Übernehmbare Hypothek

Übernehmbare Hypothek: Was sie ist, wie sie funktioniert und Arten

Wichtige Erkenntnisse

Eine übernehmbare Hypothek ermöglicht es einem Hausbesitzer, seine ausstehende Hypothek und deren Bedingungen auf einen Hauskäufer zu übertragen.
Eine übernehmbare Hypothek kann eine attraktive Option sein, wenn die Zinssätze steigen, da der Käufer potenziell ein bestehendes Darlehen mit einem niedrigeren Zinssatz übernehmen kann.
Ein Käufer muss sich dennoch für die Hypothek qualifizieren, um sie zu übernehmen.

Was ist eine übernehmbare Hypothek?

Eine übernehmbare Hypothek ist eine Art der Wohnungsfinanzierung, bei der eine ausstehende Hypothek und deren Bedingungen vom aktuellen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden. Durch die Übernahme der verbleibenden Schulden des Vorbesitzers kann der Käufer vermeiden, eine eigene Hypothek aufzunehmen, die möglicherweise mit höheren Zinssätzen verbunden ist. Verschiedene Darlehensarten können als übernehmbare Hypotheken in Frage kommen, wobei einige besondere Überlegungen zu beachten sind.

Investopedia / Mira Norian

Wie eine übernehmbare Hypothek funktioniert

Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie bei einem Kreditinstitut eine Hypothek aufnehmen, um den Kauf des Hauses oder der Immobilie zu finanzieren. Der vertragliche Rahmen für die Rückzahlung der Hypothek umfasst die Zahlung der Tilgungsbeträge zuzüglich Zinsen an den Kreditgeber.

Wenn Sie später Ihr Haus verkaufen möchten, können Sie die Hypothek möglicherweise auf den Käufer übertragen. In diesem Fall ist die ursprüngliche Hypothek übernehmbar.

Eine übernehmbare Hypothek ermöglicht es dem Käufer, den aktuellen Kapitalsaldo, den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist und alle anderen vertraglichen Bedingungen der Hypothek des Verkäufers zu übernehmen. Sie können eine bestehende Hypothek übernehmen, anstatt den strengen Prozess der Kreditaufnahme bei einer Bank zu durchlaufen.

In einer Phase steigender Zinssätze werden Kreditnehmer mit höheren Zinssätzen für alle Kredite konfrontiert, für die sie genehmigt werden. Wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der Zinssatz der übernehmbaren Hypothek, könnte dies einen Kostenvorteil bedeuten.

Eine übernehmbare Hypothek kann einen niedrigeren Zinssatz haben, ein attraktives Merkmal für Käufer. Wenn die übernehmbare Hypothek jedoch einen festen Zinssatz hat, wird sie von steigenden Zinssätzen nicht beeinflusst. Ein Hypothekenrechner kann eine gute Ressource für die Budgetierung der monatlichen Zahlung sein.

Welche Kreditarten sind übernehmbar?

Einige der beliebtesten Hypothekenarten sind übernehmbar:

Federal Housing Administration (FHA)

United States Department of Agriculture (USDA)

U.S. Department of Veterans Affairs (VA)

Wenn Sie ein Käufer sind, der eine Hypothek von einem Verkäufer übernehmen möchte, müssen Sie bestimmte Anforderungen erfüllen und die Zustimmung der die Hypothek sponsernden Behörde einholen.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen können übernommen werden, wenn beide Parteien die Anforderungen erfüllen. Beispielsweise muss die Immobilie vom Verkäufer als dessen Hauptwohnsitz genutzt werden. Der Käufer muss überprüfen, ob das FHA-Darlehen übernehmbar ist, und einen Antrag stellen, wie er es für ein FHA-Darlehen tun würde. Der Kreditgeber des Verkäufers prüft, ob der Käufer qualifiziert ist, einschließlich seiner Kreditwürdigkeit. Bei Genehmigung übernimmt der Käufer die Hypothek, aber der Verkäufer haftet, bis er aus dem Darlehen entlassen wird.

