Vor der Zwangsversteigerung

Verständnis der Vor-Vollstreckung in Immobilien: Wichtige Schritte und Optionen

Was ist Pre-Foreclosure?

Pre-Foreclosure ist die erste Stufe des Zwangsvollstreckungsprozesses, die ausgelöst wird, wenn ein Kreditgeber nach wiederholten versäumten Hypothekenzahlungen eine Zahlungsverzugsmitteilung einreicht. Während dieser Zeit werden Hausbesitzer gewarnt, dass rechtliche Schritte eingeleitet werden können, aber sie haben noch Optionen, darunter Verhandlungen mit dem Kreditgeber, Nachzahlungen oder die Durchführung eines Short Sale, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Das Verständnis dieses Prozesses ist entscheidend, da Pre-Foreclosure die Finanzen und die Kreditwürdigkeit eines Hausbesitzers erheblich beeinträchtigen kann, wenn nicht rechtzeitig gehandelt wird.

Wichtige Erkenntnisse

Pre-Foreclosure wird ausgelöst, wenn ein Hausbesitzer mit Hypothekenzahlungen in Verzug gerät und eine Zahlungsverzugsmitteilung erhält.
Hausbesitzer in Pre-Foreclosure können möglicherweise mit Kreditgebern verhandeln, um eine vollständige Zwangsvollstreckung zu verhindern.
Short Sales während der Pre-Foreclosure können es Hausbesitzern ermöglichen, die Immobilie mit Zustimmung des Kreditgebers für weniger als den ausstehenden Darlehenssaldo zu verkaufen.
Der Verkauf eines Hauses während der Pre-Foreclosure kann dazu beitragen, die negativen Auswirkungen einer Zwangsvollstreckung auf die Kredithistorie zu verhindern.
Wenn nicht gelöst, kann Pre-Foreclosure zu Zwangsvollstreckung, Räumung und einer möglichen öffentlichen Versteigerung der Immobilie führen.

Den Pre-Foreclosure-Prozess verstehen

Wenn ein Hauskäufer einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt, unterzeichnet er einen Vertrag mit dem Kreditinstitut, um das Hypothekendarlehen gemäß einer vertraglichen Vereinbarung zurückzuzahlen, in der Regel in monatlichen Raten. Monatliche Zahlungen sind in der Regel so strukturiert, dass sie einen Teil der Tilgungs- und Zinszahlungen der Hypothek abdecken.

Standard-Hypothekenverträge sind oft so strukturiert, dass ein Verzug vorliegt, wenn ein Kreditnehmer drei aufeinanderfolgende Monate lang keine Zahlungen leistet. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber vertraglich berechtigt, mit der Pre-Foreclosure zu beginnen.1 Wenn dies geschieht, erhält der Kreditnehmer eine Kopie einer Zahlungsverzugsmitteilung, die auch durch eine Einreichung bei Gericht öffentlich gemacht wird. Diese Maßnahme leitet den Pre-Foreclosure-Prozess ein, der je nach Bundesstaat und Gerichtsverfahren Wochen bis über ein Jahr dauern kann.2

Es gibt mehrere Standardschritte in einem Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Zahlungsverzugsmitteilung leitet das Verfahren in der Pre-Foreclosure-Phase ein. Im Allgemeinen benötigt der Kreditgeber die Genehmigung des Gerichts, die von einem Richter erteilt werden muss, für sein Pfandrecht an einer Immobilie.

Kreditgeber sind oft eher bereit, rückdatierte Zahlungen und mögliche Darlehensänderungen in der Pre-Foreclosure-Phase eines Verfahrens auszuhandeln, um die unter Umständen hohen Kosten eines Zwangsvollstreckungsverfahrens zu vermeiden. Wenn die Zwangsvollstreckung genehmigt und eine Räumungsmitteilung autorisiert wird, kann der Kreditgeber zu einer öffentlichen Versteigerung oder einem Treuhandverkauf übergehen.

Tipp

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim United States Department of Housing and Urban Development (HUD).34

Short Sales während der Pre-Foreclosure navigieren

Ein Pre-Foreclosure-Haus, das ein Kreditnehmer zum Verkauf anbietet, wird in der Regel als Short Sale bezeichnet. Der Verkauf kann eine private Transaktion zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer sein, aber das Angebot des Käufers muss in der Regel von der Bank genehmigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Der Kaufpreis kann niedriger sein als der ausstehende Darlehenssaldo, weshalb der Verkauf als Short Sale bezeichnet wird.5

Nicht alle Short Sales sind Pre-Foreclosures; in Schwierigkeiten geratene Hausbesitzer können ihre Häuser verkaufen, bevor sie dieses Stadium erreichen. Ein Käufer kann ein Pre-Foreclosure-Haus besichtigen, bevor er ein Angebot macht. Der Käufer könnte ein Investor sein, der die Immobilie unter dem fairen Marktwert (FMV) kaufen und dann zu einem höheren Preis gewinnbringend verkaufen möchte.

Wenn der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbietet, werden potenzielle Käufer den Listing-Agenten kontaktieren. Bei jedem Short Sale muss die kreditgebende Bank wahrscheinlich einbezogen werden und kann einen oder mehrere eigene Immobilienmakler oder Anwälte beauftragen, insbesondere um eine Broker Price Opinion zu erstellen.

