Steuerpfandrecht

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Steuerpfandrecht ist ein rechtlicher Anspruch der Regierung auf das Vermögen eines Schuldners für unbezahlte Steuern.
• Die Regierung kann zur Sicherung von Steuerschulden ein Pfandrecht auf Immobilien, Fahrzeuge oder Bankkonten legen.
• Pfandrechte geben der Steuerbehörde Vorrang vor anderen Gläubigern und erschweren den Verkauf oder die Refinanzierung von Vermögenswerten.
• Das IRS kann ein Pfandrecht aufheben, wenn der Steuerpflichtige einem Rückzahlungsplan oder anderen Vereinbarungen zustimmt.
• Ein Insolvenzverfahren beseitigt in der Regel keine bundesstaatlichen Steuerschulden oder Pfandrechte.
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Was ist ein Steuerpfandrecht?

Ein Steuerpfandrecht ist ein rechtlicher Anspruch gegen das Vermögen einer Einzelperson oder eines Unternehmens, das die Zahlung von Steuern an die Regierung versäumt. Im Allgemeinen dient ein Pfandrecht dazu, die Zahlung einer Schuld, wie z. B. eines Darlehens, oder in diesem Fall von Steuern zu sichern. Wird die Verpflichtung nicht erfüllt, kann der Gläubiger zur Pfändung der Vermögenswerte übergehen.

Wie Steuerpfandrechte Immobilien und Finanzen beeinflussen

Die Bundes- oder Landesregierung kann ein Steuerpfandrecht auf eine Immobilie legen, wenn der Eigentümer mit der Einkommensteuer in Verzug ist. Kommunalverwaltungen können ein Pfandrecht auf eine Immobilie wegen Nichtzahlung von Grundsteuern oder lokalen Einkommensteuern legen.

Das Pfandrecht bedeutet nicht, dass die Immobilie verkauft wird. Vielmehr stellt es sicher, dass die Steuerbehörde den ersten Anspruch gegenüber anderen Gläubigern hat, die um die Vermögenswerte des Schuldners konkurrieren.

Die Schritte im Rahmen eines Steuerpfandverfahrens

Der Prozess beginnt, wenn ein Steuerpflichtiger einen Brief erhält, der die Höhe der geschuldeten Summe detailliert angibt. Dies wird als Mitteilung und Zahlungsaufforderung bezeichnet.

Wenn der Steuerpflichtige die Schuld nicht bezahlt oder nicht versucht, sie mit dem Internal Revenue Service (IRS) zu begleichen, kann die Behörde ein Pfandrecht auf das Vermögen der Person legen.

Dieses Pfandrecht erstreckt sich auf alle Vermögenswerte eines Steuerpflichtigen, einschließlich Wertpapiere, Immobilien und Fahrzeuge. Auch Vermögenswerte, die der Steuerpflichtige während der Laufzeit des Pfandrechts erwirbt, sind betroffen. Es erstreckt sich auch auf Geschäftsvermögen und die Forderungen des Unternehmens.

Wenn der Steuerpflichtige beschließt, Insolvenz anzumelden, können das Pfandrecht und die Steuerschuld auch nach der Insolvenz bestehen bleiben. Die meisten Schulden werden durch ein Insolvenzverfahren getilgt, aber nicht bundesstaatliche Steuerschulden.1

Im Allgemeinen wären die Schritte wie folgt:

Erhalt einer Mitteilung und Zahlungsaufforderung vom IRS mit Angabe des geschuldeten Betrags.

Bei Nichtlösung kann das IRS ein Pfandrecht auf Ihr Vermögen legen.

Das Pfandrecht wird auf alle gegenwärtigen und zukünftigen Vermögenswerte angewendet, bis die Schuld beglichen ist.

Selbst nach Einreichung eines Insolvenzantrags kann das Pfandrecht bestehen bleiben, bis es behandelt wird.

Maßnahmen des IRS bei unbezahlten Steuerpfandrechten

In den USA kann das IRS ein Pfandrecht gegen das Haus, das Fahrzeug und die Bankkonten eines Steuerpflichtigen legen, wenn die Bundessteuerzahlungen überfällig sind und keine nachgewiesenen Bemühungen zur Zahlung der geschuldeten Steuern unternommen wurden.

Ein bundesstaatliches Steuerpfandrecht hat Vorrang vor allen anderen Gläubigeransprüchen. Es erschwert dem Steuerpflichtigen auch den Verkauf der Vermögenswerte oder die Kreditaufnahme.

Der einzige Weg, ein bundesstaatliches Steuerpfandrecht aufzuheben, ist die vollständige Zahlung der geschuldeten Steuern oder eine Einigung mit dem IRS.