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen werden Käufern von ländlichen Immobilien angeboten. Sie erfordern keine Anzahlung und haben oft niedrige Zinssätze. Um ein USDA-Darlehen zu übernehmen, müssen Sie die Standardqualifikationen erfüllen, wie z.B. die Erfüllung der Kredit- und Einkommensanforderungen, und die Genehmigung des USDA zur Übertragung des Eigentumstitels erhalten.

Die meisten USDA-Darlehensübernahmen führen zu neuen Zinssätzen und Bedingungen. Bei einigen Übernahmen, wie z.B. Eigentumsübertragungen zwischen Familienmitgliedern, können sie jedoch gleich bleiben. Selbst wenn Sie alle Anforderungen erfüllen und die Genehmigung erhalten, kann die Hypothek nicht übernommen werden, wenn der Verkäufer mit den Zahlungen in Verzug ist.

VA-Darlehen

Die Veterans Benefits Administration bietet Hypotheken für qualifizierte Militärangehörige und deren Ehepartner an. Sie müssen jedoch nicht dem Militär angehören, um ein VA-Darlehen zu übernehmen.

Beachten Sie, dass der Kreditgeber und das regionale VA-Darlehensbüro Sie für die Darlehensübernahme genehmigen müssen. Der Verkäufer bevorzugt möglicherweise auch ein Angebot eines qualifizierten militärischen Kreditnehmers, damit er seinen VA-Darlehensanspruch für einen anderen Hauskauf behalten kann. Andernfalls bleibt der Anspruch bei der Immobilie, bis die Hypothek abbezahlt ist.

Käufer können VA-Darlehen, die vor dem 1. März 1988 aufgenommen wurden, ohne Zustimmung der VA oder des Kreditgebers frei übernehmen.

Wichtig

Konventionelle Darlehen, die von Fannie Mae und Freddie Mac verbürgt werden, sind in der Regel nicht übernehmbar, obwohl Ausnahmen für hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) zulässig sein können. Die Vorabgebühren für Fannie-Mae- und Freddie-Mac-Hausdarlehen wurden im Mai 2023 geändert. Die Gebühren wurden für Hauskäufer mit höheren Kredit-Scores, z.B. 740 oder höher, erhöht, während sie für diejenigen mit niedrigeren Kredit-Scores, z.B. unter 640, gesenkt wurden. Eine weitere Änderung: Ihre Anzahlung beeinflusst Ihre Gebühr. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger Ihre Gebühren, die weiterhin von Ihrem Kredit-Score abhängen. Fannie Mae stellt die Loan-Level Price Adjustments auf seiner Website zur Verfügung.

Vor- und Nachteile übernehmbarer Hypotheken

Der Zinssatz der Hypothek kann niedriger sein als die aktuellen Marktzinsen

Möglicherweise ist keine Beantragung einer neuen Hypothek erforderlich

Wenn das Eigenkapital des Verkäufers niedrig ist, fallen für den Käufer weniger Eigenkosten an

Möglicherweise ist eine hohe Anzahlung erforderlich, wenn das Eigenkapital des Verkäufers hoch ist

Kreditgeber sind möglicherweise nicht kooperativ, wenn eine zweite Hypothek benötigt wird

Bei zwei Hypotheken steigt das Risiko eines Zahlungsausfalls

Die Vorteile des Erwerbs einer übernehmbaren Hypothek in einem Umfeld mit hohen Zinssätzen beschränken sich auf den ausstehenden Saldo der Hypothek oder das Eigenkapital. Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 350.000 $ kaufen und die übernehmbare Hypothek des Verkäufers nur einen Saldo von 200.000 $ hat, müssen Sie eine Anzahlung von 150.000 $ leisten, um die Differenz zu decken. Alternativ könnten Sie eine separate Hypothek aufnehmen, um die zusätzlichen Mittel zu sichern.

Wenn der Kaufpreis des Hauses den Hypothekensaldo erheblich übersteigt, müssen Sie eine neue Hypothek aufnehmen. Abhängig von Ihrem Kreditprofil und den aktuellen Zinssätzen kann der Zinssatz erheblich höher sein als der des übernommenen Darlehens.

