Überbleibselmieter

Was ist ein Duldungsmieter?

Ein Duldungsmieter verbleibt in einer Immobilie, nachdem sein Mietvertrag abgelaufen ist. Akzeptiert der Vermieter weiterhin Mietzahlungen, kann der Duldungsmieter die Immobilie weiterhin legal bewohnen, wobei die Länge der neuen Mietdauer des Duldungsmieters durch Landesgesetze und Gerichtsurteile bestimmt wird. Akzeptiert der Vermieter keine weiteren Mietzahlungen, gilt der Mieter als Hausfriedensbruch begehend, und falls er nicht umgehend auszieht, kann eine Räumung erforderlich sein. Die spezifischen Gesetze variieren je nach Bundesstaat hinsichtlich der Behandlung von Fällen mit Duldungsmietern.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Duldungsmieter bleibt nach Ablauf des Mietvertrags mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters in der Immobilie.
• Die Annahme von Miete von einem Duldungsmieter kann je nach lokalen Gesetzen entweder den Mietvertrag verlängern oder ein monatliches Mietverhältnis begründen.
• Vermieter können Duldungsmieter rechtlich räumen lassen, indem sie ein Duldungsverfahren einleiten, das oft vor den Schlichtungsstellen für kleine Forderungen verhandelt wird.
• Duldungsmieter nutzen Immobilien im Rahmen eines Mietverhältnisses auf Duldungsbasis, ohne formelle Genehmigung zum Verbleib.
• Vermieter müssen in vielen Bundesstaaten eine Kündigungsmitteilung zustellen, bevor sie Duldungsmieter räumen lassen.

Wie funktioniert ein Mietverhältnis auf Duldungsbasis?

Vermieter, die vermeiden möchten, versehentlich einen Duldungsmieter zu haben, sollten immer eine Klausel im ursprünglichen Mietvertrag einfügen, die festlegt, was am Ende der Mietzeit geschieht, um ihre Immobilie und ihre Interessen zu schützen. Ein einjähriger Mietvertrag für eine Wohnung könnte beispielsweise festlegen, dass er nach Ablauf in ein monatliches Mietverhältnis übergeht.

Wenn ein Vermieter Miete von einem Duldungsmieter annimmt, variieren die Auswirkungen je nach Landes- und lokalen Gesetzen. In einigen Fällen kann die Annahme der Zahlung die Mietdauer neu beginnen lassen. Zur Veranschaulichung: Wenn der ursprüngliche Mietvertrag für ein Jahr war, beginnt ein neuer einjähriger Mietvertrag, wenn der Vermieter nach Ablauf des ersten Mietvertrags eine Mietzahlung akzeptiert. In anderen Fällen führt die Annahme einer Zahlung von einem Duldungsmieter zu einem monatlichen Mietverhältnis.

Um einen Mieter aus einer Immobilie zu entfernen, muss ein Vermieter ein Duldungsverfahren einleiten, das im Wesentlichen ein Räumungsfall ist, der nicht auf versäumten Mietzahlungen basiert. Dies ist ein Verfahren, das in der Regel vor Räumungs- oder Schlichtungsgerichten für kleine Forderungen behandelt wird.

Wichtig

Wenn ein Vermieter möchte, dass ein Duldungsmieter die Immobilie räumt, darf der Vermieter keine Miete vom Mieter annehmen und muss ihn als Hausfriedensbrecher behandeln.

Rechtliche Rechte und Pflichten von Duldungsmietern

Duldungsmieter haben ein Mietverhältnis auf Duldungsbasis. "Duldung" bedeutet, ohne Einwand zu bleiben, aber ohne Zustimmung. Es ist das Gegenteil eines Mietverhältnisses auf Widerruf, bei dem ein Mieter mit Zustimmung des Eigentümers bleibt, meist ohne Vertrag. Das Mietverhältnis auf Duldungsbasis bezieht sich hingegen auf Duldungsmieter eines abgelaufenen Mietvertrags, die keine Erlaubnis des Vermieters mehr haben, in der Immobilie zu bleiben, aber noch nicht geräumt wurden.1

Wenn ein Vermieter Sie als Duldungsmieter räumen lassen möchte, muss er Ihnen in der Regel eine Kündigungsmitteilung zustellen, obwohl dies, wie oben erwähnt, durch den Bundesstaat geregelt ist und daher von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren kann. Die Mitteilung leitet das Duldungsverfahren ein. Im Bundesstaat New York ist in diesen Situationen eine Kündigungsmitteilung erforderlich:2

Ihr Mietvertrag endete, aber der Vermieter/Eigentümer hat seitdem Miete von Ihnen angenommen.

Sie haben keinen schriftlichen Mietvertrag, zahlen aber monatlich Miete.

Der Vermieter/Eigentümer möchte Sie räumen lassen, obwohl der Mietvertrag noch nicht abgelaufen ist.

Sie wohnen in mietpreisreguliertem Wohnraum.

Sie haben eine Section-8-Subvention.

Ihr Mietvertrag verlangt es.

Die Mitteilung muss Ihnen den Grund für die Kündigung, das Datum, bis zu dem Sie ausziehen müssen, und die Information nennen, dass der Vermieter rechtliche Schritte einleiten wird, falls Sie nicht bis zur Frist nachkommen. Gründe können der Ablauf eines Mietvertrags, schlechtes Verhalten als Mieter (z. B. zu laut sein oder ein nicht genehmigtes Haustier haben), ein Untermieter ohne Wissen des Vermieters zu sein, ein Hausbesetzer zu sein (Einzug ohne Wissen des Vermieters), die unvernünftige Verweigerung des Zugangs zur Immobilie für den Vermieter und nicht genehmigte bauliche Veränderungen am Grundstück (z. B. das Einziehen einer Wand) sein.2

Sie erhalten keine Kündigungsmitteilung, wenn Ihr Mietvertrag abgelaufen ist und Sie keine Miete gezahlt haben. In diesem Fall kann ein Vermieter ohne Mitteilung ein Duldungsverfahren einleiten.2