Schenkung_von_Eigenkapital

Gift of Equity: Bedeutung, steuerliche Auswirkungen, Vor- und Nachteile

Was ist eine Schenkung von Eigenkapital?

Eine Schenkung von Eigenkapital ermöglicht es einem Hausbesitzer, seiner Familie zu helfen, indem er eine Immobilie unter dem Marktwert verkauft, finanzielle Entlastung bietet und möglicherweise eine Anzahlung überflüssig macht. Diese Strategie, oft zwischen Eltern und Kindern, vereinfacht den Weg zum Eigenheim, während sie zukünftige Steuern und Hypothekenanforderungen beeinflusst.

Wichtige Erkenntnisse

Eine Schenkung von Eigenkapital erlaubt es einem Hausbesitzer, eine Immobilie an ein Familienmitglied unter dem Marktwert zu verkaufen, wobei die Preisdifferenz als finanzielle Schenkung dient.
Diese Strategie kann den Bedarf des Käufers an einer Anzahlung verringern und möglicherweise eine private Hypothekenversicherung vermeiden, kann jedoch für den Verkäufer schenkungsteuerliche Auswirkungen haben.
Die Schenkung von Eigenkapital kann Teil der Nachlassplanung sein, indem sie Immobilienübertragungen zu Lebzeiten des Schenkers ermöglicht und möglicherweise zukünftige Erbschaftssteuern reduziert.
Obwohl der Käufer von sofortigem Eigenkapital profitiert, könnte der zukünftige Verkauf des Hauses aufgrund der angepassten Kostenbasis zu höheren Kapitalertragssteuern führen.
Die Transaktion erfordert ein formelles Schenkungsschreiben für Eigenkapital, um zu bestätigen, dass es sich um eine Schenkung und nicht um ein Darlehen handelt, sowie spezifische Unterlagen für die Hypothekenqualifikation.
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Wie funktioniert eine Schenkung von Eigenkapital?

Eigenkapital ist der Wert der Immobilie abzüglich aller darauf lastenden Schulden. Eine Schenkung von Eigenkapital bedeutet, ein Haus unter dem Marktwert zu verkaufen, ohne zusätzliche Zahlungen, wodurch aus der Preisdifferenz eine Schenkung entsteht.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 $ besitzen und es an ein Familienmitglied für 200.000 $ verkaufen, hat dieses eine Schenkung von Eigenkapital in Höhe von 100.000 $ erhalten. Eine Schenkung von Eigenkapital kann erfolgen, wenn ein Haus ohne Gegenleistung verschenkt oder ein Preisnachlass auf seinen Wert gewährt wird.

Schenkungen von Eigenkapital erfolgen typischerweise zwischen Eltern und Kindern, können aber jedes Familienmitglied betreffen. Sie gelten in der Regel für Haupt- oder Zweitwohnsitze und dienen oft als Anzahlung.

Wichtig

Schenkungen von Eigenkapital helfen dem Käufer, Anzahlungsanforderungen zu reduzieren oder zu eliminieren, was die Sicherung einer Hypothek erleichtert.

Qualifikation für eine Hypothek mit einer Schenkung von Eigenkapital

Käufer müssen sich auch mit einer Schenkung von Eigenkapital für eine Hypothek qualifizieren, indem sie die Anforderungen des Kreditgebers an Bonität, Einkommen und notwendige Unterlagen erfüllen. Sie benötigen außerdem die erforderlichen Unterlagen, um für eine Hypothek zugelassen zu werden:

Steuererklärungen für mindestens ein Jahr

Aktuelle W-2-Formulare

Aktuelle Kontoauszüge

Kontoauszüge von Investmentkonten

Verkäufer sollten den Nutzen der Hilfe für die Familie gegen potenzielle Gewinneinbußen durch den Verkauf unter dem Marktwert abwägen.

Kurzfakt

Schenkungen von Eigenkapital können für verschiedene Hypotheken verwendet werden, einschließlich konventioneller, hypotheken mit variablem Zinssatz, FHA- und VA-Darlehen.12

Vor- und Nachteile einer Schenkung von Eigenkapital

Vorteile

Ein wesentlicher Vorteil einer Schenkung von Eigenkapital ist, dass sie als Anzahlung verwendet werden kann, was dem Käufer Zeit und Geld spart. Bei FHA-Darlehen bedeutet dies, dass die Mindestanforderung von 3,5 % umgangen wird.3

Vermeidung des Marktes und seiner Schwankungen: In einem volatilen Markt oder einem mit hohen Zinsen kann ein Verkauf mit Schenkung von Eigenkapital den Hauskauf schneller und sicherer machen. Der Empfänger würde auch wahrscheinlich viel mehr über etwaige Probleme im Haus wissen, die später auftauchen könnten.

