Timesharing

Timesharing verstehen: Eigentumsformen, Modelle und Vorteile

Was ist ein Timeshare?

Ein Timeshare ist ein Urlaubsimmobilienmodell, bei dem Käufer gemeinsam Rechte zur Nutzung von Immobilien in festgelegten Abständen besitzen. Diese gemeinsamen Eigentumsverhältnisse sind in beliebten Urlaubsorten üblich und bieten Vorteile wie einen garantierten Aufenthaltsort jedes Jahr und einen günstigeren Zugang zu hochwertigen Immobilien ohne die vollen Eigentumskosten. Aber aufgrund verschiedener Typen und Systeme, wie feste Wochen, flexible Vereinbarungen oder punktbasierte Nutzung, erfordern Timeshares eine sorgfältige Abwägung der Vorteile und Einschränkungen jedes Modells.

In seinem Branchenbericht 2023 (dem neuesten verfügbaren, der Daten von 2022 verwendet) gab die American Resort Development Association (ARDA), die wichtigste Handelsgruppe der Timeshare-Branche, an, dass es in den USA 1.541 Timeshare-Resorts mit insgesamt 252.470 Einheiten gab. Der durchschnittliche Timeshare-Kauf hatte einen Preis von $23,940.1

Wichtige Erkenntnisse

Timeshares ermöglichen mehreren Käufern die exklusive Nutzung einer Ferienimmobilie für eine festgelegte Zeit jedes Jahr, sei es in festen Wochen oder flexiblen Zeiträumen.
Es gibt zwei Haupttypen von Timeshare-Eigentum: Miteigentum mit Grundbucheintrag (shared-deeded), das einen dauerhaften Anteil gewährt, und gemeinsame Nutzung (shared-lease), bei der der Bauträger den Grundbucheintrag behält.
Betrugsfälle in der Timeshare-Branche beinhalten oft Wiederverkaufsbetrug oder irreführende Verkaufstaktiken mit hohem Druck, die auf potenzielle und aktuelle Eigentümer abzielen.
Trotz der Flexibilität, die Airbnb bietet, gedeihen Timeshares weiterhin, weil sie Vorhersehbarkeit, Resort-ähnliche Annehmlichkeiten und stabile Erfahrungen für Urlauber bieten.
Potenzielle Timeshare-Käufer sollten Vorsicht walten lassen und gründliche Recherchen durchführen aufgrund hoher Anschaffungs- und Wartungskosten, mangelnder Flexibilität und Schwierigkeiten beim Wiederverkauf.
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Die Mechanik von Timeshares verstehen

Timeshares sind Ferienimmobilien, bei denen das Eigentum oder die Nutzung auf mehrere Parteien aufgeteilt ist. Timeshares sind in Urlaubsgebieten beliebt, in denen Eigentümer eine Immobilie wiederholt nutzen möchten, ohne die Kosten eines vollständigen Eigentums zu tragen. Timeshares verleihen dem Käufer das Recht auf jährliche exklusive Nutzung einer Ferienimmobilie für einen bestimmten Zeitraum, der in der Regel in Einheiten von einer Woche gemessen wird.

Timeshare-Immobilien können Häuser, Eigentumswohnungen und Resorts umfassen, und das Modell wird auch für Wohnmobile und Privatjets verwendet.

In der Regel folgen Timeshares einem der folgenden Modelle.

Feste Zeiträume

Ein Timeshare mit festem Zeitraum gibt dem Käufer das Recht, die Immobilie für eine bestimmte Woche oder Wochen jedes Jahr exklusiv zu nutzen. Sein Hauptvorteil ist die Möglichkeit, jedes Jahr zur gleichen Zeit Urlaub zu machen. Der Nachteil dieser Methode ist, dass es sehr schwierig sein kann, die Daten für den festgelegten Zeitraum zu ändern, wenn sich Arbeits- oder Schulpläne ändern.

Floating-Timeshares

Ein Timeshare mit flexiblem Zeitraum gewährt die exklusive Nutzung der Immobilie für eine Woche oder Wochen während vorgegebener Daten oder das ganze Jahr über. Obwohl es flexibler ist als das System mit festem Zeitraum, kann das Modell mit flexiblen Daten bedeuten, dass die benötigten Daten bereits gebucht sind, z. B. während der verkehrsreichsten Zeiten des Jahres, und möglicherweise weit im Voraus reserviert werden müssen.

