Rückkaufsrecht

Wichtige Erkenntnisse

• Das Rückkaufsrecht ist ein rechtliches Verfahren, das es einem säumigen Hypothekenschuldner ermöglicht, sein Zuhause oder andere Immobilien, die von einer Zwangsvollstreckung bedroht sind, zurückzufordern, wenn er in der Lage ist, seine Verpflichtungen rechtzeitig zurückzuzahlen.
• In einigen Bundesstaaten kann dieses Recht auch dann ausgeübt werden, wenn der Kreditgeber die Immobilie bereits weiterverkauft hat, solange dies noch innerhalb der Rückkaufsfrist geschieht und alle Bedingungen erfüllt sind.
• Ein erfolgreicher Rückkauf erfordert in der Regel, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber oder anderen Parteien alle durch das Zwangsvollstreckungsverfahren entstandenen Kosten erstattet.
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Was ist das Rückkaufsrecht?

Das Rückkaufsrecht ermöglicht es Personen, die mit ihren Hypotheken in Verzug geraten sind, ihre Immobilie zurückzuerhalten, indem sie den fälligen Betrag (zzgl. Zinsen und Strafgebühren) vor Beginn des Zwangsvollstreckungsverfahrens zahlen, oder, in einigen Bundesstaaten, sogar nach einer Zwangsversteigerung (zum Zwangsversteigerungspreis zzgl. Zinsen und Strafgebühren).1

Das Rückkaufsrecht verstehen

Wenn eine Person eine Hypothek zum Kauf eines Hauses aufnimmt, dient das Haus selbst als Sicherheit für das Darlehen. Das bedeutet, dass der Hausbesitzer das Eigentum an dem Haus verliert, wenn er mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Viele Hypothekenurkunden enthalten das Recht auf Zwangsvollstreckung, das die Fähigkeit eines Kreditgebers beschreibt, durch ein rechtliches Verfahren namens Zwangsvollstreckung Besitz an einer Immobilie zu ergreifen, und legt die Bedingungen fest, unter denen der Kreditgeber das Recht zur Zwangsvollstreckung hat. (Landes- und Bundesgesetze regeln ebenfalls das Recht auf Zwangsvollstreckung.)

Wenn Hausbesitzer mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, können Kreditgeber ihr Recht auf Zwangsvollstreckung geltend machen. Kreditgeber müssen bestimmte Verfahren einhalten, damit eine Zwangsvollstreckung rechtmäßig ist. Zunächst müssen sie dem Kreditnehmer eine Verzugsmitteilung zustellen, die ihn darauf hinweist, dass sein Darlehen aufgrund versäumter Zahlungen in Verzug ist.2 Der Hausbesitzer hat dann in der Regel eine bestimmte Zeit, um versäumte Zahlungen nachzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Er wird wahrscheinlich auch Säumnisgebühren zusätzlich zum ausstehenden Saldo zahlen müssen. Er kann diese Zeit auch nutzen, um gegen die Zwangsvollstreckung vorzugehen, wenn er glaubt, dass der Kreditgeber tatsächlich kein Recht hat, die Immobilie zu pfänden.

Wichtig

Die Möglichkeit, ein Rückkaufsrecht auszuüben, sowie die Dauer der Rückkaufsfrist variieren je nach Bundesstaat.1

Wie das Rückkaufsrecht ausgeübt werden kann

Ein Rückkaufsrecht kann innerhalb eines Zeitrahmens ausgeübt werden, der als Rückkaufsfrist bezeichnet wird, und zwar entweder vor oder manchmal auch nach Abschluss einer Zwangsversteigerung. Jeder Bundesstaat erlaubt Kreditnehmern, ihr Rückkaufsrecht vor Abschluss des Zwangsvollstreckungsverfahrens auszuüben. Viele Bundesstaaten erlauben auch die Ausübung des Rückkaufsrechts nach einer Zwangsversteigerung, was als gesetzliches Rückkaufsrecht bezeichnet wird. In diesem Fall können die Rückzahlungsregeln abweichen: Statt der Begleichung aller vor dem Verkauf bestehenden ausstehenden Schulden kann lediglich die Zahlung des Zwangsversteigerungspreises zuzüglich weiterer Gebühren und Strafen erforderlich sein.

