Upreit

Was ist ein UPREIT?

Ein Umbrella-Partnership-Real-Estate-Investment-Trust (UPREIT) ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Immobilien an einen REIT zu übertragen, anstatt sie zu verkaufen, und dafür Partnerschaftseinheiten zu erhalten. UPREITs ermöglichen einen Aufschub der Kapitalertragssteuer und Flexibilität bei der Verwaltung von Investitionen. Um teilzunehmen, müssen Immobilieneigentümer bestimmte Qualifikationen erfüllen, wie z. B. den Besitz geeigneter Immobilien und die Erfüllung der Beitragskriterien des REITs. Sie bieten eine Alternative zu traditionellen Immobilienverkäufen und sind damit eine strategische Option für Anleger, die Wert freisetzen und gleichzeitig das Potenzial für Wertsteigerungen auf den Immobilienmärkten erhalten möchten.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein UPREIT ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Immobilien gegen Anteile am UPREIT einzutauschen, ohne dass sofort Kapitalertragssteuer anfällt.
• Der Tausch von Immobilien gegen Anteile in einem UPREIT ist gemäß IRC Section 721 zulässig und bietet potenzielle Steuerstundungen.
• UPREITs helfen bei der Diversifizierung von Immobilieninvestmentportfolios, indem sie Immobilien in liquide Anteile umwandeln.
• UPREITs erfüllen die IRC-Anforderungen, indem sie sicherstellen, dass über 90% ihres Geschäfts mit Immobilienvermögen zu tun haben.
• Ein UPREIT bietet eine Alternative zu Section-1031-Exchanges und ermöglicht Umwandlungen von Immobilien in Anteile.

Grundlagen der UPREITs erkunden

Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden von Dwight D. Eisenhower als eine Art alternativer Immobilien-Investmentfonds eingeführt.1 REITs sind Immobilienportfolios, die Immobilien und Finanzierungskapital umfassen. REITs sind eine Einheit, die es Anlegern ermöglicht, Investitionsbeiträge für Eigenkapitalanteile oder Aktien des Unternehmens zu leisten.

Da sich REITs auf dem Markt weiterentwickelt haben, wurden einige alternative Strukturen entwickelt, um verschiedenen Anlegertypen gerecht zu werden. Der UPREIT ist eine solche Struktur, die vor allem dafür bekannt ist, dass sie Immobilienbeiträge im Austausch für Aktienbesitz ermöglicht. Der DownREIT und einige andere Alternativen wurden ebenfalls als Ableger geschaffen.

REITs können in verschiedenen Rechtsformen strukturiert sein. Börsennotierte REITs werden als Kapitalgesellschaften strukturiert. Private REITs entscheiden sich in der Regel für eine Struktur als Trust oder Verein, obwohl sie auch andere Rechtsformen wählen können. Private Einheiten, wie die meisten Nicht-Kapitalgesellschaften, können wählen, wie eine Kapitalgesellschaft besteuert zu werden.

Was für jeden REIT von primärer Bedeutung ist, ist, dass er die Anforderungen von IRC Title 26, Sections 856-859 erfüllt. Wenn diese Anforderungen erfüllt sind, kann ein REIT alle seine Einkünfte an die Aktionäre weiterleiten. Somit gilt das durchgereichte Einkommen als abzugsfähig und der REIT zahlt sehr wenig Steuern. Die primäre Anforderung ist, dass über 90% des Geschäfts mit Immobilienvermögen zu tun haben.2

Wichtige Überlegungen für UPREIT-Investoren

Anstatt eine Immobilie zu verkaufen, kann ein Eigentümer sie gegen Einheiten an einen UPREIT übertragen. Die Anteilseinheiten haben in der Regel den gleichen Wert wie die übertragene Immobilie. Da die an den REIT verkaufte Immobilie unter IRC Section 721 fällt, führt die Transaktion nicht zu einem steuerpflichtigen Ereignis.3

Bei der Umwandlung von Immobilien in Anteile können UPREITs besondere Bestimmungen vorsehen. Oft gibt der Tausch dem Verkäufer spezielle Einheiten, die es dem Immobilienverkäufer ermöglichen, zu wählen, wie er in den REIT einsteigen möchte. Immobilienverkäufer dürfen möglicherweise Einheiten sofort in REIT-Anteile umwandeln.2 Andere Optionen können ebenfalls verfügbar sein, wie z. B. das Halten von Anteilen für mindestens ein Jahr und dann den Erhalt von Bargeld.