Punkte

Dieses System verwendet Punkte, um die Timeshare-Nutzung darzustellen. So wie die Kosten für die Buchung eines Hotels vom Standort des Resorts, der Größe der Ferieneinheit und den Daten abhängen, variieren die Punkte ähnlich, obwohl sie für ein oder mehrere Resort-Immobilien verwendet werden können. Eigentümer können Punkte innerhalb der Resorts eines Unternehmens nutzen oder mit anderen Resorts tauschen. Während das Punktesystem den Käufern mehr Urlaubsmöglichkeiten bietet, kann es große Unterschiede in den Immobilien und zu verschiedenen Jahreszeiten geben, wie weit die Punkte reichen.

Arten von Timeshare-Eigentumsmodellen

Timeshares sind in der Regel als gemeinsames Eigentum (shared deed) oder gemeinsame Nutzung (shared lease) strukturiert.

Shared-Deeded-Eigentum

Shared-Deeded-Eigentum gibt Ihnen einen Prozentsatz der physischen Immobilie, der dem gekauften Zeitraum entspricht. Zum Beispiel kann ein Resort-Condo, das in Timeshare-Einheiten von einer Woche verkauft wird, technisch gesehen 52 Gesamtgrundbucheinträge haben. Der Kauf einer Woche würde einen zweiundfünfzigstel Eigentumsanteil an der Einheit verleihen, zwei Wochen einen 26stel Anteil usw. Der Miteigentumsanteil mit Grundbucheintrag wird in der Regel auf Dauer gehalten und kann an andere Parteien weiterverkauft oder vererbt werden.

Shared-Lease

Shared-Lease-Timeshares geben Ihnen die Nutzung einer bestimmten Immobilie für einen festen oder flexiblen Zeitraum jedes Jahr für eine bestimmte Anzahl von Jahren. In dieser Struktur behält der Timeshare-Entwickler den Grundbucheintrag für die Immobilie, im Gegensatz zum Shared-Deeded-Modell, bei dem der Käufer den Grundbucheintrag für einen Bruchteil der Immobilie erhält. Eigentumsübertragungen oder Wiederverkäufe sind auch restriktiver als bei einem Timeshare mit Grundbucheintrag. Infolgedessen haben geleaste Timeshares in der Regel einen geringeren Wert als ein Timeshare mit Grundbucheintrag.

Der Besitz eines geleasten Timeshares gewährt kein anteiliges Eigentum an der zugrunde liegenden Immobilie. Laut ARDA ist das anteilige Eigentum (Fractional Ownership) eher im Luxussegment der Ferienimmobilien üblich und bietet mehr Dienstleistungen und Annehmlichkeiten.2

Branchenkennzahlen

Laut ARDA gab es im Jahr 2022 in den USA 252.470 Timeshare-Einheiten (einschließlich Lock-offs, das sind Mehrraumeinheiten, die in zwei separate Einheiten aufgeteilt werden können). Die Branche erzielte einen Umsatz von 10,5 Milliarden US-Dollar von 1.541 US-Resorts, mit insgesamt 11,6 Millionen Übernachtungen im Jahr.3

Vergleich von Timeshares und Airbnb-Vermietungen

Sind Timeshares in einer Sharing Economy, in der Airbnb ein so prominentes Unternehmen ist, überhaupt noch relevant? Während Airbnb die Art und Weise, wie Menschen Ferienwohnungen mieten, verändert hat, hat es das Wachstum im Timeshare-Sektor nicht gestoppt. Vor der COVID-19-Pandemie stieg das jährliche Timeshare-Umsatzwachstum 10 Jahre in Folge und nahm 2022 wieder Fahrt auf.4

Timeshares und Airbnb haben spezifische Eigenschaften, die zwei unterschiedliche Bevölkerungsgruppen ansprechen. Airbns Hauptanziehungskraft ist seine Flexibilität und die einzigartigen Erlebnisse, die bei Millennials beliebt sind.

