Variable Hypothek

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Hypothek mit variablem Zinssatz passt sich auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes an und unterscheidet sich damit von festverzinslichen Hypotheken.
• Hybrid-ARMs bieten zunächst einen festen Zinssatz und wechseln dann zu einem variablen Zinssatz.
• Kreditnehmer profitieren von fallenden Zinssätzen, ohne bei einem variablen Darlehen umfinanzieren zu müssen.
• Hypotheken mit variablem Zinssatz können anfänglich niedrigere Zahlungen haben, aber steigende Zinssätze können zu höheren zukünftigen Kosten führen.
• Indexzinssätze in Kombination mit einer Darlehensmarge bestimmen den schwankenden Zinssatz für Kreditnehmer.

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz ist ein Immobiliendarlehen ohne festen Zinssatz. Stattdessen werden die Zinszahlungen auf einem Niveau über einem bestimmten Referenz- oder Bezugszinssatz angepasst, z. B. Leitzins + 2 Punkte. Kreditgeber können Kreditnehmern variable Zinssätze über die gesamte Laufzeit eines Hypothekendarlehens anbieten. Sie können auch ein hybrides Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz (ARM) anbieten, das eine anfängliche Festzinsperiode gefolgt von einem variablen Zinssatz umfasst, der danach regelmäßig zurückgesetzt wird.

Zu den gängigen Varianten des Hybrid-ARM gehört der 5/1-ARM mit einer fünfjährigen Festzinsperiode, gefolgt von einem variablen Zinssatz für die Restlaufzeit des Darlehens (in der Regel weitere 25 Jahre). Im Vereinigten Königreich und anderen europäischen Ländern werden Hypotheken mit variablem Zinssatz als Tracker Mortgages bezeichnet. Sie folgen in der Regel dem Leitzins der Europäischen Zentralbank oder der Bank of England.

Die Funktionsweise von Hypotheken mit variablem Zinssatz verstehen

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz unterscheidet sich von einer Festzinshypothek dadurch, dass die Zinssätze während eines Teils der Darlehenslaufzeit variabel und nicht fest sind.1 Kreditgeber bieten sowohl variable als auch anpassbare Hypothekendarlehensprodukte mit unterschiedlichen variablen Zinsstrukturen an.

Im Allgemeinen können Hypothekengeber Kreditnehmern entweder vollständig tilgende oder nicht tilgende Darlehen anbieten, die verschiedene variable Zinsstrukturen beinhalten. Kreditnehmer, die davon ausgehen, dass die Zinssätze im Laufe der Zeit fallen, bevorzugen in der Regel variable Darlehen. In einem Umfeld fallender Zinssätze können Kreditnehmer von sinkenden Zinssätzen profitieren, ohne umfinanzieren zu müssen, da ihre Zinssätze mit dem Marktzins sinken.

Variable Darlehen mit voller Laufzeit berechnen Kreditnehmern während der gesamten Darlehenslaufzeit variable Zinsen. Bei einem variablen Darlehen hängt der Zinssatz des Kreditnehmers vom Indexzinssatz zuzüglich einer erforderlichen Marge ab. Der Zinssatz des Darlehens kann jederzeit während der Laufzeit des Darlehens schwanken.

Die Komponenten variabler Zinssätze erkunden

Variable Zinssätze sind so strukturiert, dass sie einen Indexzinssatz enthalten, zu dem eine variable Zinsmarge addiert wird. Wenn einem Kreditnehmer ein variabler Zinssatz berechnet wird, wird ihm im Rahmen des Underwriting-Prozesses eine Marge zugewiesen. Die meisten Hypotheken mit variablem Zinssatz enthalten daher einen vollständig indexierten Zinssatz, der auf dem Indexzinssatz zuzüglich Marge basiert.

