Verurteilung

Wichtige Erkenntnisse

• Die Enteignung ist der rechtliche Prozess, bei dem eine Regierung oder private Einrichtung Eigentum erwirbt, oft aus Gründen der Sicherheit oder des öffentlichen Nutzens.
• Das Enteignungsrecht (Eminent Domain) erlaubt Regierungen, Privateigentum für öffentliche Projekte zu beschlagnahmen, wobei eine faire Marktentschädigung an die Eigentümer gezahlt werden muss.
• Eigentum kann für enteignet erklärt werden, wenn es als unsicher, baufällig oder als Belästigung gilt, was vorübergehend oder dauerhaft das Eigentumsrecht beeinträchtigt.
• Eigentümer können Enteignungsanordnungen rechtlich anfechten oder nachkommen, indem sie notwendige Reparaturen durchführen, um die Anordnungen aufzuheben.
• Die umgekehrte Enteignung tritt ein, wenn Eigentum ohne faire Entschädigung genommen wird, sodass Eigentümer auf Rückgabe oder angemessene Zahlung klagen können.
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Was ist Enteignung?

Die Enteignung im Immobilienbereich ist der rechtliche Prozess, bei dem eine Regierung Eigentum erwirbt oder einschränkt, meist aus Sicherheitsgründen oder durch Enteignungsrecht für öffentliche Nutzung. Sie kann Eigentumsrechte beeinflussen und zu einer Entschädigung wie dem Marktwert führen, was für Eigentümer wichtig zu verstehen ist.

Wie Enteignung im Immobilienbereich funktioniert

Enteignung ist ein Immobilienbegriff, der den Prozess des rechtlichen Erwerbs einer Immobilie beschreibt. Dieses Verfahren kann von lokalen Regierungen und privaten Einrichtungen durchgeführt werden. Wie oben erwähnt, zielt der Prozess darauf ab, ein bestimmtes Bedürfnis zu erfüllen, wie z. B. ein Sicherheits- oder Gesundheitsproblem oder einen anderen (öffentlichen) Zweck.

Der Prozess kann vorübergehend sein, bis die Bedingungen behoben und verbessert sind. In anderen Fällen kann er dauerhaft sein, was bedeutet, dass Eigentümer riskieren, ihre Immobilien durch Enteignungsrecht zu verlieren. Dies geschieht, wenn die Regierung das Eigentum übernimmt oder das Eigentum an einen Dritten überträgt, gefolgt von Abriss und Wiederaufbau.

Anordnungen zur Enteignung von Gebäuden werden von lokalen Behörden erlassen, wenn Strukturen als unsicher für Bewohner gelten und eine Gefahr für umliegende Gebäude darstellen können. Andere können enteignet werden, wenn sie eine Belästigung für die Gegend darstellen, wie z. B. verlassene, baufällige oder anderweitig schlecht instand gehaltene Gebäude. Unabhängig davon, ob sie bewohnt oder leer stehen, dürfen diese Gebäude nicht bewohnt werden.

Eigentümer, die Enteignungsanordnungen erhalten, haben zwei verschiedene Möglichkeiten. Diejenigen, die Anordnungen aus Gesundheits- und Sicherheitsgründen erhalten, müssen die Situation beheben, um ihre Immobilien auf den neuesten Stand zu bringen. Andere, die nicht zustimmen (mit einer Gesundheits- und Sicherheitsanordnung oder einem Enteignungsanspruch), können dies mit rechtlichen Schritten anfechten.

1875

Das Jahr, in dem der erste Enteignungsfall – Kohl v. United States – vom Obersten Gerichtshof verhandelt wurde.

Verschiedene Arten der Enteignung im Immobilienbereich

Die beiden häufigsten Situationen, in denen eine Regierung eine Immobilie enteignet, sind, wenn ihr Zustand sie für die Nutzung oder Bewohnung unsicher macht oder wenn die Regierung beabsichtigt, die Immobilie zu übernehmen, um sie in einem als Enteignungsrecht bekannten Verfahren für einen legitimen öffentlichen Zweck umzuwandeln.

Enteignung baufälliger oder unsicherer Gebäude

Baufällige oder unsichere Gebäude werden oft der Enteignung unterzogen, um Schäden für Bewohner oder Nachbargebäude zu verhindern. Örtliche, staatliche und bundesstaatliche Bauvorschriften und Sicherheitsstandards können für jedes Gebäude gelten, und wenn der Zustand des Gebäudes gegen diese verstößt, kann das Gebäude der Enteignung unterliegen.

Dies kann aufgrund des Verfalls einer Immobilie im Laufe der Zeit oder nach einem bestimmten Ereignis, das die Immobilie beschädigt, wie einem Brand, Erdbeben oder Chemikalienaustritt, auftreten. Wenn Renovierungen durchgeführt oder die Schäden repariert werden, kann die Anordnung aufgehoben werden. In einigen Fällen können Renovierungen jedoch zur Enteignung führen, wenn sie Inspektionen auslösen, die andere unsichere Bedingungen oder Verstöße aufdecken, die zum Zeitpunkt des ursprünglichen Baus möglicherweise nicht in Kraft waren.

Es ist wichtig, dass Eigentümer Enteignungsanordnungen nicht ignorieren, da sich Probleme und Kosten durch Vermeidung summieren können. Eigentümer können die Situation beheben und Anordnungen aufheben lassen, indem sie die notwendigen Reparaturen durchführen oder in extremen Fällen die Immobilie abreißen. Diejenigen, die mit den Anordnungen nicht einverstanden sind, können einen Anwalt konsultieren, um ihre Optionen zu ermitteln.

