Sandwich-Mietvertrag

Was ist ein Sandwich-Leasing?

Ein Sandwich-Leasing beinhaltet die Anmietung einer Immobilie von einem Makler, der die Immobilie wiederum vom Eigentümer mietet. Es ermöglicht Investoren, auf Immobilienmärkten zu agieren, während sie potenzielle Mieteinnahmen erzielen und flexible Wege zum Immobilienerwerb beschreiten, selbst ohne nennenswertes Anfangskapital. Effektive Kommunikations- und Verhandlungsfähigkeiten sind der Schlüssel zur erfolgreichen Umsetzung eines Sandwich-Leasings.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Sandwich-Leasing beinhaltet, dass ein Lessee dieselbe Immobilie an einen Dritten vermietet.
• Diese Strategie kann für Investoren mit geringem Kapital und Leasing-Erfahrung profitabel sein.
• Zu den Hauptrisiken zählen finanzielle Kosten sowie umfangreiche Verhandlungs- und Verwaltungsaufwände.
• Sandwich-Leasing ist attraktiv, wenn Immobilieneigentümer Mieteinnahmen einem sofortigen Verkauf vorziehen.
• Der Lessee in einem Sandwich-Leasing kann eine Option zum späteren Kauf der Immobilie haben.

Die Mechanik eines Sandwich-Leasing verstehen

Ein Sandwich-Leasing bezieht sich auf eine Situation, in der eine Partei eine Immobilie von einem Eigentümer mietet und diese Immobilie anschließend an eine andere Partei vermietet. Ein Sandwich-Leasing wird von einigen als vorteilhafte Strategie für Investoren mit geringem Kapital angesehen, um im Immobilienmarkt Fuß zu fassen, da es möglich ist, ein Sandwich-Leasing ohne Anzahlung und ohne Beteiligung einer Bank zu initiieren.

Diese Strategie kann jedoch ein riskantes und arbeitsintensives Unterfangen sein. Für potenzielle Investoren, die Bankfinanzierung benötigen, könnte es sich lohnen, die besten Hypothekengeber in einer bestimmten Region zu untersuchen.

Investoren, die nach Sandwich-Leasing-Möglichkeiten suchen, müssen versierte Kommunikatoren und Verhandler sein, zunächst um einen Mietvertrag mit einem Immobilieneigentümer zu identifizieren und abzuschließen, und dann um einen Vertrag mit einem eigenen Lessee zu identifizieren und abzuschließen. Zusätzlich zum Zeitaufwand, der erforderlich ist, um ein Sandwich-Leasing profitabel zu machen, ist es nicht ungewöhnlich, dass die mittlere Partei auch durch Wartungs- und Verwaltungsarbeit Eigenleistung (Sweat Equity) in die Immobilie einbringt.

Wichtig

Ein Sandwich-Leasing ist ein Mietvertrag, bei dem der Lessor (Vermieter) einer Immobilie gleichzeitig ein Lessee ist – er mietet die Immobilie vom ursprünglichen Eigentümer.

Praktisches Beispiel für ein Sandwich-Leasing

Alice, eine Hausbesitzerin, hat Schwierigkeiten, ein Haus zu verkaufen, in dem sie nicht mehr wohnt, aufgrund einer Abschwächung des Immobilienmarktes in der Nachbarschaft. Alice steht nicht unter finanziellem Druck, dieses Haus zu verkaufen, und hat kein Interesse daran, es zu vermieten und als Vermieterin aufzutreten.

Brynne schlägt Alice ein Sandwich-Leasing-Deal vor und bietet an, das Haus für fünf Jahre zu mieten, mit der Option, das Haus zu jedem Zeitpunkt während des Mietverhältnisses zu einem festgelegten Preis von $200,000 zu kaufen.

Alice stimmt dem Deal zu, der Brynne verpflichtet, eine monatliche Miete von $1,000 zu zahlen. Ein Teil dieser monatlichen Miete in Höhe von $200 wird auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, falls Brynne sich zum Kauf entscheidet. Darüber hinaus erklärt sich Brynne bereit, eine einmalige Optionsgebühr von $2,500 zur Initiierung des Vertrags zu zahlen, die ebenfalls später auf Brynnes Kaufpreis angerechnet wird.

Brynne ihrerseits schließt einen Mietvertrag mit Carl, der in das Haus einzieht. Carl ist ebenfalls daran interessiert, dieses Haus mietweise zu besitzen (Lease-to-Own), und daher weist sein fünfjähriger Mietvertrag einige ähnliche Merkmale auf wie der von Brynne. Carl mietet das Haus jedoch für $1,500 pro Monat mit der Option, das Haus jederzeit vor Ablauf der fünfjährigen Frist für $250,000 zu kaufen.

Ähnlich wie bei Brynnes Vertrag werden $200 von Carls monatlicher Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Er zahlt auch eine Optionsgebühr von $3,000, die auf seinen Kaufpreis angerechnet werden kann, falls und wenn er sich zum Kauf entscheidet. Wenn Carl das Haus schließlich nach fünf Jahren kauft, erhält Alice den vollen Preis für die Immobilie, und Brynne erzielt einen Gewinn aus der Differenz.

Was ist eine Sandwich-Leasing-Kaufoption?

Eine Sandwich-Leasing-Kaufoption gibt dem ursprünglichen Lessee (der Person in der Mitte des Sandwich-Leasing) die Option, das Haus oder die Immobilie zu einem bestimmten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Dies ermöglicht es motivierten Verkäufern, einen potenziellen Käufer zu finden, während sie bis zur Ausübung der Option weiterhin Mieteinnahmen erzielen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Sandwich-Leasing und einer Untervermietung?

Ein Sandwich-Leasing ähnelt einem Untermietvertrag, da beide eine Partei beinhalten, die eine Immobilie mietet und sie dann an eine andere Partei weitervermietet. Es gibt jedoch einige wesentliche Unterschiede: Bei einem Untermietvertrag überträgt der ursprüngliche Mieter lediglich einen Teil seiner Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen anderen Mieter, meist weil er für einen Teil der Mietdauer nicht anwesend sein wird. Eine Sandwich-Option richtet sich in erster Linie an Immobilieninvestoren, mit dem Endziel, die Immobilie letztendlich zu verkaufen.

Was ist ein Hauptmietvertrag (Master Lease)?

Ein Hauptmietvertrag (Master Lease) ist ein Mietvertrag, der dem Lessor das Recht einräumt, die Immobilie oder Teile davon während der Vertragslaufzeit unterzuvermieten. Zum Beispiel könnte eine Person ein Haus mieten und verschiedene Zimmer oder Wohnungen in diesem Haus an verschiedene Untermieter untervermieten.