Wichtig

Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung bedroht sind, können das bundesstaatliche Making Home Affordable Program unter 888-995-HOPE (888-995-4673) kontaktieren, um Hilfe beim Erhalt ihres Hauses zu erhalten – oder, falls das nicht möglich ist, beim Umzug in ein neues Zuhause.6

Vor- und Nachteile des Verkaufs während der Pre-Foreclosure

Ein Haus kann während der Pre-Foreclosure-Phase verkauft werden, was für alle Beteiligten von Vorteil sein kann. Durch den Verkauf vermeidet der Hausbesitzer den Schaden, den eine Zwangsvollstreckung für seine Kredithistorie hätte. Der Käufer kann die Immobilie in der Regel unter dem Marktwert erwerben. Das Kreditinstitut muss nicht die Kosten eines Zwangsvollstreckungsverfahrens tragen oder die Immobilie selbst verkaufen.

Allerdings ist der eigenständige Verkauf einer Immobilie nicht unbedingt einfach, vor allem weil der Verkäufer rechtliche Vorschriften und Offenlegungspflichten einhalten muss. Käufer von Pre-Foreclosure-Häusern müssen sich über etwaige Grundpfandrechte oder unbezahlte Steuern auf ein Haus im Klaren sein, da diese potenziell auf den neuen Eigentümer übertragen werden könnten, wenn keine vollständige Offenlegung oder ordnungsgemäß dokumentierte Klauseln vorliegen.

Wenn der Hausbesitzer die überfälligen (und laufenden) Hypothekenzahlungen nicht leistet, keine Änderung aushandelt oder das Haus während der Pre-Foreclosure-Periode nicht verkauft, wird dem Kreditgeber schließlich die Autorisierung seines Pfandrechts an der Immobilie erteilt. Wenn dies geschieht, können sie den Eigentümer räumen und anschließend die Immobilie verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt besitzt die Bank die Immobilie und wird eher versuchen, sie zu einem noch niedrigeren Preis zu verkaufen, anstatt ihre laufenden Kosten wie Steuern und Versicherungen zu tragen.

Der Verkauf des Hauses kann den Hausbesitzer vor der Insolvenz schützen

Ein Hausbesitzer kann nach dem Verkauf möglicherweise ein erschwingliches Haus kaufen

Der Verkauf während der Pre-Foreclosure ist möglicherweise nicht einfach

Das Versäumnis, überfällige Zahlungen nachzuholen, kann zur Zwangsvollstreckung führen

Ein Haus in Pre-Foreclosure zu haben, kann emotional belastend sein

COVID-19-Hypothekenerleichterungsoptionen und -unterstützung

Es wurden eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um von der Pandemie betroffene Hausbesitzer in Schwierigkeiten in den Jahren 2020 und 2021 zu schützen, darunter:

Der Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act wurde am 27. März 2020 in Kraft gesetzt und führte ein Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium für staatlich abgesicherte Hypotheken bis zum 31. Dezember 2020 ein.7

Dies wurde bis zum 31. Juli 2021 verlängert.8

Die Executive Order machte auch berechtigte Eigentümer von Mehrfamilienhäusern für Stundungen zugänglich. Wenn ein Antrag genehmigt wurde, konnten Kreditnehmer von staatlich abgesicherten Hypotheken Zahlungen für bis zu 360 Tage aufschieben, Verspätungsgebühren vermeiden, eine Räumung ihres Hauses vermeiden, bereits laufende Zwangsvollstreckungsverfahren aufschieben und die Pre-Foreclosure-Phase für neue Verfahren stoppen.7

Darüber hinaus wurden private Kreditgeber angewiesen, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um Darlehensänderungen leichter zugänglich zu machen. Im Jahr 2021 fielen die Zinssätze auf beispiellose Tiefststände, was eine Refinanzierung für jeden Hypothekenkreditnehmer, der zuvor nicht refinanziert hatte, zu einer praktikablen Option machte.9 Allerdings erhöhte die Federal Reserve die Zinssätze drastisch und hielt sie den Großteil des Jahres 2024 stabil.

Was bedeutet Pre-Foreclosure?

Pre-Foreclosure ist eine Maßnahme eines Kreditgebers, um versuchte, geschuldete Gelder aus einer Hypothek zu erhalten. Eine Pre-Foreclosure ist eine Warnung, dass eine Zwangsvollstreckung erfolgen kann, wenn die Schulden nicht beglichen werden.

Ist mein Haus in Pre-Foreclosure?

Bevor Ihr Haus in Pre-Foreclosure gerät, erhalten Sie eine rechtliche Zahlungsverzugsmitteilung, die Sie auf das Risiko hinweist, dass Ihr Haus in Pre-Foreclosure endet. Wenn Sie seit mehr als drei Monaten keine Zahlungen auf Ihre Hypothek geleistet haben, wird Ihr Haus wahrscheinlich ebenfalls in Pre-Foreclosure geraten.

Was ist der Unterschied zwischen Foreclosure und Pre-Foreclosure?

Eine Pre-Foreclosure des Hauses tritt ein, wenn nach gerichtlicher Genehmigung eine Zahlungsverzugsmitteilung zugestellt wird. In dieser Phase kann ein Hausbesitzer möglicherweise mit dem Kreditgeber verhandeln, um das Haus zu erhalten, in der Regel durch Begleichung seiner Schulden. Eine Zwangsvollstreckung (Foreclosure) tritt ein, wenn der Kreditgeber die Befugnis erhält, dem säumigen Kreditnehmer eine Räumungsmitteilung zuzustellen und dann eine öffentliche Versteigerung zur Veräußerung der Immobilie durchführt.