Treuhandurkunde

Was ist eine Treuhandurkunde?

Eine Treuhandurkunde – auch bekannt als Treuhandvertrag – ist ein Dokument, das manchmal bei Immobilientransaktionen in den USA verwendet wird. Es kommt zum Einsatz, wenn eine Partei von einer anderen Partei ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie aufgenommen hat. Die Treuhandurkunde stellt eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und einem Kreditgeber dar, die Immobilie von einem neutralen und unabhängigen Dritten treuhänderisch verwahren zu lassen, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

Obwohl Treuhandurkunden seltener sind als früher, schreiben etwa 20 Bundesstaaten immer noch deren Verwendung anstelle einer Hypothek vor, wenn bei einem Immobilienkauf eine Finanzierung im Spiel ist. Treuhandurkunden sind üblich in Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia und West Virginia.

Einige Bundesstaaten – wie Kentucky, Maryland und South Dakota – erlauben die Verwendung sowohl von Treuhandurkunden als auch von Hypotheken.1

Treuhandurkunden bieten Anlagemöglichkeiten über einen Makler und können passives Einkommen aus Immobilien generieren, ohne direkt Eigentum zu besitzen.

Wichtige Erkenntnisse

• Treuhandurkunden umfassen drei Parteien: Kreditgeber (Begünstigter), Kreditnehmer (Treugeber) und einen neutralen Treuhänder, der das rechtliche Eigentum an der Immobilie hält.
• In mehreren Bundesstaaten verwendet, bieten Treuhandurkunden eine schnellere, außergerichtliche Zwangsvollstreckung im Vergleich zu Hypotheken.1
• Die Investition in Treuhandurkunden kann hohe Renditen erzielen, entbehrt jedoch Liquidität und Kapitalwachstum.
• Eine Treuhandurkunde enthält Angaben zu Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder, Immobiliendetails, Darlehensbedingungen und Zwangsvollstreckungsverfahren.
• Die Anlage in Treuhandurkunden erfordert einen Makler und eignet sich zur Generierung passiven Einkommens aus Immobilien, ohne direkt Eigentum zu besitzen.
• Investopedia / Danie Drankwalter

Wie Treuhandurkunden bei Immobilientransaktionen funktionieren

Eine Treuhandurkunde ist eine Transaktion zwischen drei Parteien:

Kreditgeber, offiziell als Begünstigte bezeichnet. Dies sind die Interessen, die ein Treuhandverhältnis schützen soll.

Ein Kreditnehmer, auch Treugeber genannt. Dies ist die Person, die einen Treuhandvertrag errichtet.

Ein Treuhänder, ein Dritter, der damit beauftragt ist, das treuhänderisch übergebene Eigentum zu verwahren, bis ein Darlehen oder eine Schuld vollständig beglichen ist.

Bei einer Immobilientransaktion – beispielsweise dem Kauf eines Hauses – gibt der Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld im Austausch gegen einen oder mehrere Schuldscheine, die mit einer Treuhandurkunde verbunden sind. Diese Urkunde überträgt das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf einen unparteiischen Treuhänder, in der Regel eine Treuhandgesellschaft, eine Escrow-Gesellschaft oder eine Bank, der sie als Sicherheit für die Schuldscheine hält. Das wirtschaftliche Eigentum – das Recht, das volle Eigentum zu erlangen – verbleibt beim Kreditnehmer, ebenso wie die volle Nutzung und Verantwortung für die Immobilie.

Dieser Zustand besteht während der gesamten Rückzahlungsdauer des Darlehens fort. Der Treuhänder hält das rechtliche Eigentum, bis der Kreditnehmer die Schuld vollständig beglichen hat, woraufhin das Eigentum an der Immobilie auf den Kreditnehmer übergeht. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, übernimmt der Treuhänder die vollständige Kontrolle über die Immobilie.

Vergleich von Treuhandurkunden und Hypotheken

Sowohl Treuhandurkunden als auch Hypotheken werden verwendet, um Grundpfandrechte an Immobilien zu begründen, und werden als Schulden in dem Landkreis eingetragen, in dem sich die Immobilie befindet. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen ihnen.

Anzahl der Parteien

Eine Hypothek umfasst zwei Parteien: einen Kreditnehmer (oder Hypothekenschuldner) und einen Kreditgeber (oder Hypothekar). Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek unterschreibt, verpfändet er die Immobilie als Sicherheit an den Kreditgeber, um die Rückzahlung zu gewährleisten.

Im Gegensatz dazu umfasst eine Treuhandurkunde drei Parteien: einen Kreditnehmer (oder Treugeber), einen Kreditgeber (oder Begünstigten) und den Treuhänder. Der Treuhänder hält das Eigentum an dem Grundpfandrecht zugunsten des Kreditgebers; bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers leitet und vollendet der Treuhänder auf Verlangen des Kreditgebers das Zwangsvollstreckungsverfahren ein.

