Zombie-Zwangsversteigerung

Zombie-Zwangsversteigerungen verstehen: Ursachen und Auswirkungen

Wichtige Erkenntnisse

Eine Zombie-Zwangsversteigerung tritt ein, wenn Hausbesitzer ihr Zuhause verlassen, bevor die Zwangsversteigerung abgeschlossen ist.
Der Eigentümer bleibt bis zur endgültigen Zwangsversteigerung für Instandhaltung und Steuern verantwortlich.
Leerstehende Zombie-Zwangsversteigerungen können die Immobilienwerte in der Nachbarschaft senken und Sicherheitsprobleme verursachen.
Kreditgeber schließen die Zwangsversteigerung möglicherweise nicht ab, wenn sie zu teuer ist, sodass die Hausbesitzer weiterhin den Titel halten.
Hausbesitzer sollten bis zur formellen Räumungsankündigung bleiben, um unerwartete Verantwortlichkeiten zu vermeiden.

Was ist eine Zombie-Zwangsversteigerung?

Eine Zombie-Zwangsversteigerung tritt auf, wenn ein Haus von Hausbesitzern verlassen wird, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und entweder fälschlicherweise glauben, sofort ausziehen zu müssen, nachdem sie eine Zwangsversteigerungsmitteilung erhalten haben, oder die Immobilie aus anderen Gründen aufgeben. Häufiger ist das erste Szenario, bei dem der Eigentümer fälschlicherweise annimmt, dass der die Zwangsversteigerung betreibende Kreditgeber nun für die Immobilie verantwortlich ist, obwohl die Hausbesitzer noch den Titel an der Immobilie halten.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Hausbesitzer gerät mit seiner Hypothek in Verzug und verlässt seine Immobilie, und der Kreditgeber schließt das Zwangsversteigerungsverfahren nicht ab, sodass der Titel noch beim ursprünglichen Hausbesitzer liegt. Die Immobilie bleibt für längere Zeit unbewohnt, und Rasen, Einfahrt usw. werden nicht gepflegt. Dadurch verfällt die Immobilie, was Sicherheitsbedenken hervorruft und zu einem Erscheinungsbild führt, das die Immobilienwerte in der umliegenden Gemeinschaft senken kann.

Den Prozess der Zombie-Zwangsversteigerung verstehen

Eine Zombie-Zwangsversteigerung resultiert aus einem Missverständnis des Hausbesitzers über den Zwangsversteigerungsprozess. Während einer typischen Zwangsversteigerung teilen die Hausbesitzer dem Institut, das die ausgefallene Hypothek hält, mit, dass das Haus in die Zwangsversteigerung geht.

Nach dieser Benachrichtigung gibt es eine vorgeschriebene Wartezeit, in der die Hausbesitzer das Haus aus der Zwangsversteigerung herausholen können, indem sie einen großen Pauschalbetrag zahlen. Die erforderliche Zahlung kann von einigen Nachzahlungen bis zum gesamten geschuldeten Betrag oder der gesamten Hypothekensumme reichen.

Bis zur Durchführung der Zwangsversteigerung hält der Hausbesitzer weiterhin den Titel an der Immobilie. Wenn die Hausbesitzer den Pauschalbetrag nicht zahlen, wird der Prozess fortgesetzt, und ein Gericht entscheidet, dass das Haus dem Kreditgeber gehört. Erst zu diesem Zeitpunkt, wenn das Haus rechtlich Eigentum des Kreditgebers wird, müssen die Hausbesitzer die Immobilie räumen.

Kurze Tatsache

Im vierten Quartal 2020 stiegen Zombie-Zwangsversteigerungen auf 3,8 % aller Zwangsversteigerungen, insgesamt sind sie jedoch seit 2016 um mehr als die Hälfte gesunken, so ATTOM Data Solutions.1

Manchmal entscheidet sich ein Kreditgeber dafür, eine Zwangsversteigerung nicht abzuschließen – ein Grund könnte sein, dass es zu teuer ist, Reparaturen und ausstehende Grundsteuern zu bezahlen, die auf der Immobilie lasten. Der Kreditgeber übernimmt den Titel des Hauses nicht, ist aber nicht verpflichtet, den Hausbesitzer darüber zu informieren. In diesem Fall – wenn der Titel eines Hauses in einer Zombie-Zwangsversteigerung im Namen des ursprünglichen Hausbesitzers bleibt (der oft nicht weiß, dass die Zwangsversteigerung nicht abgeschlossen wurde) – spricht man von einem Zombie-Titel.

