Section 1250

Was ist Section 1250?

Section 1250 des U.S. Internal Revenue Code verlangt, dass der IRS Gewinne aus dem Verkauf von abgeschriebenen Immobilien als ordentliches Einkommen besteuert, wenn die kumulierte Abschreibung den Betrag übersteigt, den die lineare Abschreibung ergeben würde. Diese Regel gilt hauptsächlich für gewerbliche und Wohnimmobilien, wenn die degressive Abschreibungsmethode angewendet wird, was die Steuerpflichten der Anleger erheblich beeinflusst.

Wichtige Erkenntnisse

• Section 1250 besteuert Gewinne aus dem Verkauf von abgeschriebenen Immobilien als ordentliches Einkommen, wenn die degressive Abschreibung die lineare Methode übersteigt.
• Diese Steuerregelung gilt hauptsächlich für Immobilien, die mit der degressiven Methode abgeschrieben werden, was höhere frühe Abschreibungen ermöglicht.
• Gewinne, die unter Section 1250 behandelt werden, sind selten, da der IRS derzeit die lineare Methode für Immobilien nach 1986 vorschreibt.
• Wenn der Gewinn durch bestimmte Transaktionen wie Schenkung, Erbschaft oder gleichartigen Tausch realisiert wird, wird er nicht nach Section 1250 besteuert.
• Der als ordentliches Einkommen steuerpflichtige Gewinn darf den tatsächlich aus dem Verkauf der Immobilie realisierten Gewinn nicht übersteigen.
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Verstehen der steuerlichen Auswirkungen von Section 1250

Section 1250 befasst sich mit der Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von abschreibbaren Immobilien wie Gewerbegebäuden, Scheunen und Mietobjekten zu den ordentlichen Steuersätzen. Allerdings fallen materielle und immaterielle persönliche Vermögenswerte sowie Grundstücke nicht unter diese Steuerregelung.

Section 1250 gilt hauptsächlich, wenn ein Unternehmen die degressive Abschreibung verwendet, was im Vergleich zur linearen Methode zu höheren frühen Abschreibungen führt. Section 1250 besagt, dass, wenn eine Immobilie zu einem Kaufpreis verkauft wird, der einen steuerpflichtigen Gewinn ergibt, und der Eigentümer die Immobilie mit der degressiven Abschreibungsmethode abschreibt, der IRS die Differenz zwischen der tatsächlichen Abschreibung und der linearen Abschreibung als ordentliches Einkommen besteuert.

Da der IRS für alle Immobilien nach 1986 die lineare Abschreibung vorschreibt, ist die Behandlung von Gewinnen als ordentliches Einkommen gemäß Section 1250 selten. Wenn ein Eigentümer die Immobilie als Schenkung im Todesfall überträgt, sie im Rahmen eines gleichartigen Tauschs verkauft oder auf andere Weise veräußert, sind keine steuerpflichtigen Gewinne möglich.1

Beispiel: Wie Section 1250 steuerpflichtige Gewinne beeinflusst

Um ein Beispiel für Section 1250 in der Praxis zu sehen, stellen Sie sich einen Investor vor, der eine Immobilie im Wert von $800,000 mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren kauft. Fünf Jahre später macht dieser Investor unter Verwendung der degressiven Abschreibungsmethode kumulierte Abschreibungsaufwendungen in Höhe von $120,000 geltend, was zu einer Kostenbasis von $680,000 führt.

Nehmen wir weiter an, dass dieser Investor die Immobilie für $750,000 verkauft, was zu einem gesamten steuerpflichtigen Gewinn von $70,000 führt. Da die kumulierte lineare Abschreibung $100,000 beträgt (der anfängliche Preis von $800,000, geteilt durch 40 Jahre, multipliziert mit fünf Jahren Nutzung), muss der Internal Revenue Service dann $20,000 der tatsächlichen Abschreibung, die die lineare Abschreibung übersteigt, als ordentliches Einkommen besteuern. Der IRS würde anschließend die verbleibenden $50,000 des Gesamtgewinns mit den geltenden Kapitalgewinnsteuersätzen besteuern.

Gemäß Section 1250 ist die Rückerfassung von Gewinnen als ordentliches Einkommen auf den tatsächlich bei einem Immobilienverkauf erzielten Gewinn beschränkt. In unserem Beispiel, wenn der Investor die Immobilie für $690,000 verkauft und damit einen Gewinn von $10,000 erzielt, würde der Internal Revenue Service nur $10,000 als ordentliches Einkommen einstufen, nicht die zusätzlichen $20,000.