Restriktive Vereinbarung

Wichtige Erkenntnisse

• Beschränkende Vereinbarungen sind Klauseln, die die Handlungen einer in einem Vertrag genannten Person oder Einheit verhindern, verbieten, einschränken oder begrenzen.
• Beschränkende Vereinbarungen sind bei Immobilientransaktionen üblich und gelten für alles, von den Farben, in die Sie Ihr Haus streichen können, bis hin zur Anzahl der Mieter, die in einem Gebäude wohnen dürfen.
• Bei Anleiheverpflichtungen zielen beschränkende Vereinbarungen darauf ab, das Ausfallrisiko zu minimieren, indem sie die Höhe der Ausschüttungen der Emittenten an Anleger begrenzen.
• Beschränkende Vereinbarungen sind durchsetzbar, was bedeutet, dass sie bei Nichteinhaltung zu Geldstrafen und sogar rechtlichen Schritten führen können.
• Beschränkende Vereinbarungen wurden früher verwendet, um Gemeinschaften rassisch zu segregieren, obwohl diese Praxis heute illegal ist.

Was ist eine beschränkende Vereinbarung?

Eine beschränkende Vereinbarung ist eine Klausel in einem Vertrag, die die Handlungen einer in einer durchsetzbaren Vereinbarung genannten Person einschränkt, begrenzt, verbietet oder verhindert. Beschränkende Vereinbarungen sind in Grundbucheinträgen und Mietverträgen üblich und schränken ein, wie Eigentümer und Mieter eine Immobilie nutzen können. Bei Anleiheverpflichtungen begrenzen beschränkende Vereinbarungen den Betrag, den Emittenten als Dividenden an Anleger zahlen können.

Es ist wichtig, zwischen den beiden Haupttypen von Vereinbarungen zu unterscheiden: negativen und positiven. Negative Vereinbarungen sind Handlungen, die Sie nicht vornehmen dürfen, während positive Vereinbarungen Handlungen sind, die Sie vornehmen müssen. Beispielsweise könnte eine negative Vereinbarung im Immobilienbereich Sie daran hindern, Hühner auf Ihrem Grundstück zu halten. Andererseits könnte eine positive Vereinbarung verlangen, dass Sie Ihren Rasen mähen. Kreditdokumente können eine negative Verpfändungsklausel enthalten, die dem Kreditnehmer verbietet, einen bestimmten Vermögenswert für andere Kredite zu verwenden.

Wie beschränkende Vereinbarungen Verträge beeinflussen

Wie der Name schon sagt, ist eine beschränkende Vereinbarung eine Vereinbarung, die eine der Parteien eines Vertrags daran hindert, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Beispielsweise kann eine beschränkende Vereinbarung begrenzen, wie viel öffentliche Unternehmen ihren Aktionären an Dividenden zahlen oder wie hoch die Vorstandsgehälter sein dürfen. Die Nichteinhaltung beschränkender Vereinbarungen kann zu Geldstrafen und anderen Sanktionen führen, einschließlich rechtlicher Schritte.

Beschränkende Vereinbarungen werden häufig verwendet, um einen Anleiheemittenten daran zu hindern, weitere Schulden zu begeben, bis eine (oder mehrere) Anleiheserien fällig werden. Dem Emittenten kann auch untersagt werden, Dividenden über einen bestimmten Betrag an die Aktionäre zu zahlen. Diese Einschränkung minimiert das Ausfallrisiko für Anleihegläubiger, da bei höheren Zahlungen an Aktionäre weniger Geld zur Verfügung steht, um Zahlungsverpflichtungen gegenüber Kreditgebern zu erfüllen.

Kurzer Fakt

Je mehr negative Vereinbarungen eine Anleiheemission hat, desto niedriger ist der Zinssatz für die Schulden; beschränkende Vereinbarungen machen die Anleihen aus Sicht der Anleger sicherer.