Die Auswirkungen einer Zombie-Zwangsversteigerung auf Hausbesitzer

Eine Zombie-Zwangsversteigerung verschlimmert eine ohnehin schlechte Situation – den Zahlungsverzug bei einer Hypothek – und macht sie zu einem Problem für die gesamte Nachbarschaft, nicht nur für den Hausbesitzer. Ein Hausbesitzer, der bei Erhalt einer Zwangsversteigerungsmitteilung die Immobilie verlässt, gibt das Eigentum auf, ohne die rechtlichen und finanziellen Folgen der Mitteilung oder seines Handelns zu verstehen.

Der Eigentümer einer Zombie-Zwangsversteigerung ist wahrscheinlich weiterhin für Instandhaltung, Pflege, Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA) und Grundsteuern verantwortlich.2 Diese Anforderungen enden nicht nur, weil jemand sein Zuhause aufgegeben hat. Irgendwann könnten örtliche Behörden versuchen, unbezahlte Grundsteuern oder Gebühren einzutreiben oder dem Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung in Rechnung zu stellen.

Um sich vor den Auswirkungen eines Hauses zu schützen, das in eine Zombie-Zwangsversteigerung gerät, sollten Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und von einer Zwangsversteigerung bedroht sind, in der Wohnung bleiben, bis eine offizielle Räumungsaufforderung eintrifft. Danach sollten sie nachfassen, um sicherzustellen, dass der Titel der Immobilie nicht mehr auf ihren Namen lautet.

Was bedeutet „Zombie-Zwangsversteigerung“?

Eine Zombie-Zwangsversteigerung bezieht sich auf einen Vorfall, bei dem ein Hausbesitzer eine bevorstehende Zwangsversteigerungsmitteilung erhält und sein Haus vor dem gesetzlich erforderlichen Zeitpunkt aufgibt. Da der Zwangsversteigerungsprozess langwierig sein kann, sind Hausbesitzer weiterhin für Steuern und Hausratversicherung verantwortlich. Wenn ein Eigentümer sein Haus verlässt und es zu einer Zombie-Zwangsversteigerung kommt, bedeutet dies oft, dass das Haus verfallen kann.

Wird sich eine Zombie-Zwangsversteigerung auf meine Kreditwürdigkeit auswirken?

Eine Zombie-Zwangsversteigerung wirkt sich auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, da Sie bei Aufgabe Ihrer Hypothek in Zahlungsverzug geraten.

Wo treten Zombie-Zwangsversteigerungen auf?

Zwangsversteigerungen können in jedem Bundesstaat auftreten, aber Zombie-Zwangsversteigerungen treten häufig in einkommensschwächeren Gemeinden auf. Laut einem Bericht von ATTOM Data Solutions aus dem ersten Quartal 2022 sind der Mittlere Westen und der Nordosten Heimat von Bundesstaaten mit den meisten Zombie-Zwangsversteigerungen.3

Warum heißen sie Zombie-Zwangsversteigerungen?

Weil eine Zombie-Zwangsversteigerung auftritt, nachdem ein Hausbesitzer eine Verzugsmitteilung erhalten hat. Diese Unterlagen sind der Beginn der Zwangsversteigerung. Wenn die Hypothekeninhaber das Haus vor der Zwangsversteigerung durch die Bank verlassen, kann das Haus für längere Zeit leer stehen und oft verfallen.

ATTOM Data Solutions. „Vacant Zombie Properties Diminish Across U.S. As Foreclosure Moratorium Remains in Effect in Fourth Quarter of 2020."

Urban Institute. „State and Local Finance Initiative."

ATTOM Data Solutions. „Vacant Zombie Properties Inch Down Again In First Quarter Of 2022 Even As Foreclosure Activity Rises."

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