher sollten Sie prüfen, wie effizient der Trust im Vergleich bei der Verwaltung seiner Ausgaben – also Ihrer Gebühren – ist.

Tipp

Die Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) hat Anleger wiederholt vor Betrugsmaschen gewarnt, die fälschlicherweise als "REITs" bezeichnet werden und keine Immobilien besitzen. Sie investieren in nichts und sollten nicht vertrauenswürdig sein.2

2. Fangen Sie klein an und steigern Sie sich

Beginnen Sie mit einer kleinen Investition und erhöhen Sie diese allmählich. Sie könnten damit anfangen, einen kleinen Prozentsatz Ihres Portfolios – vielleicht 2 % bis 5 % – in einen breit diversifizierten REIT oder REIT-Fonds zu investieren. Dann können Sie sich in Ruhe mit dem Immobilienmarkt vertraut machen – seinem Ertragspotenzial, seinen Höhen und Tiefen und wie seine Veränderungen mit Aktien, Anleihen und anderen Vermögenswerten korrelieren.

Achten Sie dabei darauf, wie sich Ihre REIT-Investitionen auf Ihr Risikoprofil und andere Teile Ihres Portfolios auswirken. Einige Finanzberater empfehlen, dass ein gut diversifiziertes Portfolio eine Allokation von 5 % bis 10 % in Immobilien beinhalten könnte.89 Die richtige Höhe hängt jedoch von Ihren finanziellen Zielen, Ihrer Risikotoleranz und Ihrem Anlagehorizont ab. Der Immobilienmarkt ist oft zyklisch, daher sollte Ihnen eine schrittweise Steigerung helfen, während eines Abschwungs nicht übermäßig exponiert zu sein.10

3. Diversifizieren Sie über REIT-Kategorien

Diversifizieren Sie Ihre Anlagen über Immobiliensektoren, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien, um Ihr Portfolio auszugleichen. Diese Tabelle gibt Ihnen einen schnellen Überblick über die verschiedenen Immobilienkategorien und ihre Merkmale:

4. Investieren Sie in REIT-Fonds für mehr Diversifizierung

Für Anleger, die ihre Portfolios mit Immobilien diversifizieren möchten, können REIT-Investmentfonds und ETFs dazu beitragen, das Risiko noch weiter zu streuen als einzelne REITs. Beide Optionen bieten Ihnen Zugang zu einem breiten Spektrum von Immobiliensektoren über ein einziges Finanzprodukt. Sie haben jedoch spezifische Merkmale, die Sie berücksichtigen müssen.

REIT-Investmentfonds wie der T. Rowe Price Real Estate Fund (TRREX) bieten den Vorteil eines professionellen Managements. Viele Fondsmanager wählen und passen die Bestände aktiv an, um möglicherweise von Markttrends zu profitieren oder Risiken zu mindern. Sie können über 401(k)-Pläne (je nach Arbeitgeber) auf einige Fonds zugreifen, was automatische Investitionen über Gehaltsabzüge ermöglicht. Diese einfache Zugänglichkeit und das Expertenmanagement sind eine gute Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen, während die Auswahl von Immobilien und anderen Vermögenswerten den Profis überlassen bleibt.

REIT-ETFs werden entweder aktiv verwaltet oder folgen passiv einem Index. Beispielsweise investiert der Pacer Industrial Real Estate ETF (INDS) mindestens 85 % seines Fondsvolumens in Industrieimmobilien, einschließlich Lagerhäusern und Distributionszentren. Die Manager von Pacer überwachen den Fonds aktiv und wählen die Vermögenswerte aus, von denen sie glauben, dass sie den Markt übertreffen werden.10

5. Entdecken Sie Immobilien-Indexfonds für kostengünstige Diversifizierung

Diese Fonds bilden passiv Immobilienindizes ab und bieten eine breite Marktexposition zu geringeren Gebühren als ihre aktiv gemanagten Pendants. Beispielsweise bildet der Vanguard Real Estate ETF (VNQ) den MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index nach, der einen breiten Querschnitt des amerikanischen Immobilienmarktes abdeckt.1112

Wenn Sie eine internationale Exposition wünschen, bildet der iShares Global REIT ETF (REET) den FTSE EPRA Nareit Global REITS Index ab, der REITs in entwickelten und aufstrebenden Märkten abdeckt.1314

6. Seien Sie steuerlich schlau

REITs haben spezifische steuerliche Auswirkungen, die berücksichtigt werden sollten, da sie Ihre Renditen beeinflussen können. Diese Trusts unterliegen in der Regel nicht der Körperschaftsteuer, solange sie mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Aktionäre ausschütten.15

Diese Pass-Through-Struktur kann zu höheren Dividendenrenditen für Anleger führen. Im Gegensatz zu qualifizierten Dividenden aus Aktien, die oft mit niedrigeren Kapitalertragssteuersätzen besteuert werden, werden die meisten REIT-Dividenden als normales Einkommen besteuert.16 Dies könnte zu höheren Steuerrechnungen führen, insbesondere für Anleger in höheren Steuerklassen.

Tipp

Die Renditen von REITs weisen eine relativ geringe Korrelation mit anderen Vermögenswerten auf. Das bedeutet, dass sie nicht unbedingt dem folgen, was mit Aktien, Anleihen oder anderen Marktbereichen passiert. Deshalb können sie zur Diversifizierung eines Portfolios beitragen: Sie könnten stabil bleiben, während andere Vermögenswerte fallen. Wie immer ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um zu verstehen, wie all dies auf Ihre Steuersituation zutrifft.

