Wiederholungsverkaufsmethode

Was ist die Methode der wiederholten Verkäufe?

Die Methode der wiederholten Verkäufe ist eine Art, Änderungen des Verkaufspreises derselben Immobilie innerhalb bestimmter Zeiträume zu berechnen.

Analysten des Wohnungsmarktes verwenden diesen relativ einfachen Ansatz, um Veränderungen der Immobilienpreise über Zeiträume von Monaten bis Jahren zu schätzen. Verschiedene Immobilienpreisindizes haben die Methode der wiederholten Verkäufe übernommen, um Informationen über den Immobilienmarkt für Hauskäufer und -verkäufer, Immobilieninvestoren und Personen, die in der Immobilien- und Immobilienfinanzierungsbranche tätig sind, bereitzustellen.

Wichtige Erkenntnisse

• Die Methode der wiederholten Verkäufe bewertet, wie sich die Bewertungen von Häusern im Laufe der Zeit ändern, indem sie sich auf die unterschiedlichen Verkaufspreise derselben Immobilie konzentriert.
• Verschiedene Immobilienpreisindizes haben die Methode der wiederholten Verkäufe übernommen, um das Problem der Berücksichtigung von Preisunterschieden bei Häusern mit unterschiedlichen Merkmalen zu beseitigen.
• Die Methode der wiederholten Verkäufe ist nicht ohne Mängel, da sie die Daten auf Häuser beschränkt, die während des Stichprobenzeitraums mehr als zweimal verkauft wurden, und die Tatsache übersieht, dass sich dieselbe Immobilie im Laufe der Zeit verändern kann.

Verständnis der Methode der wiederholten Verkäufe

Der Immobilienmarkt gilt als einer der führenden Wirtschaftsindikatoren der Vereinigten Staaten. Die Lage des Immobilienmarktes und der Gesamtwirtschaft sind auf vielfältige Weise miteinander verflochten. Wenn die Immobilienpreise steigen, gewinnen Hausbesitzer an Zuversicht und lockern oft ihre Geldbörsen, was einen Anstieg der Konsumausgaben auslöst. Auch Bauträger werden von Anzeichen einer erhöhten Nachfrage gestärkt und steigern das Bruttoinlandsprodukt (BIP), indem sie mehr in neues Land, Materialien und Arbeitsplätze investieren, um neue Häuser zu bauen.

Immobilienpreisindizes haben die wichtige und knifflige Aufgabe, Immobilientrends zu bewerten. Die meisten von ihnen versuchen dies zu erreichen, indem sie die Bewertungen in einer bestimmten Region über einen bestimmten Zeitraum verfolgen. Leider können einige der Berechnungen, die diese Indizes verwenden, zu einem ungenauen Bild der Immobilienpreisentwicklung führen.

Fehlerhafte Berechnungen umfassen die Auswahl zufälliger Stichproben von Häusern zur Verfolgung. Diese Immobilien sind möglicherweise nicht zum Verkauf oder ihre Strukturen und Typen könnten sehr unterschiedlich sein. Ein Index, der den Medianhauspreis in einem bestimmten Gebiet überwacht – wie der Median Index der National Association of Realtors (NAR) oder der Median Index des Census Bureau – würde keine Veränderungen der Hausstruktur im Vergleich zu externen Marktfaktoren, die den Preis beeinflussen könnten, erkennen.

Die Methode der wiederholten Verkäufe trat auf den Plan, um diese strukturellen Probleme zu überwinden. Sie wurde entwickelt, um die Preisänderung von Immobilien zwischen einem aktuellen Verkauf und einem früheren Verkauf zu verfolgen und so sicherzustellen, dass Vergleichbares mit Vergleichbarem verglichen wird.

Vorteile und Nachteile der Methode der wiederholten Verkäufe

Methoden der wiederholten Verkäufe berechnen Preisänderungen von Häusern auf der Grundlage von Verkäufen derselben Immobilie und vermeiden so das Problem, Preisunterschiede bei Häusern mit unterschiedlichen Merkmalen berücksichtigen zu müssen. Methoden der wiederholten Verkäufe bieten auch eine genauere Alternative zur Regressionsanalyse oder zur Berechnung des durchschnittlichen Verkaufspreises nach geografischem Gebiet.

Kurzer Fakt

Das Konzept der Methode der wiederholten Verkäufe wurde erstmals 1963 von Martin Bailey, Richard Muth und Hugh Nourse vorgestellt und dann Ende der 1980er Jahre von Karl Case und Robert Shiller modifiziert.

Die Methode der wiederholten Verkäufe ist jedoch keineswegs fehlerfrei. Einer ihrer Hauptnachteile ist, dass sie Häuser, die während des Berichtszeitraums nur einmal verkauft wurden, nicht berücksichtigt.

Ein weiterer ist, dass eine Immobilie, die zu zwei verschiedenen Zeitpunkten in einem Stichprobenzeitraum verkauft wurde, möglicherweise nicht identisch ist. Dasselbe Haus kann sich im Zustand erheblich verschlechtert haben oder großen Renovierungen unterzogen worden sein, was seine Vergleichbarkeit beeinträchtigt.

Beispiele für die Methode der wiederholten Verkäufe

Der vielleicht bekannteste Immobilienindex, der auf der Methode der wiederholten Verkäufe basiert, ist der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Der Case-Shiller Index misst Veränderungen des Wertes des US-amerikanischen Wohnimmobilienmarktes, indem er den Kaufpreis und den Wiederverkaufswert von Einfamilienhäusern verfolgt, die mindestens zwei marktübliche Transaktionen durchlaufen haben.

Der Index berücksichtigt keine Neubauten, Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen und schließt auch nicht marktübliche Transaktionen aus, wie z. B. Hausverkäufe zwischen Familienmitgliedern zu Preisen unter dem Marktwert.

Andere Indizes, die die Methode der wiederholten Verkäufe verwenden, sind der monatliche House Price Index (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA), der auf den Daten von Fannie Mae und Freddie Mac zu Verkaufspreisen von Einfamilienhäusern und Refinanzierungsbewertungen basiert, sowie der LoanPerformance Home Price Index von First American CoreLogic, der ein größeres geografisches Gebiet abdeckt als die Case-Shiller- oder FHFA-Indizes. Kanadas wichtigster Immobilienpreisindex, der National Composite House Price Index, verwendet ebenfalls die Methode der wiederholten Verkäufe.

Indizes wie diese berichten in der Regel über Veränderungen der Immobilienpreise im Vergleich zum Vormonat, Vorquartal und Vorjahr. Steigende Immobilienpreise deuten auf eine steigende Nachfrage hin, während fallende Preise eine sinkende Nachfrage bedeuten.

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