Der Nachteil, wie regelmäßige Airbnb-Mieter bestätigen, ist, dass die Qualität der Unterkunft nicht immer garantiert ist und die Möglichkeit besteht, dass das Paradies, das Sie zu buchen glaubten, tatsächlich ein Hotel ist. Darüber hinaus sind die Annehmlichkeiten und Dienstleistungen von Timeshares möglicherweise nicht verfügbar, da die meisten Airbnb-Vermietungen Wohnimmobilien sind.

Umgekehrt bieten Timeshares in der Regel Vorhersehbarkeit, Komfort und viele Annehmlichkeiten und Aktivitäten – aber fast immer zu einem höheren Preis.

Kurzer Fakt

Viele Timeshare-Unternehmen erlauben Eigentümern, ihren Timeshare-Standort gegen einen anderen zu „tauschen“, um den Eigentümern mehr Flexibilität zwischen mehreren Zielen zu bieten.

Vor- und Nachteile eines Timeshare-Eigentums

Vertrauter Ort jedes Jahr ohne unangenehme Überraschungen

Resort-ähnliche Annehmlichkeiten und Dienstleistungen

Vermeidet den Aufwand, jedes Jahr einen neuen Urlaub zu buchen

Laufende Kosten können erheblich sein

Wenig Flexibilität bei der Änderung von Wochen oder des Vertrags

Timeshares sind schwer weiterzuverkaufen

Aggressive Marketingpraktiken

Vorteile erklärt

Die meisten Timeshares gehören großen Unternehmen in begehrten Urlaubsorten. Timeshare-Käufer genießen jährlich Urlaub an vertrauten Orten und vermeiden unangenehme Überraschungen.

Timeshare-Immobilien haben in der Regel Resort-ähnliche Annehmlichkeiten und Dienstleistungen und werden professionell verwaltet. Im Vergleich zu einem typischen Hotelzimmer ist eine Timeshare-Immobilie wahrscheinlich deutlich größer und bietet mehr Merkmale, was einen komfortableren Aufenthalt ermöglicht.

Timeshares sind daher möglicherweise für Personen geeignet, die es vorziehen, jedes Jahr an einem vorhersehbaren Ort Urlaub zu machen, ohne den Aufwand, sich auf unbekanntes Terrain für ihren nächsten Urlaub zu begeben.

Nachteile erklärt

Laufende Kosten können hoch sein aufgrund von Vorauszahlungen und jährlichen Gebühren, die oft jährlich steigen.5 Für ein Timeshare mit Grundbucheintrag muss der Eigentümer auch einen anteiligen Anteil der monatlichen Hypothek zahlen. Infolgedessen können die Gesamtkosten für den Besitz eines Timeshares recht hoch sein im Vergleich zu einem einwöchigen Aufenthalt in einem vergleichbaren Resort oder Hotel am gleichen Ort ohne Besitz eines Timeshares.

Es gibt wenig Flexibilität, ein Timeshare mit festen Wochen zu ändern; eine flexible Woche muss weit im Voraus reserviert werden, da die Bestätigung in der Regel nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ erfolgt, und selbst dann kann sie während der verkehrsreichsten Zeiten des Jahres nicht verfügbar sein. Darüber hinaus ist ein Timeshare-Vertrag bindend; der Eigentümer kann sich nicht einfach von einem Timeshare-Vertrag lösen, weil sich seine finanziellen oder persönlichen Umstände ändern.

Timeshares sind schwer weiterzuverkaufen, und ihre geringe Liquidität kann Investoren abschrecken. Ein Wiederverkauf eines Timeshares kann einen viel niedrigeren Preis erzielen als die Anschaffungskosten, aus zwei Gründen: Timeshares neigen dazu, schnell an Wert zu verlieren, und es gibt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund der Anzahl von Timeshare-Eigentümern, die aus ihren Verträgen aussteigen möchten.

Timeshare-Verkaufsvertreter wenden im Allgemeinen auch aggressive Marketingtaktiken an, um potenzielle Käufer zu einem Kauf zu drängen. Diese Taktiken können manchmal schwer abzuwehren sein, da sie auf verhaltenswissenschaftlichen Studien beruhen und Techniken verwenden, die darauf ausgelegt sind, eine Person fast in einen Kauf zu locken.