Sobald ein Anleger seine Immobilie an einen UPREIT verkauft, besitzt der UPREIT die Immobilie und die gesamte damit verbundene Verwaltung. Die Verwaltung eines UPREIT kann etwas komplexer sein als bei grundlegenden REITs, aufgrund der Section-721-Tauschoption und aller damit verbundenen Bestimmungen für den neuen Einheiteninhaber. UPREIT-Manager sind für die Verwaltung ihres REIT-Portfolios mit dem Ziel verantwortlich, Renditen zu erzielen.

Die Anteile des UPREIT können je nach den Aktivitäten des Managements, der Bewertung der Immobilien, Finanzierungsgeschäften und anderen Transaktionen schwanken. Dies kann zu Volatilität für die Aktionäre führen. Aktionäre von UPREITs haben in der Regel eine flexible Liquidität, die es ihnen ermöglicht, ihre Anteile jederzeit problemlos in Bargeld umzuwandeln.

Vorteile von Investitionen in UPREITs

UPREITs können eine praktikable Option für jeden Immobilieneigentümer sein, der seine Immobilie verkaufen möchte. Als solche können sie sowohl für private als auch für gewerbliche Immobilieneigentümer attraktiv sein. Jeder Immobilieneigentümer, der sich für einen Section-721-Tausch in einen UPREIT entscheidet, kann den Wert der Immobilie in Form von UPREIT-Einheiten erhalten.2

Section-721-Tausche in einen UPREIT lösen kein steuerpflichtiges Ereignis aus. Allerdings werden Einheiteninhaber nach den allgemeinen REIT-Besteuerungsstandards besteuert.3 Einige Immobilieneigentümer wählen diese Art der Investition möglicherweise für die Nachlassplanung, da sie Steuern möglicherweise vollständig umgehen kann.

Wesentliche Anforderungen für die UPREIT-Struktur

Unter den üblichen Rechnungslegungs- und Steuerrichtlinien wird ein UPREIT als REIT betrachtet. UPREITs wurden geschaffen, um die Einbringung von Immobilien in den REIT im Austausch gegen Eigentumsanteile zu ermöglichen. Diese Strukturierung wird daher durch die Standards von IRC Section 721 geleitet, die Steuerschutz für den Tausch von Immobilien gegen Anteile behandelt. Im Allgemeinen kann jeder REIT, der Section-721-Tausche innerhalb des REITs zulässt, als UPREIT betrachtet werden.

Die meisten REITs konzentrieren sich auf ein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes, aber die Hauptregel ist, dass über 90% des Geschäfts Immobilien und damit verbundene Finanzierungen umfassen müssen.2 UPREITs folgen in der Regel derselben Anlagestrategie, die sich auf eine gezielte Immobiliennische konzentriert.

Section 721 bietet Leitlinien für die Ausgabe von Aktionärseinheiten im Austausch gegen Immobilien. Section 721 kann eine Alternative zu IRC Section 1031-Exchanges sein. Section 1031-Exchanges ermöglichen es einem Immobilieneigentümer, seine Immobilie zu verkaufen und den Erlös in einen gleichartigen Tausch zu investieren, um Steuern zu vermeiden.4

Section 1031-Exchanges sind jedoch in UPREITs nicht zulässig, da sie gleichartige Tausche erfordern und keinen Tausch von Immobilien gegen Eigentumsanteile erlauben. Daher kann der Section-721-Tausch in einen UPREIT attraktiv sein. Sowohl 721- als auch 1031-Exchanges ermöglichen es dem Immobilieneigentümer, Steuern zu stunden.5

Vergleich von UPREITs und DownREITs

UPREITs, DownREITs und andere spezielle REITs sind im Wesentlichen REITs mit zusätzlichen flexiblen Bestimmungen. Der DownREIT ermöglicht es einem Immobilieninvestor, ein Joint Venture mit einem REIT einzugehen. Bei einem DownREIT basiert der Einheitentausch hauptsächlich auf dem Wert der Immobilie im Joint Venture, was bessere Renditen für den Joint-Venture-Einheiteninhaber schaffen kann.