Nachlassplanung: Für ältere Hausbesitzer kann die Schenkung von Eigenkapital Teil ihrer Nachlassplanungsstrategie sein, indem sie Vermögenswerte vor dem Tod verteilt und die spätere Nachlassabwicklung vereinfacht.

Hält das Haus in der Familie: Für viele ist es Teil des Vermächtnisses, eine Immobilie in der Familie zu behalten. Eine Schenkung von Eigenkapital kann dies ermöglichen, wenn ein vollständiger Kauf für die nächste Generation finanziell belastend wäre. Es könnte auch ein Erbe von großem Wert sein, das der Verkäufer auf andere Weise nicht ermöglichen könnte.

Reduzierte Abschlusskosten: Aufgrund des niedrigeren Kaufpreises sollten die Abschlusskosten, die teilweise auf dem Verkaufspreis basieren, sinken.

Reduzierter Kaufpreis: Ja, ziemlich offensichtlich, aber dies kann den Zugang zum Eigenheim erleichtern, insbesondere für Familienmitglieder, die sich die Immobilie sonst nicht leisten könnten.

Steuervorteile: Für den Verkäufer kann die Schenkung von Eigenkapital auf den jährlichen Schenkungssteuerfreibetrag oder die lebenslange Schenkungssteuerbefreiung angerechnet werden, was die Steuerlast des Verkäufers potenziell senkt.

Nachteile

Trotz ihrer Vorteile haben Schenkungen von Eigenkapital auch einige Nachteile:

Abschlusskosten weiterhin erforderlich: Personen können die Abschlusskosten bei der Übertragung des Eigentumstitels nicht vermeiden.

Zukünftige Kapitalerträge: Die Schenkung könnte die Kostenbasis der Immobilie beeinflussen, was zu höheren Kapitalerträgen führt, wenn der Empfänger das Haus in Zukunft verkauft.4

Schenkungssteuer: Eine Schenkung von Eigenkapital könnte die Schenkungssteuer auslösen, daher sollte der Verkäufer die Schenkungsrichtlinien des Internal Revenue Service befolgen. Für 2024 kann ein Ehepaar bis zu 36.000 $ und eine Einzelperson bis zu 18.000 $ pro Jahr an eine Person verschenken, ohne der Schenkungssteuer zu unterliegen.5 Die Person, die die Immobilie überträgt, muss eine Schenkungssteuererklärung einreichen.

Lokaler Markt: Eine Schenkung von Eigenkapital könnte den lokalen Immobilienmarkt beeinflussen, indem der Verkauf einer Immobilie unter dem Marktwert dokumentiert wird. Wenn ein Haus erheblich billiger verkauft wird als andere mit vergleichbaren Merkmalen, könnte dies andere Hausverkäufe in dieser Preisklasse oder Gegend negativ beeinflussen.

Niedrigere oder keine Anzahlung für den Käufer

Keine Notwendigkeit für Bargeldübergabe zwischen Schenker und Empfänger

Keine Maklerprovisionen

Umgeht keine Abschlusskosten

Kann für den Schenker eine Schenkungssteuer auslösen

In der Zukunft können höhere Kapitalerträge anfallen aufgrund der Auswirkungen auf die Kostenbasis der Immobilie

Ein niedrigerer Wert könnte den lokalen Immobilienmarkt beeinflussen

Erforderliche Unterlagen für eine Schenkung von Eigenkapital

Eine Schenkung von Eigenkapital erfordert ein von beiden Parteien unterzeichnetes Schreiben, das den Schenkungsbetrag, die Immobilie detailliert aufführt und bestätigt, dass es sich um eine Schenkung und nicht um ein Darlehen handelt.6

Hier sind weitere Punkte, die in dem Schreiben enthalten sein müssen:

Der Verkäufer muss eine offizielle, bezahlte Bewertung des Hauses durchführen lassen.

Die Bewertungen müssen den geschätzten Wert der Wohnimmobilie angeben.

Die Bewertung muss den Preis enthalten, zu dem das Haus mit Schenkung von Eigenkapital verkauft wird.

Die Unterlagen müssen die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Schenkungsverkaufspreis angeben.