Wichtige Überlegungen beim Kauf eines Timeshares

Die Timeshare-Branche ist berüchtigt für ihre aggressiven Marketingpraktiken. Viele Timeshare-Käufe sind impulsiv und werden von Verbrauchern getätigt, die von geschicktem Marketing und großen Versprechungen beeinflusst werden.

Zum Beispiel gibt es in Las Vegas viele Timeshare-Vermarkter, die die Besucher der Stadt dazu verleiten, sich eine externe Timeshare-Präsentation anzuhören. Als Gegenleistung für das Anhören ihres Verkaufsgesprächs bieten sie Anreize wie kostenlose Veranstaltungstickets und kostenlose Hotelunterkünfte. Die Verkäufer arbeiten für Immobilienentwickler und wenden häufig Verkaufsansätze mit hohem Druck an, die darauf abzielen, aus „Neins“ ein „Ja“ zu machen.

Die Preise der Entwickler sind oft höher als auf dem Sekundärmarkt und decken Provisionen und Marketinggebühren ab. Timeshare-Vermarkter verschweigen auch häufig die tatsächlichen Kosten eines Timeshare-Eigentums und übertreiben die potenziellen Vorteile. Da der Timeshare-Markt voller Grauzonen und fragwürdiger Geschäftspraktiken ist, ist es für potenzielle Timeshare-Käufer unerlässlich, vor dem Abschluss eines Vertrags eine Sorgfaltsprüfung durchzuführen.

Erkundung von Timeshare-Mietoptionen

Timeshares werden in der Regel zur Miete verfügbar, wenn der Eigentümer die Einheit für einen bestimmten Zeitraum nicht benötigt. Eigentümer listen ihre Timeshares zur Miete auf Seiten wie Trip Advisor, Timeshare Users Group und Redweek. Diese Seiten ermöglichen es, Mietobjekte nach Standort, Größe, Daten und Preis zu durchsuchen. Es gibt auch spezialisierte Timeshare-Vermietungsseiten für Disney, Hilton und Hyatt. Ein Timeshare zu mieten ist eine gute Möglichkeit, eines auszuprobieren, bevor man einen langfristigen Kauf tätigt.

Identifizierung und Vermeidung von Timeshare-Betrug

Ein weiterer Nachteil von Timeshares, abgesehen von der Erfahrung intensiver Verkaufsgespräche der Vermarkter, ist, dass Betrugsfälle in den gesamten USA und tatsächlich international festgestellt wurden, da die Generalstaatsanwälte der Bundesstaaten, die Federal Trade Commission (FTC) und mehrere amerikanische Konsulate im Ausland Warnungen vor den in ihren Gebieten endemischen Timeshare-Betrugsmaschen herausgegeben haben.678 Als Teil ihrer Täuschungen haben sich Betrüger sogar als Vertreter der wichtigsten Handelsgruppe der Branche, der ARDA, ausgegeben.9

Timeshare-Betrügereien drehen sich typischerweise um den Verkauf, Wiederverkauf oder Ausstiegsstrategien für Timeshare-Verträge – die Schwierigkeit, eigene Timeshares zu verkaufen, ist die Gelegenheit, die Betrüger benötigen. Hier sind einige der Methoden, die Betrüger angewandt haben („Eigentümer“ wird im Folgenden locker für beide, die in Leasing- und in Anteils-Timeshares involviert sind, verwendet, um Verwechslungen mit betrügerischen „Käufern“ zu vermeiden):

Hochdruck-Verkaufstaktiken: Es ist typisch, dass potenzielle Eigentümer während einer ersten Timeshare-Präsentation mit aggressiven Verkaufstaktiken konfrontiert werden, aber übertriebene und irreführende Versprechungen sowie Falschdarstellung der Vertragsbedingungen sind eine andere Sache und stellen illegale Formen von Betrug dar.

Wiederverkaufsbetrug: Dies ist der am häufigsten von Generalstaatsanwälten genannte Betrug: Betrüger zielen auf Timeshare-Eigentümer ab, die verkaufen wollen. Die Betrüger versprechen, schnell Käufer zu finden, verlangen oft Vorauszahlungen, verkaufen aber nie etwas.

