Steuerurkunde

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Steuerurkunde ist ein Dokument, das einer Regierung das Eigentum an einer Immobilie überträgt, wenn Steuern unbezahlt bleiben, und den Verkauf auf einer Auktion ermöglicht, um geschuldete Steuern einzutreiben.
• Bei Steuerurkundenverkäufen werden Immobilien mit einem Mindestgebot versteigert, das rückständige Steuern, Zinsen und Verkaufskosten abdeckt; der Höchstbietende erhält nach vollständiger Zahlung das Eigentum.
• Eigentümer können je nach den spezifischen Regeln der Gerichtsbarkeit überschüssige Mittel, die über die geschuldeten Steuern hinausgehen, aus der Auktion zurückfordern.
• Einige Bundesstaaten gewähren den ursprünglichen Eigentümern eine Rückzahlungsfrist, um Schulden zu begleichen und ihr Eigentum nach der Auktion zurückzuerhalten.
• Steuerurkunden unterscheiden sich von Steuerpfandrechten; Urkunden übertragen das Eigentum an der Immobilie, während Pfandrechte Ansprüche gegen die Immobilie wegen unbezahlter Steuern sind.
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Was ist eine Steuerurkunde?

Eine Steuerurkunde ist ein offizielles Dokument, das das Eigentum an einer Immobilie auf eine Regierungsstelle überträgt, wenn ein Eigentümer seine Grundsteuern nicht bezahlt. Die Regierung kann die Immobilie dann verkaufen, um unbezahlte Steuern einzutreiben. Der Prozess wird über Steuerurkundenverkäufe abgewickelt, die in der Regel auf öffentlichen Auktionen stattfinden.

Wir erklären, wie sich Steuerurkundenverkäufe von Steuerpfandrechten unterscheiden und welche Auswirkungen sie für Eigentümer und potenzielle Käufer haben.

Wie Steuerurkunden funktionieren

Eine Grundsteuer ist eine Steuer, die auf ein Grundstück erhoben wird. Sie wird von der Gemeindeverwaltung, in der sich das Grundstück befindet, festgesetzt und von den Eigentümern der Immobilie gezahlt.

Die eingenommenen Steuern werden zur Finanzierung verschiedener kommunaler Programme verwendet, wie z. B. Wasser- und Abwasseranlagen, Polizei- und Feuerwehrdienste, Straßen- und Autobahnbau sowie andere Dienstleistungen. Die Grundsteuersätze variieren je nach Gerichtsbarkeit.1

Wenn Grundsteuern unbezahlt bleiben, kann die Steuerbehörde die Urkunde oder den Titel der Immobilie – und damit die Immobilie selbst – verkaufen, um die ausstehenden Steuern einzutreiben.

Die Steuerbehörde, in der Regel eine Kreisverwaltung, muss eine Reihe rechtlicher Schritte durchlaufen, um eine Steuerurkunde zu erwerben. Diese Schritte variieren je nach lokalen und kommunalen Gesetzen, umfassen jedoch in der Regel die Benachrichtigung des Eigentümers, die Beantragung der Steuerurkunde, das Anbringen eines Hinweises an der Immobilie und die öffentliche Bekanntmachung des Verkaufs.

Wie Steuerurkundenverkäufe funktionieren

Bei einem Steuerurkundenverkauf wird die Immobilie mit den dazugehörigen rückständigen Grundsteuern verkauft. Der Verkauf erfolgt über eine Auktion mit einem Mindestgebot in Höhe der ausstehenden Steuern zuzüglich Zinsen sowie der mit dem Verkauf verbundenen Kosten. Der Höchstbietende gewinnt die Immobilie.

Die Steuerurkunde überträgt das Eigentum unter einer Bedingung rechtmäßig auf den Käufer: Der neue Eigentümer muss den gesamten geschuldeten Betrag, oft innerhalb von 48 bis 72 Stunden, zahlen, andernfalls wird der Verkauf storniert.

Ein Betrag, der vom Höchstbietenden über dem Mindestgebot geboten wird, kann dem säumigen Eigentümer ausgezahlt werden oder auch nicht. Dies hängt von der Gerichtsbarkeit ab.

Der ursprüngliche Eigentümer kann diesen Überschussbetrag verlieren, wenn er ihn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums beansprucht. In Kalifornien müssen Anträge beispielsweise innerhalb eines Jahres gestellt werden, während die Frist in Texas zwei Jahre beträgt.23 In Georgia können Mittel bis zu fünf Jahre nach einem Steuerurkundenverkauf beansprucht werden, danach ist eine gerichtliche Anordnung erforderlich, um überschüssige Mittel zu erhalten.4

Wichtig

Einige Bundesstaaten gewähren eine Rückzahlungsfrist, in der der ursprüngliche Eigentümer seine Steuerschuld begleichen und die ehemalige Immobilie zurückerwerben kann.

Wichtige Überlegungen zu Steuerurkunden

Während einige Bundesstaaten den Titel am Tag der Steuerurkundenversteigerung an den Höchstbietenden verkaufen, erlauben andere eine Rückzahlungsfrist, in der der ursprüngliche Eigentümer die Möglichkeit hat, seine Steuerschuld zu begleichen und die Immobilie zurückzubekommen.