Beim Abschluss wird ein zweites Schreiben die Schenkung von Eigenkapital vermerken. Es liegt an der Person, die die Schenkung macht, zu entscheiden, wie viel Eigenkapital sie verschenken möchte. Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus an eines Ihrer erwachsenen Kinder. Das Haus wird auf 400.000 $ geschätzt, aber Sie vereinbaren, es für 200.000 $ zu verkaufen und ihnen eine Schenkung von Eigenkapital in Höhe von 200.000 $ zu geben. Dieser Verkaufspreis liegt bei Ihnen.

Kurzfakt

Eine Schenkung von Eigenkapital kann dem neuen Eigentümer helfen, die Kosten für eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden.

Ein praktisches Beispiel für eine Schenkung von Eigenkapital

Kreditgeber betrachten Schenkungen von Eigenkapital oft als Teil der Anzahlung. Wenn eine Bank 20% Anzahlung verlangt, ermöglicht eine Schenkung von Eigenkapital in Höhe von 10% dem Käufer, nur 10% zu zahlen.

Hier ist ein umfassenderes Szenario, um diese Punkte zu veranschaulichen:

Angenommen, Sie möchten ein Haus von einem Familienmitglied kaufen. Der faire Marktwert des Hauses beträgt 600.000 $, was bedeutet, dass eine Anzahlung von 20% 120.000 $ ausmacht. Wenn Ihr Familienmitglied Ihnen das Haus für 550.000 $ verkauft und Ihnen eine Schenkung von Eigenkapital in Höhe von 50.000 $ gewährt, müssten Sie nur 70.000 $ (etwa 11,7 %) aufbringen, um die 20%-Anzahlung zu decken.

Der für die Anzahlung erforderliche Betrag hängt von der Art der Hypothek ab. Beispielsweise ist bei einem FHA-Darlehen eine Schenkung von Eigenkapital von einem Familienmitglied erlaubt, um eine Mindestanzahlung von 3,5 % zu decken, sofern das Haus der Hauptwohnsitz ist.

Was ist der Unterschied zwischen einer Schenkung von Eigenkapital und einer Geldschenkung für einen Hauskauf?

Eine Schenkung von Eigenkapital beinhaltet die Übertragung eines Teils des Hauswerts als Schenkung, während eine Geldschenkung eine direkte Geldüberweisung ist. Beide können einem geliebten Menschen beim Hauskauf helfen, aber eine Schenkung von Eigenkapital ist spezifisch für Immobilientransaktionen und macht eine Geldüberweisung für die Anzahlung oder die Einschaltung eines Dritten beim Verkauf einer Immobilie überflüssig.

Kann eine Schenkung von Eigenkapital in der Nachlassplanung verwendet werden?

Ja, eine Schenkung von Eigenkapital kann Teil der Nachlassplanung sein. Sie erlaubt es Hausbesitzern, Immobilien zu Lebzeiten an Familienmitglieder oder andere geliebte Menschen zu übertragen, was potenziell zukünftige Erbschaftssteuern reduziert. Dies könnte dazu beitragen, dass die Immobilie in der Familie bleibt.

Wie wirkt sich eine Schenkung von Eigenkapital auf den Verkäufer aus?

Schenkungen von Eigenkapital können für den Verkäufer steuerliche Auswirkungen haben, abhängig von der Höhe der Schenkung. Der Verkäufer muss möglicherweise Schenkungssteuer zahlen, es sei denn, die Schenkung von Eigenkapital liegt unter dem jährlichen Freibetrag. Für 2024 beträgt dieser Freibetrag 18.000 $ für Einzelpersonen und 36.000 $ für Ehepaare.7

Hat eine Schenkung von Eigenkapital steuerliche Auswirkungen?

Ja. Für den Schenker kann es steuerliche Auswirkungen haben. Der Betrag des verschenkten Eigenkapitals kann auf den jährlichen Schenkungssteuerfreibetrag oder die lebenslange Schenkungssteuerbefreiung des Schenkers angerechnet werden. Eine Schenkung von Eigenkapital ist für den Empfänger nicht direkt steuerpflichtig, könnte aber später zu höheren Kapitalertragssteuern führen.8 Dies liegt daran, dass die Schenkung von Eigenkapital die Kostenbasis des Käufers senkt und damit die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass er bei einem Verkauf der Immobilie einen Gewinn (zukünftiger Verkaufspreis minus Kostenbasis) erzielt. Alle Parteien einer Schenkung von Eigenkapital sollten einen Steuerberater konsultieren, um mögliche Steuerverbindlichkeiten zu verstehen.