Triple-Net-Lease Nnn

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Triple-Net-Lease (NNN) verlangt von Mietern, Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten zu übernehmen, was Vermietern ein stabiles Einkommen bietet, während Mieter die Kontrolle über die Betriebskosten der Immobilie erhalten.
• In der Gewerbeimmobilienbranche weisen Triple-Net-Leases im Vergleich zu Standardmietverträgen niedrigere Mieten auf, was die Mieter für das zusätzliche Risiko der Übernahme von Betriebskosten entschädigt.
• Der Hauptvorteil von Triple-Net-Leases für Investoren ist die Sicherung langfristiger, stabiler Einnahmen aus erstklassigen Gewerbeimmobilien mit minimalen Verwaltungsaufgaben.
• Obwohl sie Vermietern Stabilität bieten, können Triple-Net-Leases Mieter potenziellen Erhöhungen der Grundsteuern und Versicherungskosten aussetzen, die die reduzierten Mietpreise überwiegen können.

Was ist ein Triple Net Lease (NNN)?

Ein Triple Net Lease (NNN) wird für Gewerbeimmobilien verwendet und überträgt die finanzielle Verantwortung für alle laufenden Immobilienkosten zusätzlich zur Miete auf den Mieter. Die Mieter zahlen Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltungskosten. Im Gegensatz zu Single (N) oder Double Net (NN) Leases, bei denen Mieter nur die Grundsteuern bzw. Steuern und Versicherung zahlen, geben Triple Net Leases Mietern die Kontrolle über immobilienbezogene Ausgaben, während die fällige Miete reduziert wird.

Investopedia / Michela Buttignol

Wie Triple Net Leases funktionieren

In der Gewerbeimmobilienbranche bedeutet ein Net Lease, dass der Mieter einige oder alle Steuern, Gebühren und Instandhaltungskosten zahlt. Bei einem Triple Net Lease zahlt der Mieter die Grundsteuern des Gebäudes, die Gebäudeversicherung sowie alle Wartungs- oder Reparaturkosten während der Mietzeit.1

Die Miete bei einem Triple Net Lease ist in der Regel niedriger als bei einem Standardmietvertrag. Die Cap Rate ist die erwartete Rendite einer Gewerbeimmobilie. Die Cap Rate, die zur Berechnung des Mietbetrags verwendet wird, hängt oft teilweise von der Bonität des Mieters ab.

Kurzfakt

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die für geschäftliche Aktivitäten oder gewinnbringende Zwecke genutzt werden. Meist bezieht sich dies auf Gebäude, die Unternehmen beherbergen, kann aber auch auf Grundstücke verweisen, die zur Gewinnerzielung genutzt werden, sowie auf große Wohnimmobilien zur Vermietung.

Vorteile von Triple Net Leases für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Der Mieter kontrolliert die Instandhaltung, Pflege und das Erscheinungsbild der Immobilie und hat direkte Kontrolle über die anfallenden Kosten wie Strom oder Wasser. Zudem kann er seinen bevorzugten Versicherer wählen und bei Bedarf gegen die Steuern Einspruch erheben.

Für Vermieter: Ein Triple Net Lease bietet einen stetigen und konstanten Einnahmestrom. Betriebskosten, Reparaturkosten, Steuern und die Immobilienverwaltung werden ebenfalls auf den Mieter übertragen.

Nachteile von Triple Net Leases für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Der Mieter trägt das Risiko von Steuer- und Versicherungskostensteigerungen. Zudem könnte der Vermieter die Betriebskosten bei der Festlegung des Mietpreises überschätzen, was dazu führen würde, dass der Mieter für einige Kosten zu viel bezahlt. Schließlich können während der Nutzungsdauer unerwartete Kosten entstehen.

Für Vermieter: Es kann schwierig sein, gute und zuverlässige Mieter zu finden, die bereit sind, einen Triple Net Lease zu unterschreiben. Leerstandszeiten zwischen Mietern könnten zu keinen Mieteinnahmen führen, während das Gebäude leer steht. Die finanzielle Stärke und Stabilität des Mieters ist entscheidend, da dieser für die Betriebskosten verantwortlich ist.