Mietbetrug: Wie bei den Wiederverkaufsbetrügereien behaupten Betrüger, sie könnten das Timeshare des Eigentümers zu einem lukrativen Preis vermieten, verlangen eine Vorauszahlung für diesen Service, aber Mieter für das Timeshare tauchen nie auf.

Ausstiegs- oder Kündigungsbetrug: Ein weiterer Betrug, der sich an Eigentümer richtet, die aus ihren Timeshares aussteigen wollen, beinhaltet das Angebot rechtlicher Dienstleistungen zur Kündigung des Timeshare-Vertrags gegen eine Vorauszahlung. Die Gebühr wird kassiert, aber der Vertrag bleibt bestehen.

Falsche Käufer: Der Eigentümer wird von jemandem kontaktiert, der vorgibt, das Timeshare für sich selbst oder einen anderen sehr interessierten Käufer kaufen zu wollen. Sie nennen einen attraktiven Preis, aber der Eigentümer muss einige Gebühren im Voraus zahlen, woraufhin der angebliche „Käufer“ verschwindet.

Wartungsgebühren- oder Beitragsbetrug: Eigentümer werden erneut kontaktiert und informiert, dass eine Sonderabgabe oder eine erhöhte Wartungsgebühr fällig sei und sofortige Zahlung erfordere. Der Betrüger vertritt jedoch nicht das Timeshare-Unternehmen, das am ursprünglichen Verkauf beteiligt war.

Upgrade- oder Inzahlungnahmebetrug: Timeshare-Eigentümern wird die Möglichkeit geboten, aus ihrem aktuellen Timeshare in eine bessere Einheit oder Lage zu wechseln. Diese erfordern selbstverständlich Vorauszahlungen und andere unnötige Ausgaben.

Ein in Georgia verfolgter Strafrechtsfall zeigt, wie solche Betrügereien üblicherweise ablaufen. Im Oktober 2023 wurden Partner eines Jahrzehnte alten Timeshare-Betrugs in einem System verurteilt, das mehr als ein Jahrzehnt zurückreichte. Von 2012 bis 2016 betrieben Jess Kinmont und John P. Wenz, Jr. Pro Timeshare Resales, wo sie Telemarketer einsetzten, die mit skriptierten Dialogen Timeshare-Eigentümer betrogen. Die Skripte behaupteten fälschlicherweise, das Unternehmen habe sofort Käufer oder Mieter für das Eigentum des Timeshare-Eigentümers. Trotz ihrer Versprechungen schneller Verkäufe unter Angabe konkreter Daten für den Abschluss von Geschäften haben Kinmont und Wenz während der fünf Jahre, in denen das Unternehmen lief, nie Timeshare-Anteile verkauft oder vermietet.

Das Duo verlangte von den Eigentümern bis zu 2.500 $ im Voraus und überredete viele, zusätzlich für angebliche Abschlusskosten oder andere Gebühren im Zusammenhang mit diesen nicht existierenden Transaktionen zu zahlen. Rückerstattungsanträge von Verbrauchern wurden abgelehnt oder ignoriert. Letztendlich betrogen Kinmont und Wenz über 8.000 Menschen in den USA.10

Wie groß ist der Timeshare-Markt?

In seinem neuesten Bericht (von 2023, der Daten von 2022 widerspiegelt, die aktuellsten verfügbaren) gab ARDA an, dass der Timeshare-Markt einen Umsatz von 10,5 Milliarden US-Dollar aus 1.551 Resorts erzielte, was 201.600 Non-Lock-Up-Einheiten entspricht.4

Wie viele Menschen in den USA haben Timeshares?

Laut ARDA besitzen mehr als 9,9 Millionen Menschen ein oder mehrere Timeshares.4

Wie viel Prozent der Menschen kaufen tatsächlich Timeshares?

Wenn die Daten des U.S. Census und der ARDA (in ihrem Bericht von 2023, der Daten von 2022 widerspiegelt, den aktuellsten verfügbaren) korrekt sind, gab es im Jahr 2020 etwa 127 Millionen Haushalte in den USA, und 9,9 Millionen Haushalte besaßen Timeshares – etwa 7,8 % der US-Haushalte besitzen Timeshares.114