Der Indexzinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist die Ursache dafür, dass der vollständig indexierte Zinssatz für den Kreditnehmer schwankt. Bei variablen Produkten wie einem ARM wählt der Kreditgeber eine bestimmte Benchmark, an der der Basiszinssatz indexiert wird. Zu den Indizes können der Leitzins des Kreditgebers sowie verschiedene Arten von US-Staatsanleihen gehören.2 Der Indexzinssatz eines variablen Produkts wird im Kreditvertrag offengelegt. Änderungen des Indexzinssatzes führen zu einer Änderung des vollständig indexierten Zinssatzes des Kreditnehmers.

Die ARM-Marge ist die zweite Komponente des vollständig indexierten Zinssatzes eines Kreditnehmers bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Bei einem ARM legt der Underwriter eine ARM-Marge fest, die zum Indexzinssatz addiert wird, um den vollständig indexierten Zinssatz zu ermitteln, den der Kreditnehmer voraussichtlich zahlen wird. Kreditnehmer mit hoher Bonität können mit einer niedrigeren ARM-Marge rechnen, was insgesamt zu einem niedrigeren Zinssatz für das Darlehen führt. Kreditnehmer mit geringerer Bonität haben eine höhere ARM-Marge und müssen daher höhere Zinssätze für ihre Darlehen zahlen.

Einige Kreditnehmer qualifizieren sich möglicherweise für die Zahlung nur des Indexzinssatzes, der Kreditnehmern mit hoher Bonität bei einem variablen Darlehen in Rechnung gestellt werden kann. Die Indexzinssätze sind in der Regel an den Leitzins des Kreditgebers gebunden, können aber auch an Staatsanleihezinsen gebunden sein. Ein variables Darlehen berechnet dem Kreditnehmer Zinsen, die mit Änderungen des Indexzinssatzes schwanken.

Beispiele aus der Praxis: Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz (ARMs)

Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz (ARMs) sind eine gängige Art von variablen Hypothekendarlehensprodukten, die von Hypothekengebern angeboten werden. Diese Darlehen berechnen dem Kreditnehmer in den ersten Jahren des Darlehens einen festen Zinssatz, gefolgt von einem variablen Zinssatz danach.1

Die Bedingungen des Darlehens variieren je nach dem jeweiligen Produktangebot. Bei einem 2/28-ARM-Darlehen würde ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre lang einen Festzins zahlen, gefolgt von 28 Jahren variablen Zinsen, die jederzeit geändert werden können.

Bei einem 5/1-ARM-Darlehen würde der Kreditnehmer in den ersten fünf Jahren einen Festzins zahlen, danach einen variablen Zinssatz, während bei einem 5/1-Darlehen mit variablem Zinssatz der variable Zinssatz des Kreditnehmers jedes Jahr auf der Grundlage des zum Zeitpunkt des Reset-Datums vollständig indexierten Zinssatzes zurückgesetzt würde.

Warum werden ARM-Hypotheken als Hybriddarlehen bezeichnet?

ARMs haben eine anfängliche Festzinsperiode, gefolgt von der Restlaufzeit des Darlehens mit einem variablen Zinssatz. Bei einem 7/1-ARM wären beispielsweise die ersten sieben Jahre fest. Ab dem achten Jahr würde sich der Zinssatz dann jährlich je nach den vorherrschenden Zinssätzen anpassen.

Was passiert mit Hypotheken mit variablem Zinssatz, wenn die Zinsen steigen?

Wenn die Zinssätze steigen, wird auch der variable Zinssatz der Hypothek nach oben angepasst. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen für das Darlehen ebenfalls steigen. Beachten Sie, dass viele ARMs und andere variable Darlehen eine Zinsobergrenze haben, über die der Zinssatz nicht weiter steigen kann.

Was sind die Vor- und Nachteile von Hypotheken mit variablem Zinssatz?

Zu den Vorteilen von Hypotheken mit variablem Zinssatz können niedrigere Anfangszahlungen im Vergleich zu einem Festzinsdarlehen sowie niedrigere Zahlungen bei sinkenden Zinssätzen gehören. Der Nachteil besteht darin, dass die Hypothekenzahlungen steigen können, wenn die Zinssätze steigen. Dies könnte dazu führen, dass Hausbesitzer in einem zunehmend unerschwinglichen Zuhause gefangen sind, wenn die Zinssätze steigen.