Anlageeinblicke: Die Attraktivität von Triple Net Leased Immobilien

Triple Net Leased Immobilien sind ein beliebtes Anlageinstrument für Investoren, die ein stetiges Einkommen mit relativ geringem Risiko suchen. Triple-Net-Lease-Investitionen umfassen typischerweise ein Portfolio von drei oder mehr erstklassigen Gewerbeimmobilien, die vollständig von einem einzigen Mieter gemietet sind und einen bestehenden Cashflow aufweisen.

Die Gewerbeimmobilien können Bürogebäude, Einkaufszentren, Industriegebiete oder freistehende Gebäude umfassen, die von Banken, Apotheken oder Restaurantketten betrieben werden. Eine typische Mietdauer kann 10 bis 15 Jahre betragen, mit Mietsteigerungen.

Zu den Vorteilen für Investoren gehören ein stetiges Einkommen und ein potenzieller Wertzuwachs der Immobilie. Investoren können hochwertige Immobilien besitzen, ohne sich um Leerstände, Verbesserungskosten oder Vermietungsgebühren sorgen zu müssen. Wenn diese Immobilien verkauft werden, können Investoren mittels eines 1031-Austauschs in einen anderen Triple Net Lease reinvestieren, ohne besteuert zu werden.2

Wichtig

Personen, die in Triple Net Lease investieren, müssen akkreditiert sein mit einem Nettovermögen von mindestens 1 Million US-Dollar, ohne den Wert ihres Hauptwohnsitzes, oder einem Einkommen von 200.000 US-Dollar (300.000 US-Dollar bei gemeinsamer Veranlagung) verfügen.3 Kleinere Anleger können über Real Estate Investment Trusts (REITs), die sich auf solche Immobilien in ihren Portfolios konzentrieren, in Triple-Net-Lease-Immobilien investieren.

Beispiel für einen Triple Net Lease

Was sind Single und Double Net Leases?

Der Mietvertrag mit dem geringsten Mieterrisiko ist ein Single Net Lease, da der Mieter nur die Grundsteuern zahlt.4 Double Net Leases sind ebenfalls in der Gewerbeimmobilienbranche üblich. Bei diesen zahlt der Mieter Grundsteuern, Versicherungsprämien und die Miete.5

Können Mieter einen Triple Net Lease aushandeln?

Bei einem Triple Net Lease fallen nahezu alle Verantwortlichkeiten auf den Mieter. Der Mieter zahlt die Miete und alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Gemeinkosten, einschließlich Steuern, Versicherung, Betriebskosten, Nebenkosten usw. Die Grundmiete kann jedoch ausgehandelt werden. Da der Mieter das Risiko der Gemeinkosten des Vermieters übernimmt, kann er eine günstige Grundmiete aushandeln.1

Wie wird eine Triple Net Lease Zahlung berechnet?

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Höhe eines Triple Net Lease. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltungskosten und Gemeinschaftsflächenkosten eines Gebäudes und teilen die Summe durch 12; die resultierende Zahl sind die monatlichen Kosten. Dieser Prozess vereinfacht sich, wenn nur ein Mieter ein Gebäude mietet. Der monatliche Grundmietbetrag wird hingegen typischerweise auf Basis eines Preises pro Quadratmeter berechnet.

Müssen einzelne Mieter sich Sorgen um die Zahlung von Net Lease-Verpflichtungen für eine Wohnung machen?

Net Leases werden typischerweise bei Gewerbeimmobilien verwendet, nicht bei Wohneinheiten. Wohnungsmieter müssen möglicherweise einige Nebenkosten zahlen, und sie werden oft ermutigt, eine Hausratversicherung abzuschließen. Ein Wohnungsvermieter würde jedoch in der Regel die Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie die Grundsteuern zahlen.