Enteignung durch Enteignungsrecht

Die US-amerikanische Bundesregierung und die Regierungen der Bundesstaaten haben das Recht auf Enteignung, das es ihnen erlaubt, Eigentum zu enteignen und den Titel von privatem in öffentliches Eigentum oder an einen privaten Dritten zu übertragen. Die enteignende Behörde muss eine Beschlagnahmeanzeige und eine gerechte Entschädigung vorlegen. Die Beschlagnahme muss für einen öffentlichen Zweck erfolgen.

Die Behörden müssen die Immobilie bewerten, bevor sie eine Beschlagnahme durchführen, und dann eine Pro-tanto-Zahlung leisten, die der Eigentümer annehmen kann, ohne das Recht auf Klage zu verlieren. Die enteignende Stelle muss während des gesamten Prozesses rechtzeitig Benachrichtigungen senden und eine Kopie der Bewertung ausstellen.

Pro-tanto-Zahlungen sind oft gering im Vergleich zu dem Betrag, den die Gerichte letztendlich den Eigentümern der enteigneten Immobilie zusprechen. Wenn der Eigentümer glaubt, dass der angebotene Betrag den Wert nicht angemessen widerspiegelt, kann er die Angelegenheit vor Gericht verfolgen. Enteignete Eigentümer können auch die Rechtmäßigkeit der Beschlagnahme selbst anfechten und auf das Recht klagen, die Immobilie zu behalten, solange sie nachweisen können, dass die Beschlagnahme nicht im öffentlichen Interesse liegt.

Diese Angelegenheiten werden in der Regel von einem Sonderkommissar verhandelt. Wenn der Eigentümer nicht zustimmt, kann er die Entscheidung des Kommissars anfechten. Der Enteigner kann jedoch eine Zahlung auf der Grundlage der Entscheidung des Kommissars leisten. Während der Berufung vor Gericht hat der Enteigner das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen und mit seinem Projekt fortzufahren.

Wichtig

Nicht alle enteigneten Immobilien sind Grundstücke. Auch Gelder waren bereits Gegenstand von Enteignungen, und einige Rechtswissenschaftler argumentieren, dass Regierungen sogar geistiges Eigentum durch Enteignung beschlagnahmen könnten.

Beispiele aus der Praxis für Enteignungsfälle

Wie oben erwähnt, können lokale Beamte Eigentum enteignen, wenn es eine Gefahr für andere darstellt. Wenn ein altes Gebäude als gefährlich eingestuft wurde – zum Beispiel besteht Einsturzgefahr – kann es von den örtlichen Behörden enteignet werden, da es eine Gefahr für die Öffentlichkeit darstellt. Infolgedessen ist das Grundstück rechtlich gesperrt und geht in den Besitz der Regierung über.

Lokale Behörden können auch eine Enteignungsanordnung an den Eigentümer einer Mietimmobilie erlassen, die einen bekannten Nagetierbefall aufweist. Dies kann eine ernsthafte Gesundheits- und Sicherheitsgefahr für neue und bestehende Mieter darstellen. Um die Anordnung aufzuheben, muss der Vermieter die Immobilie von den Nagetieren befreien und sicherstellen, dass sie bewohnbar ist.

Die einfachsten Beispiele für Enteignung durch Enteignungsrecht betreffen Grundstücke und Gebäude, die Regierungen beschlagnahmen können, um Platz für ein öffentliches Projekt wie eine Autobahn oder private Projekte zu schaffen, von denen angenommen wird, dass sie dem öffentlichen Wohl dienen. Zum Beispiel kann eine Stadtregierung den Bau eines Hotels in Betracht ziehen, um Geschäfte anzuziehen und Steuereinnahmen zu generieren.

Stromleitungs- und Pipelineprojekte sind ebenfalls gute Beispiele, die Enteignung beinhalten. Die Regierung erhält ein Wegerecht, das ihr das nicht-besitzergreifende Recht einräumt, die Pipelines oder Stromleitungen auf Ihrem Grundstück zu installieren und zu warten. Eine Vereinbarung wird mittels einer Urkunde mit dem ursprünglichen Eigentümer getroffen, der das Eigentum behält.

Ist Enteignung dasselbe wie Enteignungsrecht?

Obwohl die beiden Begriffe manchmal synonym verwendet werden, gibt es einen subtilen Unterschied. Enteignungsrecht gewährt einer Regierung das Recht, eine Immobilie zu übernehmen. Enteignung ist der tatsächliche Akt der Übernahme.

Was ist umgekehrte Enteignung im Immobilienbereich?

Die umgekehrte Enteignung tritt ein, wenn eine Regierung eine Immobilie durch Enteignungsrecht übernimmt, aber den Eigentümer nicht fair entschädigt. Hier muss der Eigentümer die umgekehrte Enteignung geltend machen, um die Regierung zu verklagen, entweder um die Immobilie zurückzuerhalten oder eine faire Entschädigung für deren Besitz zu erhalten.

Wer darf Eigentum enteignen?

Eine Regierung (Bund, Staat oder Kommune) hat nach US-amerikanischem Recht das Recht, eine Immobilie zu enteignen. Diese Befugnis kann von diesen Regierungen auch an verschiedene Behörden oder an private Parteien delegiert werden, die im Namen der Regierung handeln. Ein öffentlicher Versorgungsbetrieb beispielsweise erhält oft die Befugnis, eine Immobilie zu enteignen, um öffentliche Infrastruktur auszubauen.

Was wird Ihnen gezahlt, wenn Ihr Eigentum genommen wird?

Das Gesetz verlangt, dass enteignete Eigentümer eine "gerechte Entschädigung" erhalten, wie im Fifth Amendment der US-Verfassung festgelegt. Gerechte Entschädigung wird oft als voller und fairer Marktwert interpretiert, obwohl alternative Methoden verwendet werden können (z. B. entgangenes Einkommenspotenzial bei einer Mietimmobilie).