Art der Zwangsvollstreckung

Bei einem Zahlungsverzug durchlaufen eine Treuhandurkunde und eine Hypothek unterschiedliche Zwangsvollstreckungsverfahren. Eine ausgefallene Hypothek führt zu einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung, was bedeutet, dass der Kreditgeber eine gerichtliche Anordnung erwirken muss. Treuhandurkunden durchlaufen eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung, sofern sie eine Verkaufsvollmachtsklausel enthalten.2

Gerichtliche Zwangsvollstreckungen sind teurer und zeitaufwändiger als außergerichtliche. Das bedeutet, dass in Staaten, die sie zulassen, eine Treuhandurkunde aus Sicht des Kreditgebers einer Hypothek vorzuziehen ist.

Wichtig

Entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch ist eine Hypothek technisch gesehen kein Darlehen zum Kauf einer Immobilie; es ist eine Vereinbarung, die die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen verpfändet.

Wichtige Elemente einer Treuhandurkunde

Eine Treuhandurkunde enthält ähnliche Informationen wie ein Hypothekendokument, zum Beispiel:

Die Identitäten von Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder

Eine vollständige Beschreibung der Immobilie, die treuhänderisch verwahrt werden soll

Alle Einschränkungen oder Anforderungen an die Nutzung der Immobilie, solange sie treuhänderisch verwahrt wird

Die Bedingungen des Darlehens, einschließlich Kapitalbetrag, monatliche Zahlungen und Zinssatz

Die Bedingungen für etwaige Verzugsgebühren und Strafen im Falle der Rückzahlung

Eine Treuhandurkunde enthält auch eine Verkaufsvollmachtsklausel, die es dem Treuhänder ermöglicht, die Immobilie zu verkaufen, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät.

Zwangsvollstreckungsverfahren mit Treuhandurkunden

Die Zwangsvollstreckungsverfahren unterscheiden sich bei Hypotheken und Treuhandurkunden. Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung ist ein gerichtlich überwachtes Verfahren, das durchgesetzt wird, wenn der Kreditgeber eine Klage gegen den Kreditnehmer wegen Zahlungsverzugs bei einer Hypothek einreicht. Das Verfahren ist zeitaufwändig und teuer.

Wenn die Versteigerung der zwangsvollstreckten Immobilie nicht genügend Geld einbringt, um den Schuldschein zu tilgen, kann der Kreditgeber ein Vollstreckungsurteil über den Differenzbetrag gegen den Kreditnehmer erwirken und auf den Restbetrag klagen. Selbst nach dem Verkauf der Immobilie hat der Kreditnehmer jedoch ein Rückkaufsrecht: Er kann den Kreditgeber innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen und das Eigentum an der Immobilie erwerben.

Eine Treuhandurkunde ermöglicht eine schnellere und günstigere außergerichtliche Zwangsvollstreckung, die ein Gericht vermeidet und den in der Urkunde und im Landesrecht festgelegten Verfahren folgt. Bringt der Kreditnehmer das Darlehen nicht auf den aktuellen Stand, wird die Immobilie durch eine Treuhänderversteigerung zum Verkauf angeboten.

Das Eigentum geht durch die Treuhänderurkunde nach dem Verkauf vom Treuhänder auf den neuen Eigentümer über. Wenn es bei der Treuhänderversteigerung keine Bieter gibt, fällt die Immobilie durch eine Treuhänderurkunde an den Kreditgeber zurück. Sobald die Immobilie verkauft ist, hat der Kreditnehmer kein Rückkaufsrecht mehr.

Der Treuhänder muss den Verkaufserlös an den Kreditnehmer und den Kreditgeber auszahlen, sobald der Verkauf abgeschlossen ist. Der Treuhänder zahlt dem Kreditgeber den noch ausstehenden Schuldenbetrag und dem Kreditnehmer alles, was diesen Betrag übersteigt, wodurch der Kreditgeber die Immobilie erwerben kann.

Vorteile und Risiken einer Investition in Treuhandurkunden

Anleger, die auf der Suche nach lukrativen Renditen sind, wenden sich manchmal dem Immobiliensektor zu – insbesondere Treuhandurkunden.

Bei der Investition in Treuhandurkunden leiht der Anleger einem Immobilienentwickler Geld. Der Name des Anlegers wird als Kreditgeber in die Treuhandurkunde eingetragen. Der Anleger erhält Zinsen auf das Darlehen; wenn das Projekt abgeschlossen ist, wird das Kapital vollständig an den Anleger zurückgezahlt. Ein Treuhandurkundenmakler vermittelt in der Regel das Geschäft.