Beschränkende Vereinbarungen finden sich auch in:

Arbeitsverträgen (z. B. Wettbewerbsverbote, Vertraulichkeitsvereinbarungen und Abwerbeverbotsvereinbarungen)

Fusions- und Übernahmeverträgen (M&A)

Kreditdokumenten

Immobilienverträgen

Beschränkende Vereinbarungen im Immobilienbereich

Beschränkende Vereinbarungen sind im Immobilienbereich üblich. Sie schreiben Eigentümern und Mietern vor, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder vorzunehmen, um den Wert und den Genuss des angrenzenden Grundstücks zu erhalten. Beschränkende Vereinbarungen werden in einem Grundbucheintrag oder einem separat aufgezeichneten Dokument, das als Erklärung beschränkender Vereinbarungen bezeichnet wird, festgelegt. Hausbesitzervereinigungen (HOAs) legen Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs) fest, um die Immobilienwerte in der Gemeinschaft zu schützen. Vereinbarungen gelten im Allgemeinen nur dann als gültig, wenn sie angemessen sind und allen Grundstückseigentümern in der Gemeinschaft zugutekommen.

Kurzer Fakt

Eine Erklärung von Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs) ist ein Rechtsdokument, das die Regeln für eine geplante Gemeinschaft festlegt. Wenn Sie ein Haus in einer geplanten Gemeinschaft kaufen, müssen Sie in der Regel Mitglied der Hausbesitzervereinigung werden und die CC&Rs befolgen.

Beschränkende Vereinbarungen können Dinge abdecken wie:

Mindestabstandslinien

Mindesthausgröße (Quadratmeter)

Anzahl der Schlafzimmer

Gebäudehöhe, -breite und -platzierung auf dem Grundstück

Architekturrichtlinien (z. B. Baumaterialien, Stile und Farben)

Zaunhöhe und -art

Nutzung des Grundstücks (z. B. gewerbliche und Mietnutzung)

Erlaubte Tierarten auf dem Grundstück (z. B. keine Viehhaltung)

Fahnenmastenhöhe und Fahnengröße

Beschilderung (z. B. Verkaufsschilder oder politische Schilder)

Landschaftsgestaltung

Instandhaltung (z. B. Rasenmähen, Baumschnitt)

Nebengebäude

Schwimmbäder

Anzahl und Art der auf dem Grundstück erlaubten Fahrzeuge

Anzahl der Personen, die das Grundstück bewohnen dürfen

Im Allgemeinen sind Vereinbarungen nicht durchsetzbar, wenn sie die Rechte von Hausbesitzern verletzen, gegen Bundes- oder Landesgesetze verstoßen oder inkonsistent oder willkürlich angewendet werden.

Tipp

Wenn Sie erwägen, eine Vereinbarung mit beschränkenden Klauseln abzuschließen, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie unterschreiben.

Die historischen Auswirkungen beschränkender Wohnungsvereinbarungen

Historisch gesehen wurden beschränkende Vereinbarungen bei Immobiliengeschäften verwendet, um die Demografie vieler Gemeinschaften in den USA zu beeinflussen. Diese Einschränkungen hielten bestimmte Bevölkerungsgruppen aus bestimmten Nachbarschaften fern und förderten rassische, ethnische und kulturelle Segregation.

Es war nicht ungewöhnlich, dass Immobilienverträge schwarzen und jüdischen Amerikanern den Kauf von Immobilien verboten. Beispielsweise wurden Vereinbarungen zwischen den 1920er und 1940er Jahren im Bundesstaat Washington verwendet, um unterrepräsentierte Gruppen aus einigen Gegenden in Seattle fernzuhalten. Schwarze, jüdische und asiatische Amerikaner waren gezwungen, anderswo nach Wohnraum zu suchen und bildeten schließlich ihre eigenen segregierten Gemeinschaften.12