Wenn der Eigentümer seine Schulden innerhalb dieser Frist begleichen möchte, muss er dem Höchstbietenden den bei der Auktion gebotenen Betrag zuzüglich Zinsen zahlen, was insgesamt recht hoch sein kann.

Wenn die Rückzahlungsfrist jedoch verstreicht und der Eigentümer die Urkunde immer noch nicht zurückfordert, hat der Höchstbietende die Möglichkeit, die Immobilie zwangsweise zu versteigern.

Die Rückzahlungsfrist beträgt in Idaho beispielsweise 14 Monate, während Eigentümer in Iowa 21 Monate Zeit haben, ihre Immobilie zurückzuerhalten.56

Vergleich von Steuerurkunden und Steuerpfandrechten

Steuerpfandrechte ähneln Steuerurkunden, weisen jedoch einige subtile Unterschiede auf. Während Steuerurkunden das Eigentum an der Immobilie selbst auf eine neue Partei übertragen, sind Steuerpfandrechte ein rechtlicher Anspruch gegen die Immobilie, wenn die Steuern nicht bezahlt werden.

Der Pfandrechtsprozess beginnt, wenn eine Regierungsstelle ein Pfandrecht gegen eine Immobilie erhebt, wenn deren Eigentümer mit der Zahlung der Grundsteuern in Verzug gerät. Ein Pfandrecht verhindert, dass der Eigentümer etwas mit der Immobilie unternimmt, einschließlich Refinanzierung oder Verkauf. Das Pfandrecht, nicht die Immobilie selbst, wird auf einer Auktion verkauft.

Interessierte Parteien können in diese Steuerpfandrechte investieren, indem sie darauf bieten. Die Rendite basiert auf einem maximalen Zinssatz, der von der Gemeinde zugelassen wird.

Pfandrechte können zwischen einigen hundert und einigen tausend Dollar kosten und zahlen einfache Zinsen, die monatlich anfallen.

Wenn ein Eigentümer mit seinen Grundsteuern in Verzug gerät, sendet die Gemeinde eine Mitteilung, in der er über das bevorstehende Steuerpfandrecht informiert wird. Wenn der Eigentümer die Steuerzahlungen nicht nachholt, wird das Steuerpfandrecht zur Versteigerung angeboten.

Das Pfandrecht wird auf den Höchstbietenden übertragen, der den ausstehenden Steuerbetrag an die Gemeinde zahlt. Um das Pfandrecht zu löschen, muss der Eigentümer dem neuen Pfandgläubiger den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen zahlen.

Kurzer Fakt

Zwangsvollstreckungsauktionen werden in der Regel einmal jährlich durchgeführt. Beispielsweise fand der Verkaufstermin für Zwangsvollstreckungen, die 2024 in King County (Seattle, WA) begonnen wurden, am 10. September 2025 statt.7

Beispiel für einen Steuerurkundenverkauf

Angenommen, der Wert einer Immobilie in einem Steuerurkundenverkauf wird auf 100.000 $ geschätzt und es sind 5.700 $ an rückständigen Steuern geschuldet. Das Höchstgebot auf die Immobilie beträgt 49.000 $.

Der Kreis nimmt 5.700 $ aus dem Gebot, um die fälligen Grundsteuern zu decken, und der Restbetrag wird an den ursprünglichen Eigentümer ausgezahlt. Somit werden 5.700 $ an den Kreis und 43.300 $ (49.000 $ - 5.700 $) an den ursprünglichen Eigentümer überwiesen.

Der Bieter erhält den Titel des Hauses und einen Eigenkapitalgewinn von 100.000 $ - 49.000 $ = 51.000 $.

Was ist der Unterschied zwischen einer Steuerurkunde und einem Steuerpfandrecht?

Eine Steuerurkunde ist die vollständige Übertragung des Titels einer Immobilie aufgrund von Zahlungsverzug bei der Grundsteuer. Ein Steuerpfandrecht ist eine rechtliche Bezeichnung, dass eine Partei das Recht hat, Erlöse oder Werte aus einer Immobilie einzuziehen. Alle Pfandrechte sind nachrangige Rechte, Wert aus einem Vermögenswert zu erhalten.

Wie löse ich eine Steuerurkunde ein?

Eine Steuerurkunde oder ein Steuerurkundenverkauf entsteht aufgrund unbezahlter Grundsteuern. Wenn alle Steuerverpflichtungen beglichen und die damit verbundenen Strafen, Zinsen und Gebühren bezahlt werden, wird eine Steuerurkunde oft vor der Auktion gelöscht und verbleibt beim ursprünglichen Eigentümer.

Was passiert, wenn ich meine Grundsteuern nicht bezahle?

Grundsteuern werden von kommunalen Regierungsstellen erhoben und sind rechtliche Verpflichtungen für den Besitz von Immobilien. Wenn Sie Ihre Grundsteuern nicht bezahlen, hat die Regierung das Recht, Ihre Immobilie zu beschlagnahmen, Ansprüche auf Erlöse zur Deckung der geschuldeten Verpflichtungen zu erheben und die Immobilie an einen neuen Eigentümer zu veräußern. Die Regeln für diesen Steuerurkundenprozess variieren je nach Regierungsstelle.