Viager

Was ist ein Viager?

Bei einer Viager-Immobilientransaktion leistet der Käufer eine Anzahlung und fortlaufende Zahlungen, bis der Verkäufer stirbt.

Viager sind in Frankreich beliebt. Zusätzlich zur Anzahlung und den fortlaufenden Zahlungen bleibt der Verkäufer bis zu seinem Tod im Haus wohnen. Danach erhält der Käufer das volle Eigentum an der Immobilie.

Die gegenseitigen Vorteile eines Viager sind der Immobilienerwerb zu reduzierten Preisen für Käufer und regelmäßige Zahlungen für Verkäufer. Das Risiko besteht darin, dass der Verkäufer länger lebt als erwartet, sodass der Käufer durch längere Zahlungen mehr bezahlt.

Viager-Vereinbarungen werden oft privat mit einem Anwalt ausgehandelt, ohne Beteiligung von Banken und Versicherungsgesellschaften.

Neben den einzigartigen finanziellen Vorteilen für Verkäufer (oft neue Witwen oder Witwer, die die regelmäßige Einkommensquelle benötigen, die die Zahlungen bieten) und Käufer (Häuser zu reduzierten Preisen) bieten Viager auch Steuervergünstigungen für Verkäufer.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Viager ist eine französische Immobilientransaktion, bei der Käufer Verkäufer bis zu deren Tod bezahlen, was beiden Parteien potenzielle finanzielle Vorteile bietet.
• Bei einem Viager-Geschäft bleibt der Verkäufer bis zu seinem Tod im Haus wohnen, danach erhält der Käufer das volle Eigentum.
• Verkäufer profitieren oft von regelmäßigen Zahlungen und möglichen Steuervergünstigungen, während Käufer Immobilien zu reduzierten Preisen erwerben können.
• Viager-Vereinbarungen beinhalten in der Regel keine Banken oder Versicherungen, sondern basieren auf privaten Verhandlungen, die oft von einem Anwalt unterstützt werden.
• Das finanzielle Risiko für Käufer liegt darin, dass der Verkäufer möglicherweise länger lebt als erwartet, was mehr Zahlungen als vorgesehen erfordert.

Wie Viager-Verträge Käufern und Verkäufern nutzen

Im Wesentlichen ist ein "Viager" eine umgekehrte Rente. Für Hauskäufer sind Viager ein Glücksspiel, während sie für Hausverkäufer die Sicherheit regelmäßiger Zahlungen bieten. Ein Viager wird manchmal als umgekehrte Rentenhypothek oder gemeinnütziger Resttrust bezeichnet.

Bei einer Viager-Vereinbarung erklärt sich eine Person bereit, ihr Eigentum an einen Käufer zu verkaufen, im Austausch für eine Anzahlung, in Frankreich als "Bouquet" bekannt, und regelmäßige Zahlungen für den Rest ihres Lebens. Zusätzlich bleibt der Verkäufer für den Rest seines Lebens im Haus wohnen. Erst wenn der Verkäufer stirbt, kann der Käufer das Eigentum übernehmen. Im Wesentlichen wettet der Käufer bei einem Viager auf die verbleibende Lebensdauer des Verkäufers.

In Frankreich verhandeln oft zwei Privatpersonen einen Viager mit Hilfe eines Anwalts und ohne Beteiligung von Banken oder Versicherungen. Das Geschäft kann potenziell beiden Parteien zugutekommen. Beispielsweise erhalten Verkäufer erhebliche Steuervergünstigungen. Darüber hinaus sind die Zahlungen stark garantiert. Wenn der Käufer in Verzug gerät, behält der Verkäufer die Anzahlung, alle bis dahin geleisteten monatlichen Zahlungen und das Eigentum an der Immobilie. Verkäufer sind oft Witwen oder Witwer, die nach dem Tod ihres Ehepartners eine regelmäßige Einkommensquelle benötigen.

Für Käufer bieten Viager den Reiz eines Hauskaufs zu reduzierten Preisen. Viager-Transaktionen verwenden den belegten Wert des Hauses, der in der Regel niedriger ist als der Marktwert. Käufer zahlen keine Zinsen auf die Immobilie, und wenn der Verkäufer früh stirbt, sparen sie noch mehr. Das Risiko besteht darin, dass der Käufer mehr bezahlt, wenn der Verkäufer länger lebt als erwartet. Ein typischer Viager-Käufer ist mittleren Alters und möchte ein Haus für den Ruhestand sichern.

Berechnung des Werts bei einer Viager-Transaktion

Der Immobilienwert eines Viager, der als belegter Wert bezeichnet wird, hängt vom Alter des Verkäufers ab. Ein Haus, das einem 50-Jährigen gehört, hat einen höheren belegten Wert als eines, das einem 70-Jährigen gehört. Die Anzahlung liegt in der Regel bei etwa 30 % des belegten Werts. Die Zahlungen werden anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers berechnet. Aufgrund dieser Richtlinien wäre es für sehr alte Verkäufer oft besser, ihre Häuser direkt zu verkaufen und den vollen Marktwert zu erhalten.