Wichtig

Die Goodwin Company verband rassisch beschränkende Vereinbarungen mit Immobilien, die sie von 1924 bis 1938 im Bundesstaat Washington verkaufte. Die Goodwin-Grundbucheinträge besagten, dass das Eigentum nicht „an eine Person, die nicht der weißen Rasse angehört“ verkauft werden durfte; „noch darf eine Person, die nicht der weißen Rasse angehört, einen Teil des genannten Grundstücks oder Grundstücke oder eines darauf befindlichen Gebäudes bewohnen, außer einem Hausangestellten, der tatsächlich von einem weißen Bewohner eines solchen Gebäudes beschäftigt wird.“1

1948 entschied der Oberste Gerichtshof der USA, dass diese rassistisch aufgeladenen Bestimmungen nach den Gleichbehandlungsgesetzen des Landes verfassungswidrig seien, nachdem er den Fall Shelley v. Kraemer verhandelt hatte. Das Urteil erging, nachdem das oberste Gericht von Missouri den Shelleys, einer schwarzen Familie, die Besitzergreifung des Hauses verweigert hatte, das sie 1945 in St. Louis gekauft hatten. Die Kraemers, eine weiße Familie, die in der Nähe wohnte, verklagten die Shelleys, um sie am Einzug in die Nachbarschaft zu hindern, und beriefen sich dabei auf eine beschränkende Vereinbarung, die farbigen Menschen die Nutzung des Grundstücks verbot.3

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie eine Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau oder dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einreichen.

Trotz des Urteils bleiben rassische Grundbucheinschränkungen in fast jedem Bundesstaat der USA in den Büchern. Während die Vereinbarungen nicht mehr durchsetzbar sind, existiert die anstößige Sprache weiterhin.4

Was ist der Fair Housing Act?

Der Fair Housing Act ist ein Bundesgesetz, das Menschen vor Diskriminierung schützt, wenn sie ein Haus mieten oder kaufen, eine Hypothek aufnehmen, Wohnhilfe suchen oder andere wohnungsbezogene Aktivitäten durchführen. Das Gesetz verbietet Diskriminierung im Wohnungswesen aufgrund von Rasse, Hautfarbe, nationaler Herkunft, Religion, Geschlecht (einschließlich Geschlecht, Geschlechtsidentität, sexueller Orientierung und sexueller Belästigung), Familienstand und Behinderung.5 Der Fair Housing Act ist auch als Titel VIII des Civil Rights Act von 1968 bekannt.6

Wer setzt beschränkende Vereinbarungen durch?

Wenn Sie in einer geplanten Gemeinschaft leben, haben die Hausbesitzervereinigung (HOA) und die einzelnen Grundstückseigentümer das Recht, Vereinbarungen durchzusetzen. Verstöße können jedoch durch Verwirkung (laches) nicht mehr durchsetzbar werden – der Verlust eines Rechts durch unangemessene Verzögerung oder Unterlassung der Geltendmachung. Angenommen, Sie bauen einen Zaun, der gegen die beschränkenden Vereinbarungen verstößt. Wenn die HOA nicht versucht, ihn erst mehrere Jahre später durchzusetzen, könnte sie ihr Recht auf Durchsetzung durch Verwirkung verlieren – das heißt, Sie dürfen Ihren Zaun behalten.7

Was ist eine beschränkende Vereinbarung im Immobilienbereich?

Eine beschränkende Vereinbarung im Immobilienbereich schreibt Eigentümern und Mietern vor, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder vorzunehmen, um den Wert und den Genuss des angrenzenden Grundstücks zu erhalten. Beispielsweise können beschränkende Vereinbarungen Eigentümer und Mieter daran hindern, bestimmte Renovierungen vorzunehmen, Haustiere zu halten, Wohnmobile in der Einfahrt zu parken oder Vieh zu halten. Vereinbarungen, die von Eigentümer zu Eigentümer übergehen, „gehen mit dem Grundstück“.