Trotz der Möglichkeit, das Rückkaufsrecht vor einer Zwangsversteigerung auszuüben, neigen Kreditnehmer dazu, ein Rückkaufsrecht nur nach einer Zwangsversteigerung auszuüben, wenn überhaupt. Dies liegt daran, dass Kreditnehmer, die bereits genügend Mittel haben, um die gesamten ausstehenden Schulden zuzüglich weiterer Gebühren zu decken, wahrscheinlich nicht in Verzug geraten wären.

Wie das Rückkaufsrecht Kreditnehmern hilft

Theoretisch kann das Rückkaufsrecht Hypothekenschuldnern helfen, in ihren Häusern zu bleiben. In der Praxis wird das Rückkaufsrecht jedoch nicht regelmäßig ausgeübt, da die meisten säumigen Kreditnehmer nicht in der Lage sind, die großen Bargeldsummen aufzubringen, die für die Ausübung des Rechts erforderlich sind.

Es ist jedoch möglich, dass der Kreditnehmer unter bestimmten Umständen einen Gewinn erzielt, wenn er sein Rückkaufsrecht nach einer Zwangsversteigerung ausübt. Eine Immobilie kann bei einer Zwangsversteigerung unter ihrem Marktwert verkauft werden. Wenn der Bundesstaat des Kreditnehmers die Ausübung des Rückkaufsrechts nach einem solchen Verkauf erlaubt, könnte der Kreditnehmer das Eigentum möglicherweise zurückerhalten. Der Kreditnehmer würde den Zwangsversteigerungspreis zuzüglich zusätzlicher Gebühren zurückzahlen, was möglicherweise niedriger ist als die geschuldete Hypothekenschuld. Anschließend könnte er das Haus zum oder über dem Marktwert weiterverkaufen und die Differenz als Gewinn behalten. Dies würde jedoch nicht in jedem Bundesstaat funktionieren. In einigen Fällen kann ein gesetzliches Rückkaufsrecht immer noch die vollständige Rückzahlung der Schulden verlangen, anstatt des Zwangsversteigerungspreises.

Wie viele Häuser sind von Zwangsvollstreckung betroffen?

Stand Februar 2025 gab es in den Vereinigten Staaten 32.383 Immobilien mit Zwangsvollstreckungsanträgen (Bankrücknahmen, Verzugsmitteilungen oder geplante Auktionen), was 1,7 % weniger ist als im Februar 2024. Im Februar 2025 haben Kreditgeber 3.031 US-Immobilien durch abgeschlossene Zwangsvollstreckungen zwangsversteigert.3

Welche Bundesstaaten haben die meisten Zwangsvollstreckungen?

Delaware, Illinois, Nevada, New Jersey und South Carolina haben die höchsten Zwangsvollstreckungsraten. In Delaware beispielsweise gibt es eine Zwangsvollstreckungsanmeldung pro 2.278 Wohneinheiten. Das ist fast doppelt so viel wie die landesweite Zahl (eine Zwangsvollstreckungsanmeldung pro 4.395 Wohneinheiten).3

Welche Städte haben die meisten Zwangsvollstreckungen?

Modesto, Kalifornien; Lakeland, Florida; Columbia, South Carolina; Chicago, Illinois; Atlantic City, New Jersey; Las Vegas, Nevada; Riverside, Kalifornien; und Philadelphia, Pennsylvania haben Zwangsvollstreckungsanträge mit mehr als der doppelten landesweiten Rate, die bei einer Zwangsvollstreckungsanmeldung pro 4.395 Wohneinheiten liegt. In Modesto, Kalifornien, gibt es beispielsweise eine Zwangsvollstreckungsanmeldung pro 1.486 Wohneinheiten.3