In der Regel nehmen Sie eine zweite Hypothek auf den bestehenden Hypothekensaldo auf, wenn das Eigenkapital des Verkäufers hoch ist. Möglicherweise müssen Sie das zweite Darlehen bei einem anderen Kreditgeber aufnehmen als dem Gläubiger des Verkäufers, was ein Problem darstellen kann, wenn beide Kreditgeber nicht zusammenarbeiten. Darüber hinaus erhöht die Aufnahme von zwei Darlehen das Risiko eines Zahlungsausfalls, insbesondere wenn eines einen höheren Zinssatz hat.

Eine übernehmbare Hypothek kann jedoch eine attraktive Option sein, wenn das Eigenkapital des Verkäufers niedrig ist. Wenn der Wert des Hauses 350.000 $ beträgt und der Saldo der übernehmbaren Hypothek 310.000 $, müssen Sie nur 40.000 $ anzahlen. Wenn Sie diesen Betrag in bar haben, können Sie den Verkäufer direkt bezahlen, ohne eine weitere Kreditlinie aufnehmen zu müssen.

Genehmigung der Übernahme einer übernehmbaren Hypothek

Die endgültige Entscheidung über die Übertragung einer übernehmbaren Hypothek liegt nicht beim Käufer und Verkäufer. Der ursprüngliche Hypothekengeber muss die Übernahme genehmigen, bevor eine der Parteien das Geschäft abschließen kann. Der Hauskäufer muss sich für die übernehmbare Hypothek bewerben und die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, wie z.B. ausreichende Vermögenswerte und Kreditwürdigkeit.

Kurzer Fakt

Wenn die Hypothek von einem Dritten übernommen wird, bleibt der Verkäufer für die Schuldenzahlungen verantwortlich, es sei denn, der Kreditgeber genehmigt einen Entlastungsantrag, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen befreit.

Bei Genehmigung wird der Eigentumstitel auf den Käufer übertragen, der die erforderlichen monatlichen Rückzahlungen an die Bank leistet. Wenn der Kreditgeber die Übertragung nicht genehmigt, muss der Verkäufer einen anderen Käufer finden, der bereit ist, die Hypothek zu übernehmen und ebenfalls eine gute Bonität hat.

Eine von einem Dritten übernommene Hypothek entbindet den Verkäufer nicht von der Schuldenzahlung. Der Verkäufer kann für etwaige Zahlungsausfälle haftbar gemacht werden, was seine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen könnte. Um dies zu vermeiden, muss der Verkäufer zum Zeitpunkt der Übernahme seine Haftung schriftlich aufheben, und der Kreditgeber muss den Entlastungsantrag genehmigen.

Was bedeutet 'übernehmbar'?

'Übernehmbar' bezieht sich darauf, wenn eine Partei die Verpflichtung einer anderen übernimmt. Bei einer übernehmbaren Hypothek übernimmt der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers. Wenn die Hypothek übernommen wird, ist der Verkäufer oft nicht mehr für die Schuld verantwortlich.

Was bedeutet 'nicht übernehmbar'?

'Nicht übernehmbar' bedeutet, dass der Käufer die bestehende Hypothek nicht vom Verkäufer übernehmen kann. Konventionelle Hypotheken sind nicht übernehmbar. Einige Hypotheken haben Klauseln zur Nichtübernehmbarkeit, die verhindern, dass Käufer Hypotheken vom Verkäufer übernehmen.

Ist eine übernehmbare Hypothek gut?

Wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der Zinssatz einer bestehenden Hypothek, kann die Übernahme eines Darlehens die vorteilhafte Option sein. Zudem fallen beim Abschluss nicht so viele Kosten an. Wenn der Verkäufer andererseits ein beträchtliches Eigenkapital im Haus hat, muss der Käufer entweder eine hohe Anzahlung leisten oder eine zweite Hypothek für den nicht durch die bestehende Hypothek gedeckten Betrag aufnehmen.