Hohe Rendite

Hohe Rendite

Portfoliodiversifizierung

Portfoliodiversifizierung

Illiquidität

Illiquidität

Kein Kapitalwachstum

Kein Kapitalwachstum

Welche Art von Entwickler geht diese Vereinbarung ein? Banken zögern oft, bestimmte Arten von Entwicklungen zu finanzieren, wie z. B. mittelgroße Gewerbeprojekte – zu klein für die großen Kreditgeber, zu groß für die kleinen – oder Entwickler mit schlechter Erfolgsbilanz oder zu vielen Krediten. Vorsichtige Kreditgeber könnten auch zu langsam für Entwickler sein, die einen knappen Zeitplan für den Beginn oder die Fertigstellung eines Projekts haben.

Solche Entwickler stehen oft unter einem gewissen Druck. Aus diesen Gründen können Anleger in Treuhandurkunden oft hohe Zinssätze für ihr Geld erwarten. Sie können von der Diversifizierung in eine andere Anlageklasse profitieren, ohne Experten in Immobilienbau oder -verwaltung sein zu müssen. Dies ist eine Form der passiven Anlage.

Die Anlage in Treuhandurkunden birgt bestimmte Risiken und Nachteile. Anders als Aktien sind Immobilienanlagen nicht liquide, d. h. Anleger können ihr Geld nicht auf Abruf abrufen. Außerdem können Anleger nur die Zinsen erwarten, die das Darlehen generiert; ein zusätzlicher Wertzuwachs ist unwahrscheinlich.

Beteiligte Parteien können etwaige rechtliche Unstimmigkeiten in der Treuhandurkunde ausnutzen, was zu kostspieligen rechtlichen Verwicklungen führen kann, die die Anlage gefährden. Der typische Anleger mit wenig Erfahrung könnte Schwierigkeiten haben, da spezifisches Fachwissen erforderlich ist, um glaubwürdige und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden.

Praktisches Beispiel: Treuhandurkunde in Aktion

Eine Kurzform einer Treuhandurkunde, die im Austin County, Texas, verwendet wird, erfüllt die Anforderungen der meisten Kreditgeber. Das Formular beginnt mit einer Definition der Begriffe und Feldern für den Kreditnehmer, den Kreditgeber und den Treuhänder, um ihre Namen einzutragen. Der geliehene Betrag und die Adresse der Immobilie sind ebenfalls erforderlich.

Nach diesem Abschnitt legt das Dokument die Übertragung der Rechte an der Immobilie und einheitliche Vereinbarungen fest, darunter:

Einzelheiten zur Zahlung von Kapital und Zinsen

Treuhandgelder

Grundpfandrechte

Immobilienversicherung und Instandhaltung der Bausubstanz

Nutzung der Bausubstanz – mit der Maßgabe, dass der Kreditnehmer innerhalb von 60 Tagen seinen Wohnsitz nehmen muss

Das Formular enthält auch nicht einheitliche Vereinbarungen, die einen Zahlungsverzug oder eine Verletzung einer der Vertragsbedingungen festlegen. Und es legt fest, dass das in dem Dokument behandelte Darlehen kein Eigenkapitaldarlehen ist – also etwas, aus dem der Kreditnehmer Bargeld erhält –, sondern eines zum Kauf der Immobilie.

Die Treuhandurkunde endet mit einem Feld für die Unterschrift des Kreditnehmers, die in Anwesenheit eines Notars und zweier Zeugen erfolgen muss, die ebenfalls unterschreiben.

Was ist eine Abtretung bei einer Treuhandurkunde?

Im Immobilienrecht ist die „Abtretung" einfach die Übertragung einer Treuhandurkunde von einer Partei auf eine andere. Dies geschieht in der Regel, wenn der Begünstigte einer Treuhandurkunde sein Darlehen an einen anderen Kreditgeber verkauft.

Was ist eine Rückübertragung bei einer Treuhandurkunde?

Im Immobilienrecht bedeutet Rückübertragung die Übertragung einer Immobilie von einem Kreditgeber oder Treuhänder auf einen Kreditnehmer. Dies geschieht in der Regel am Ende einer Hypothek oder eines anderen Darlehens, wenn der Kreditnehmer die Bedingungen seiner Schuld erfüllt hat.

Wer kann bei einer Treuhandurkunde Treuhänder sein?

Einige Bundesstaaten haben Gesetze, die einschränken, wer als Treuhänder bei einer Treuhandurkunde fungieren kann. In diesen Staaten muss der Treuhänder eine Bank, Kreditgenossenschaft, Sparkasse, Titelschutzversicherung, ein Rechtsanwalt oder ein anderes Unternehmen sein, das ausdrücklich zur Verwaltung eines Treuhandverhältnisses berechtigt ist. In anderen Staaten kann jeder als Treuhänder fungieren.3