Viele halten REITs in steuerlich begünstigten individuellen Altersvorsorgekonten (IRAs) oder 401(k)s, um diese steuerlichen Auswirkungen zu mildern. Auf diese Weise können REIT-Dividenden steuerfrei (z. B. in Roth-Konten) oder steueraufgeschoben (traditionelle IRAs) anwachsen. Diese Strategie kann Ihre langfristigen Renditen erheblich verbessern, indem Sie mehr Ihrer Dividenden reinvestieren können.

Tipp

Viele REITs nutzen auch häufig Leverage (sie leihen sich Geld), um mehr Immobilien zu kaufen. Beim Vergleich von REITs ist es wichtig, deren Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital zu betrachten, damit Sie kein Geld in ein Unternehmen stecken, das unter seinen Schulden leidet.

7. Bleiben Sie auf dem Laufenden

Das Verständnis von Immobilientrends kann Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen über Ihre REIT-Investitionen zu treffen. Behalten Sie grundlegende Wirtschaftsindikatoren wie Zinssätze, Inflation und Arbeitslosigkeit im Auge, da diese die Immobilienwerte und Mieteinnahmen erheblich beeinflussen. Konzentrieren Sie sich auf die Grundlagen der Sektoren, in denen Ihre REITs Immobilien halten.

Dies kann bedeuten, demografische Veränderungen zu verfolgen wie:

Urbanisierung und Gentrifizierung

Veränderungen in den Haushalten (Menschen, die länger bei ihren Eltern wohnen usw.), die die Nachfrage in verschiedenen Teilen des Landes beeinflussen werden

Beobachten, wie Büroarbeit in die Vororte abwandert

Wirtschaftliche und soziale Veränderungen, die den Immobiliensektor betreffen

Sektoren, die sehr ähnlich erscheinen – wie Shopping Malls und Einkaufszentren – entwickeln sich oft sehr unterschiedlich, und Anleger müssen die spezifischen Dynamiken für jeden Teil des Immobiliensektors im Auge behalten, in den ihre REITs investiert sind.

Vor- und Nachteile von Investitionen in REITs

Liquidität

Diversifikation

Stabiler Cashflow durch Dividenden

Kann attraktive risikobereinigte Renditen bieten

Geringes Wachstum

Dividenden werden als normales Einkommen besteuert

Marktrisiko ausgesetzt

Potenzial für hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren

Aktien von REITs sind relativ einfach zu kaufen und zu verkaufen, da viele an öffentlichen Börsen gehandelt werden. REITs bieten attraktive risikobereinigte Renditen und stabilen Cashflow. Immobilien können ein Portfolio diversifizieren und Einkommen durch Dividenden erzielen.

REITs bieten Kapitalzuwachs, müssen aber 90 % ihres Einkommens an die Anleger zurückzahlen. Daher können nur 10 % des steuerpflichtigen Einkommens in den REIT reinvestiert werden, um neue Beteiligungen zu kaufen. Dividenden werden als normales Einkommen besteuert, und einige REITs haben hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren.17

Sind REITs eine gute Investition?

Dies hängt von Ihren finanziellen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Anlagestrategie ab. REITs können Ihnen ein stetiges Einkommen durch Dividenden, Portfoliodiversifikation und Zugang zu Immobilien verschaffen, ohne direkt Eigentum besitzen zu müssen. Sie bieten wettbewerbsfähige langfristige Renditen und können als Absicherung gegen Inflation dienen.

Allerdings haben REITs auch Risiken, wie Anfälligkeit für Zinsänderungen, Konjunkturabschwünge und sektorspezifische Herausforderungen.

Wie können Anleger REIT-Betrug vermeiden?

Die SEC empfiehlt Anlegern, vorsichtig zu sein gegenüber Personen, die versuchen, REITs zu verkaufen, die nicht bei US-Aufsichtsbehörden registriert sind. Sie rät: „Sie können die Registrierung sowohl von öffentlich gehandelten als auch von nicht gehandelten REITs über das EDGAR-System der SEC überprüfen. Sie können EDGAR auch nutzen, um die Jahres- und Quartalsberichte eines REITs sowie etwaige Angebotsprospekte einzusehen.“18 Wenn Sie sich an regulierte REITs halten, haben Sie das normale Risiko solcher Trusts, aber nicht den offenen Betrug, der Ihre gesamte Investition gefährden würde.

Müssen REITs Dividenden zahlen?

REITs sind verpflichtet, 90 % oder mehr ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten.15 Infolgedessen sind sie oft von der meisten Körperschaftsteuer befreit. Viele REITs reinvestieren Aktionärsdividenden, was eine Steuerstundung und die Aufzinsung Ihrer Gewinne ermöglicht.

Was ist ein Paper Clip REIT?

Ein Paper Clip REIT erhöht die Steuervorteile eines REITs, während es ihm ermöglicht, Immobilien zu verwalten, die solche Trusts normalerweise nicht verwalten können. Sie sind ungewöhnlich. Es handelt sich um zwei Einheiten, die durch eine Vereinbarung miteinander verbunden sind, bei der eine Einheit die Immobilien besitzt und die andere sie verwaltet. Aufsichtsbehörden überprüfen Paper Clip REITs genau auf mögliche Interessenkonflikte.

Bieten REITs monatliche Zahlungen an?

Während einige REITs dies tun, ist das nicht universell. Der Dividendenplan für REITs variiert. Die meisten zahlen Dividenden vierteljährlich, während andere monatlich, jährlich oder halbjährlich zahlen. Monatlich zahlende REITs sind oft attraktiv für einkommensorientierte Anleger, die einen regelmäßigen Cashflow suchen, da viele ein stetiges Einkommen durch Dividenden bieten. Die Häufigkeit der Zahlungen weist jedoch nicht unbedingt auf höhere Renditen oder eine bessere finanzielle Gesundheit des REITs hin.