Sobald ein Pfandrecht eingetragen ist, erscheint es in der Kreditauskunft des Steuerpflichtigen und schädigt dessen Kreditwürdigkeit. Dies könnte den Steuerpflichtigen auch daran hindern, Vermögenswerte, mit denen Pfandrechte verbunden sind, zu verkaufen oder zu refinanzieren. Beachten Sie, dass die drei großen Kreditauskunfteien seit 2018 keine Steuerpfandrechte mehr in Kreditauskünfte aufnehmen.2

Wenn die Steuern unbezahlt bleiben, kann die Steuerbehörde eine Steuerpfändung (tax levy) vornehmen, um die Vermögenswerte des Steuerpflichtigen rechtmäßig zu beschlagnahmen und das ihr geschuldete Geld einzutreiben. Während ein Pfandrecht das Interesse oder den Anspruch der Regierung an der Immobilie sichert, erlaubt eine Pfändung der Regierung, die Immobilie zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um die Steuerschuld zu begleichen.1

Das Pfandrecht bleibt bestehen, bis die Steuerrechnung beglichen ist oder die Verjährungsfrist für die Schuld abläuft.

Strategien zur Aufhebung eines Steuerpfandrechts

Der einfachste Weg, ein bundesstaatliches Steuerpfandrecht loszuwerden, ist die Zahlung der geschuldeten Steuern. Steuerpfandrechte werden öffentlich registriert. Nachdem ein Steuerschuldner die Schuld beglichen hat, werden die Bezirksregister aktualisiert, um die Aufhebung des Pfandrechts widerzuspiegeln.

Wenn dies jedoch nicht möglich ist, gibt es andere Möglichkeiten, mit einem Pfandrecht umzugehen, die die Zusammenarbeit des IRS erfordern.

Das IRS wird die Aufhebung eines Steuerpfandrechts in Betracht ziehen, wenn der Steuerpflichtige einem Zahlungsplan mit monatlicher automatischer Abbuchung zustimmt, bis die Schuld beglichen ist.3

Der Steuerpflichtige kann möglicherweise eine bestimmte Immobilie freistellen (discharge), wodurch sie effektiv aus dem Pfandrecht entfernt wird. Nicht alle Steuerpflichtigen oder Immobilien sind für eine Freistellung geeignet. Die IRS-Publikation 783 enthält Einzelheiten zu den Vorschriften für die Freistellung von Immobilien.4

Die Nachrangigkeit (subordination) entfernt das Pfandrecht nicht tatsächlich von einer Immobilie, aber sie erleichtert dem Steuerpflichtigen manchmal die Aufnahme einer weiteren Hypothek oder eines Darlehens. Das IRS-Formular 14134 wird für die Beantragung einer solchen Maßnahme verwendet.5

Ein weiterer Prozess, der Rückzug der Mitteilung (withdrawal of notice), entfernt die öffentliche Bekanntmachung eines bundesstaatlichen Steuerpfandrechts. Der Steuerpflichtige bleibt für die Schuld haftbar, aber unter dem Rückzug konkurriert das IRS nicht mit anderen Gläubigern um das Eigentum des Schuldners. Das Formular 12277 ist der Antrag dafür.6

Wenn die Rückzahlung der Steuern einfach unmöglich ist, muss der Steuerpflichtige so viel wie möglich von der Schuld bezahlen und die Abweisung des Restbetrags beim Insolvenzgericht beantragen.

Können Steuerpfandrechte gekauft werden?

In vielen Gemeinden und Bundesstaaten können öffentliche Steuerschulden über Auktionen, die als „Steuerpfandverkäufe“ (tax lien sales) bekannt sind, verkauft werden. Bei Auktionen können Dritte auf Pfandrechte bieten und sie von Gemeinden und Bundesstaaten kaufen. Nach einem solchen Übergang schuldet der Immobilieneigentümer dem Dritterwerber seines Pfandrechts künftig unbezahlte Steuern und Zinsen. Ein gutes Verständnis von Steuerpfandrecht-Investments und dem lokalen Immobilienmarkt ist wichtig.

Wie lange können Grundsteuern unbezahlt bleiben?

Die Dauer, die man mit seinen Grundsteuern in Verzug sein kann, variiert von Staat zu Staat. Im Allgemeinen haben Immobilieneigentümer etwa zwei Jahre, bevor ihre Häuser zwangsversteigert werden.

Wo finde ich Pfandrechte?

Wie eine Person feststellen kann, ob ein Steuerpfandrecht auf ihrem Eigentum lastet, hängt davon ab, wo sie lebt und welche Behörde dieses Pfandrecht verhängt hat. An den meisten Orten ergibt eine Suche über das staatliche Registeramt oder die Generalstaatsanwaltschaft das Vorhandensein eines Pfandrechts auf einer Immobilie. Das automatisierte Pfandrechtsystem (Automated Lien System) des IRS kann Pfandrechte gegen Unternehmen lokalisieren. Es gibt private, externe Pfandrechtsuchdienste, die ebenfalls Pfandrechtsrecherchen durchführen können.